עדי כהן
עדי כהן

כללי אתיקה חדשים לעורכי הדין בענף ההתחדשות העירונית? נייר עמדה תקדימי שפירסם היום (רביעי) פורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין קובע כי עורך דין המייצג יזם בפרויקט התחדשות עירונית - לא יוכל לייצג גם את הדיירים באותו הפרויקט.

לצד זאת, עורך דין המייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית יוכל לייצג את היזם בפרויקטים אחרים - ובלבד שהיזם אינו לקוח קבע של עורך הדין או משרדו, וכי ניתנה הסכמה מצד בעלי הדירות. ואולם, מדובר בנייר פנימי של הלשכה ונדרש אישור מטעם ועדת האתיקה להעניק לו תוקף מחייב. 

עם פרסומו של נייר העמדה, מקדימה למעשה לשכת עורכי הדין את משרד המשפטים - המקדם בימים אלה שורת תיקוני חקיקה להסדרת ענף ההתחדשות העירונית. התיקונים, שהתפרסמו בשבוע שעבר ב-TheMarker, כוללים את הסדרת נושא האתיקה בהתקשרות בין בעלי דירות, יזמים ועורכי דין.

עם זאת, הכללים החדשים שקובעת לשכת עורכי הדין בעמדתה מצמצמים במידת מה את ההגבלות הנבחנות כיום במשרד המשפטים להסדרת הענף,  הנשענות על תפישה, שלפיה כל היכרות או התקשרות עסקית בין היזם לעורך הדין המייצג את הדיירים עשויה להביא לניגוד עניינים. 

על פי חברי הלשכה, כנטען בנייר העמדה, לאימוץ גישה זו של משרד המשפטים והטמעתה בחקיקה "משמעות הרסנית, בראש ובראשונה ובעיקר כלפי הדיירים עצמם, שלא יוכלו ליהנות מייצוג משפטי של רבים וטובים מעורכי הדין, שלהם קיימת היכרות עם רבים מהיזמים הפוטנציאלים, או שצפוי כי להם או למי ממשרדם שיכול להזדמן בעתיד לטפל בעסקה ובייצוג של אותו יזם, במהלך השנים הארוכות שבהן תקפה כל עסקת התחדשות עירונית".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אם תתקבל עמדה זו ותיהפך לחקיקה, מזהירים בלשכת עורכי הדין כי הדבר יגרום להגבלה בלתי מידתית של חופש העיסוק , ואף "לפגיעה בלתי מוצדקת וחסרת אחריות במספר גדול מאוד של עורכי דין". 

התנגדות נוספת שעולה מעמדת הלשכה למהלכים שמקדם משרד המשפטים, נוגעת לשכר הטרחה של עורכי הדין. לגישת משרד המשפטים, שכר הטרחה של עורך הדין בפרויקט התחדשות עירונית יתבסס על שווי והיקף דירות הבעלים עמם הוא מתקשר בלבד - ולא כלל הדירות בפרויקט שמוכר היזם.

לטענת הלשכה, מדובר בגישה שמצמצמת משמעותית את שכר הטרחה ואף הופכת אותו להפסדי עבורם. על פי נייר העמדה, "אין חשש אמיתי מניגוד עניינים הנובע מרצונו של עורך דין הדיירים להגדיל את היקף הזכויות שיוכל היזם לבנות, ובכך להגדיל את היקף ההשתכרות שלו עצמו. מכאן, שאין סיבה למנוע מעורך הדין לקבוע מראש את שכרו בהתחשב גם בהיקף הדירות של היזם.

"אין באמור כדי לאשר ייצוג של היזם במכירת אותן דירות, אלא רק לאפשר לעורך הדין להגדיל את פוטנציאל ההשתכרות שלו, בעסקה מסוג זה, שבה נדרש עורך הדין לשנים ארוכות של עבודה, ובהתחשב בכך שעליו לכמת את החשיפה והסיכון המשמעותי שרבות מהעסקות לא ישתכללו כלל, ולא יהיה לעורך הדין ממי לגבות שכר ראוי או אף מינימלי, בגין עבודתו שירדה לטמיון".

בהקשר זה, מוחים בלשכת עורכי הדין נגד גישת המשרד לפיה תשלום שכרו של עורך הדין ישולם מחשבון נאמנות של בעלי הדירות - ומצדם חורצים כי התשלום "שממילא ברור כי הוא נעשה מכספי היזם", ראוי שיועבר על ידו. 

פורום המקרקעין בלשכה התייחס גם הוא להסדרת שכרם של עורכי דין בענף ההתחדשות העירונית, וכן להיקף פעילותם בליווי הדיירים בפרויקט. כך למשל, נקבע בנייר העמדה כי סיכום שכר הטרחה של עורך הדין עם הדיירים יצורף כנספח להסכם התמ"א שייחתם בין היזם לדיירים.

כמו כן, יכלול הסכם התמ"א בין היזם לדיירים סעיף המחאת חיוב לתשלום שכר הטרחה מהדיירים ליזם. במצב זה, גובה שכר הטרחה על כל פרטיו יהיה גלוי ומוסכם עם הדיירים, ולא תהיה מניעה שהתשלום יבוצע ישירות לעורך הדין מהיזם.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker