"הדרמה הפעם שונה לגמרי": לאן יפנה שוק הנדל"ן ביום שאחרי הקורונה

ניתוח של אתר מדלן מנסה לחזות כיצד ישפיע משבר הקורונה על שוק הנדל"ן המקומי, בהתבסס על משברי עבר בארץ ובעולם ■ מנכ"ל מדלן: "כמות דורשי העבודה המבהילה, וכמות העצמאים והעסקים הקטנים שנפגעו - הם נתונים אמיתיים שפוגעים בכיס של צרכני הנדל"ן וביכולת לרכוש דירה"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מגדלים בבאר שבע
מגדלים בבאר שבעצילום: אליהו הרשקוביץ

2020 צפויה להיות שנה קשה מאוד לשוק הנדל"ן המקומי - כך עולה מבדיקה שערך אתר מדלן עבור TheMarker. מהבדיקה עולה כי השפעת משבר הקורונה על ירידות מחירי הדיור תהיה זניחה ותימשך חודשים ספורים, בעוד ההשפעה על מספר העסקות תהיה ניכרת - ועלולה לגרום לשיתוק בענף.

"ניתוח מספר העסקות בעת משברים מקומיים ועולמיים מעלה כי כל תקופה של חוסר ודאות מלווה בתגובה ראשונית של עצירה במספר העסקות בשוק הנדל"ן הישראלי - והשאלה כמה זמן זו תימשך", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל.  

במדלן נשענים על ניתוח משברים קודמים, בהם משבר הסאבפריים של 2008, המחאה החברתית ב-2011 וחוק מע"מ אפס מ-2014. לפי נתוני מדלן, בעוד המשבר הפיננסי של 2008 הכה גלים בכל העולם, בישראל חלה ירידה קלה של 3% בלבד בכמות העסקות בהשוואה ל-2007. במהלך 2009, שנת ההתאוששות, כבר חלה עלייה של 7% במספר העסקות לעומת השנה הקודמת. ב-2011, הפעם על רקע המחאה החברתית על יוקר המחייה, חלה ירידה חדה בכמות העסקות השנתית - צניחה של כ-20% בהשוואה ל-2010. ב-2012 זיכרון המחאה דעך ונרשמה עלייה של כ-21% בכמות העסקות.

ב-2014 נרשמה ירידה של 13% בכמות העסקות, על רקע ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס שיצרה האטה ברכישת דירות. לאחר ביטול חוק מע"מ אפס ב-2015 נרשמה עלייה של 22% בכמות העסקות. עלייה זו מיוחסת לרצון המשקיעים לרכוש דירות לפני שיעלה מס הרכישה, ועל רקע כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר ובשורתו על מחיר למשתכן.

מדובר בעלייה החדה ביותר בכמות העסקות בכל התקופה הנבדקת, שנגרמה דווקא כתוצאה משינויים רגולטוריים. ביטול חוק מע"מ אפס, לצד הכוונה להכביד את מס החזקת דירה שנייה הובילו לגל רכישות חסר תקדים ב-2015. בשנים האחרונות ניתן לראות גם את השפעת מחיר למשתכן עם הוצאת רוכשים מהשוק ב-2017 וריבוי עסקות ב-2019-2018.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
מגמת מחירים

במדלן סבורים כי הפעם הקיפאון בעסקות צפוי להימשך תקופה ארוכה יותר, על רקע ההערכות כי למשק יקחו חודשים ארוכים להתאושש. "אם השפעות משבר הקורונה היו דומות למשברים הקודמים, הייתי מוכן לחתום שבעוד חודש או חודשיים אנחנו נחזור לעסקים כרגיל, אבל הדרמה הפעם שונה לגמרי", אומר זינגר.

לדבריו, "כמות דורשי העבודה המבהילה וכמות העצמאים והעסקים הקטנים שנפגעו הם נתונים אמיתיים שפוגעים בכיס של צרכני הנדל"ן וביכולת לרכוש דירה. אי אפשר להתעלם מפגיעה כזו חזקה בכלכלה הריאלית ובנתוני אבטלה שמתייחסים לקרוב לרבע מכוח העבודה. הנדל"ן בהכרח ייפגע בעקבות זאת, כי זו דרכו של משבר כלכלי".

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר העריך בימים האחרונים כי מתוך 1.1 מיליון מובטלים כיום, כ-400 אלף לא ישובו למקום עבודתם באופן מיידי; וכי גם בתרחיש האופטימי, שיעור האבטלה ישאר מעל 10% עד יולי הקרוב. לפי נתוני שירות התעסוקה, קבוצת הגיל שנפגעה באופן הקשה ביותר ממשבר הקורונה היא מי שגילם נמוך מ-34 - 82 אלף איש בגילי 33-24 מצויים בסכנת פיטורים.

צעירים אלה הם קהל היעד של תוכנית מחיר למשתכן. עד היום הם נעזרו בהקלות לרכישת דירה ראשונה, אך כעת, במיוחד עבור מי מהם שנמצא במעמד הסוציו-אקונומי נמוך – הם עלולים לספוג פגיעה קשה.

נופל וקם

"לא נראה ירידת מחירים משמעותית"

במדלן מעריכים כי מחירי הנדל"ן לא יירדו משמעותית - ומגמת העלייה אף תימשך בטווח הארוך. "למרות השפעתם של משברים כלכליים ורגולטוריים על מספר עסקות הנדל"ן שבוצעו, באופן כללי המחירים מצביעים על מגמה אחת ברורה והיא עלייה. כך שרק מהסתכלות על מקרי עבר ניתן להעריך שגם באירוע הנוכחי, כל עוד יסתיים בטווח זמנים קצר יחסית, לא נראה ירידת מחירים משמעותית בשוק הנדל"ן, וגם אם ירידה שכזו אכן תגיע, יהיה מדובר בהשפעה קצרת טווח שלא תשפיע על המגמה הכללית של מחירי הדיור", מסביר זינגר.

נדלן קורונה

בכדי להבין כיצד משפיעה מגפה עולמית על שוק הנדל"ן, במדלן ניתחו מקרה בוחן: מגפת הסארס, שהתחוללה בהונג קונג ב-2003, הכניסה את המדינה לסגר של כארבעה חודשים. במדלן מצאו כי למרות עלייה חדה במספר המובטלים בהונג קונג ופגיעה בתמ"ג של המדינה – מחירי הנדל"ן כמעט ולא הושפעו.

איתן זינגר, מנכ"ל אתר מדלן
איתן זינגר, מנכ"ל אתר מדלןצילום: דרור כץ

טרם המגפה, מחירי הנדל"ן בהונג קונג היו במגמת ירידה, כך שההשפעה המדויקת על המחירים אינה ידועה. במדלן מעריכים כי בפועל המחירים ירדו בשיעור קל יחסית של 1%-3% - וזמן קצר לאחר החזרה לשגרה שבו למצבם לפני הסגר. מנגד, שיעור העסקות בזמן המגפה ספג מכה אנושה, עם ירידה של 33%-72% בכמות העסקות – אך זו לא נמשכה יותר מכמה חודשים.

בניגוד לסארס, מדובר כעת במגפה עולמית - והשלכותיה יושפעו ממשכו של המשבר ומחוסנה הכלכלי של כל מדינה ומדינה. אם המשבר יימשך זמן רב, הפגיעה בנדל"ן עשויה להוביל לירידת מחירים - אך גם לצמצום כוח הקנייה של האזרחים. לפי זינגר, "אם המשק יתאושש מהר ויחזור לפעילות מלאה, אנחנו נראה ב-2020 ירידות מחירים של כ-5% ויותר כדי להשיב את הקונים. אולם, כל עוד בתי הספר לא נפתחים לגמרי, רק הרווקים יכולים לחזור לעבודה מלאה, ואני מעריך שהחזרה לשגרה תהיה אטית וזהירה".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker