נייר עמדה של משרד הבינוי והשיכון חושף מיזמי התחדשות עירונית לקנסות של מיליוני שקלים

המשרד פירסם נייר הקובע כי בעלי דירות שמקדמים פרויקט תמ״א 38 בשיתוף קבוצת רכישה, באופן שמקנה להם שליטה בה - ייחשבו יזמים, ויחויבו בחוק המכר ■ זהו חלק מהמהלך שמוביל משרד הבינוי והשיכון נגד פרויקטים יזמיים שמתחפשים לקבוצות רכישה

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פרויקט תמ"א 38 (לפרויקט אין קשר לכתבה)
פרויקט תמ"א 38 (לפרויקט אין קשר לכתבה)צילום: עזרא לוי

נייר עמדה שפירסם היום (ה׳) הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון קובע כי בעלי דירות שמקדמים פרויקט תמ״א 38 בשיתוף עם קבוצת רכישה, באופן שמקנה להם שליטה בה - ייחשבו יזמים, ויחויבו בחוק המכר. נייר העמדה, שגובש על ידי משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מגדיר מתי מארגן הקבוצה או הדיירים המקוריים יוכרו כיזמים הכפופים לחוק המכר.

מסמך זה מצטרף למהלך נרחב שהוביל בשנה האחרונה הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נגד פרויקטים יזמיים שמתחפשים לקבוצות רכישה, ובהם הגנה פחותה עבור רוכשי דירות. במסגרת מהלך זה, בעלי דירות המקדמים בשיטה זו פרויקטי התחדשות עירונית בדירותיהם נחשפים לקנסות כבדים שעשויים אף להגיע מיליוני שקלים. 

הפרמטר הראשון הוא אופן שילוב הדיירים בקבוצת הרכישה. על פי נייר העמדה, אם הדיירים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה - למשל, יש להם רוב מספרי בין חברי הקבוצה - אזי ״ניתן לראות בדיירים ׳יזם׳ שהוא למעשה ׳מוכר׳ לפי חוק המכר - על כל המתחייב בכך״. הפרמטר השני בוחן את היחסים בין הגורם המנהל של הקבוצה לבין הדיירים: האם לגורם המנהל יש התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים, והאם התחייב לתאריך מסירה מוגדר מראש ולפיצוי כספי למקרה של איחור במסירה. כל אלה, על פי נייר העמדה, מעידים על ניהול סיכונים מחושב המאפיין בהגדרותיו פרויקט יזמי, המחויב בחוק המכר וההגנות הגלומות בו.

על פי נייר העמדה, הרקע לגיבושו הוא תופעה גוברת והולכת של פרויקטי התחדשות עירונית המשלבים בתוכם קבוצת רכישה, אולם מנוהלים ומקודמים כפרויקטים יזמיים לכל דבר ועניין. חשיבות המהלך היא בהגנה על בעלי הזכויות בתהליכים אלה, שבמסגרת הפטור מחוק המכר המאפיין קבוצות רכישה, אינם זוכים להגנות הגלומות בחוק - כמו למשל ערבות מכר המבטיחה את התשלומים ששילמו במסגרת הפרויקט, שנות בדק ופיצויים בגין איחור במסירת הדירה.

״מחקירות ומהליכים מנהליים שבוצעו על ידי ממונה חוק המכר עולה כי ייתכן שעסקה הנחזית כעסקת התחדשות עירונית באמצעות קבוצת רכישה, תהיה למעשה עסקה יזמית. זאת, כשהמערכת ההסכמית היוצרת את העסקה מלמדת כי השליטה בה מצויה בידי מנהל הקבוצה או הדיירים הפועלים למעשה כיזם, ולא בידי קבוצת הרכישה עצמה. ככל שההסכמים שנחתמו שוללים בפועל את זכותה של קבוצת רכישה לשלוט בפרויקט, הדבר יכול ללמד על כך שאין מדובר בעסקה של קבוצת רכישה, אלא בעסקת מכר רגילה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון, אמרה: "מדובר בצעד חשוב שאנו נוקטים לשם שמירה על האינטרסים של רוכשי הדירות והגנה על בעלי זכויות בתהליכים של התחדשות עירונית. נייר העמדה שפירסמנו עוזר לעשות סדר ולפשט עבור הדיירים מי הם הצדדים בחוזה, ומי מנהל את הפרויקט וכך נמנעת פגיעה אפשרית בזכויות הדיירים המקוריים."

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, עו"ד אלעזר במברגר: "מטרתו חוק המכר היא להגן על רוכשי דירות חדשות בישראל. בשנים האחרונות אנחנו עדים לתופעה שבה גורמים שונים מנסים לעקוף את ההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות, בדרכים שונות, תוך יצירת מבנה עסקה מורכב שמקשה על זיהוי הגורם היזמי שמחויב להעניק לרוכש את ההגנות להן הוא זכאי. נייר העמדה החדש נועד להציב גבולות גזרה לשוק קבוצות הרכישה. הנייר הינו תוצאה של שיתוף פעולה פורה של משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "המורכבות של קבוצות הרכישה, המתווספת על זו של תהליכי ההתחדשות העירונית הביאה אותנו להוציא מסמך זה. מחובתנו להתריע בפני הציבור הרחב כי ההגנות הקיימות על-פי חוק בפרויקטים רגילים, אינן תקפות במרבית המקרים של קבוצות רכישה, וכי עליו להיזהר שבעתיים בבואו לבצע עסקאות מעין אלה. אנו מזמינים את הציבור להיוועץ איתנו ועם המינהלות העירוניות שלנו במקרים נקודתיים, טרם החתימה".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker