מתכננים חניה במסגרת תמ"א 38? תצטרכו הסכמה של כלל הדיירים

פסק דין של המחוזי הפך החלטה של המפקחת על הבתים המשותפים מ-2019, שכפתה על דייר סרבן לחתום על הסכם לתמ"א 38 ■ קביעת בית המשפט מבטלת את התפישה שחניה היא חלק אינהרנטי מפרויקטים של תמ"א 38, ומחייבת הסכמה של כל הדיירים

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
פרויקט תמ"א 38 ברעננה. לפרויקט אין קשר לכתבה
פרויקט תמ"א 38 ברעננה. לפרויקט אין קשר לכתבהצילום: עזרא לוי

דייר שמסרב לחתום על תוכנית תמ"א 38 אינו מחוייב לעשות כן - לאחר שטען כי התוכנית מהווה פגיעה בקניינו ובזכויותיו ברכוש המשותף. כך עולה מהחלטתה של שופטת בית המשפט המחוזי לערעורים אזרחיים בתל אביב, לימור ביבי, שהפכה אתמול (שני) את החלטתה של המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב, יעל ענתבי-שרון מיולי 2019. זו חייבה את הדייר לחתום על ההסכם.

הדייר הסרבן עיכב את הוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק בצפון תל אביב, לאחר קבלת הסכמת מרבית הדיירים. הפרויקט כלל 38 דירות - מהן 22 של דיירי שני בניינים במבנה רכבת ועוד 16 חדשות, בפרויקט שנחתם ב-2013 עם חברת הנדל"ן אקו סיטי.

הדייר הסרבן טען שהתכנון פוגע בערך הדירה שלו, שממוקמת ממש ליד ירידה ושבילי גישה המתוכננים לחניון תת-קרקעי המשותף לשני המבנים, לפי התוכניות לפרויקט. לדבריו, החניון והגישה אליו ייצרו מטרדי רעש וסביבה, ויהוו פגיעה בזכויותיו ברכוש המשותף, שכן הקמת החניון מחייבת לקיחת שטחים משותפים מהגינה של הבניין שבו הוא מתגורר, לטובת הקמת חניון תת-קרקעי שישמש את כלל דיירי מבני הרכבת ואת הדיירים החדשים.

השופטת לימור ביבי
השופטת לימור ביביצילום: אתר בתי המשפט

החלטה זו מבטלת למעשה את התפישה שלפיה חניה היא חלק אינהרנטי מחיזוק בפרויקטים של תמ"א 38, והיא מחייבת את הסכמת כל הדיירים לביצוע שינויים בנכס שנוגעים לשימוש ברכוש המשותף שאינו חלק מעבודות החיזוק המחייבות - בהם הקמת גינה או חניה. "מדובר בעבודה שאינה בגדר 'שימוש סביר' ברכוש המשותף, אלא עבודה שעורכת שינוי מהותי ברכוש המשותף, והופכת גינה לשבילי גישה לרכבים", כתבה השופטת בהחלטה.

בדיון בערר טענו עו"ד גל מנשה ועו"ד חן פלדמן ממשרד מנשה דורסט ושות', שמייצגים את הדייר הסרבן, כי הקמת החניה תחייב אותו להעביר את זכויותיו ברכוש המשותף ולאפשר לדיירים נוספים להנות מהם על חשבון פגיעה בדירתו. לפיכך, הוא טען שבמקרה כזה יש לקבל הסכמה של 100% מהדיירים ולא של רוב של 2/3 מהדיירים או של 60% - כפי שטענו הדיירים האחרים, ואישררה בהחלטתה גם המפקחת על הבתים המשותפים.

עו"ד גל מנשה ממשרד עוה"ד מנשה דורסט ושות'
עו"ד גל מנשה ממשרד עוה"ד מנשה דורסט ושות'צילום: סטודיו תומאס
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אולם בעוד שהמפקחת על הבתים קבעה כי הסדר הפיצוי שהציע היזם לבעלי הדירות הנמצאות בסמוך למתקן החניה הוגן ושיוויוני, והחליטה לחייב את הדייר להפקיע את זכויותיו ברכוש המשותף, השופטת ביבי דווקא קיבלה את הערר של הדייר הסרבן. בית המשפט ביטל את החלטת המפקחת וחייב את בעלי הדירות בהוצאות משפט של 15 אלף שקל. למעשה, ההחלטה הורידה את הפרויקט כולו לטימיון.

"חניה היא לא חלק מתוכנית החיזוק"

בהחלטה בית המשפט דן במתח שבין האינטרס והצורך הלאומי והפרטי בחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 – למול הזכות הקניינית של הדייר הפרטי וזכותו לשמור על חלקו ברכוש המשותף.

בשלב ראשון, הבהירה השופטת כי הקמת חניון בפרויקטים של תמ"א 38 אינה מהווה חלק אינהרנטי מעבודות החיזוק, וכי הוראות התוכנית אינן מחייבות מקומות חניה. מכאן, היא קבעה שיש צורך בקבלת אישורם של 100% מהדיירים כדי לעשות שימוש ברכוש המשותף. החלטה זו צפויה להשפיע על פרויקטים נוספים בתמ"א 38, שבהם כבר התקבל רוב של דיירים לביצוע. השופטת התבססה בהחלטה גם על חוק התכנון והבנייה, שלפיו יש לאשר פרויקט חיזוק גם אם לא ניתן להסדיר במסגרתו חניות. "חניה לדירות קיימות אינה הכרח או דרישה להליך חיזוק דירות", כתבה השופטת בפסק הדין, "גם לפי פרשנות חוק החיזוק עולה כי המחוקק לא רואה בחניה חלק אינהרנטי מהחיזוק".

השופטת הסבירה כי הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38 לטובת דירות חדשות היא חלק מתמורות המוקנות ליזם, ולא לדיירים הקיימים, מתוך הנחה שללא עיבוי תמורות ליזם - הפרויקט לא יצא לפועל. עבור הדירות הקיימות קבעה השופטת כי מדובר ב"הטבה" שמקורה ב"אינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב הדירות, אולם אין זה חלק מהאינטרס המוגן בחוק שעיקרו הוא לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה.

"הפרויקט במתכונתו יש בו כדי לפגוע באופן משמעותי בדירת המערערים וזכויותיהם, באופן שיגרום למטרדי רעש ועשן בדירה", הוסיפה השופטת.

עו"ד גל מנשה, שייצג את הדייר הסרבן, מסר: "משמעות פסק הדין הינה שיזמים מחויבים להתחשב בזכויות הקנייניות של הדיירים - הן בדירתם והן ברכוש המשותף - גם אם החקיקה מעודדת יציאה לפרויקטים של תמ"א 38. ההחלטה מראה כי בית המשפט לא יאפשר פגיעה מהותית בזכויות של בעלי דירות. השפעתו של פסק הדין על פרויקטים רבים נובעת מקביעת בית המשפט שלפיה במסגרת פרויקט חיזוק לא ניתן להקנות זכויות ברכוש משותף מבית משותף אחד לבית משותף אחר, ללא הסכמת 100% מבעלי הדירות".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker