הדיירים ישלמו או יפוצו? כל מה שצריך לדעת על ההחלטה שמסעירה את שוק ההתחדשות העירונית

שאלות ותשובות נוכח החלטת ועדת הערר המחוזית: האם הדיירים יידרשו לשלם את ההיטל כי דירותיהם קובעות את גובה ההשבחה? מה תהיה ההשפעה על הכדאיות הכלכלית ליזם?

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
פינוי-בינוי
פינוי-בינויצילום: מוטי מילרוד

השבוע פירסמה ועדת הערר המחוזית בתל אביב לפיצויים והיטלי השבחה החלטה יוצאת דופן שמעוררת מחלוקות ומטלטלת את ענף ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינוי בפרט. החלטת הוועדה, שדנה בעררים לגבי פרויקט התחדשות עירונית בשכונת רמת אביב בתל אביב, קובעת כי גובה היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי צריכים להיות מחושבים לפי הרווח של בעלי הדירות מהפרויקט. כלומר, בגין ערך הדירה שעלה בעקבות ההשבחה מהפרויקט, ולא על בסיס תחשיבים שלוקחים בחשבון את הרווח היזמי.

ההחלטה התקבלה כשברקע לקונה של חוסר ודאות בעניין היטלי ההשבחה בפרויקטים אלה, ועוררה שאלות לגבי פרויקטים בביצוע ופרויקטים עתידיים. האם הדיירים יידרשו לשלם את ההיטל כי דירותיהם קובעות את גובה ההשבחה? מה תהיה ההשפעה על הכדאיות הכלכלית ליזם? 

ההחלטה של ועדת הערר קובעת שגובה ההיטל יחושב לפי עליית ערך הדירות ולא לפי הרווח היזמי, הנבחן לפי תקן 21. כלומר אם בזכות פינוי-בינוי, דירה שהיתה שווה 1.5 מיליון שקל שווה כעת כ-2.4 מיליון שקל, היטל ההשבחה יעמוד על 450 אלף שקל. מי אמור לשלם זאת? הדיירים יכניסו יד לכיס?

ההחלטה אינה מטילה את תשלום ההיטל בפועל על בעל הדירה, אלא מתייחסת לאופן חישוב גובה היטל ההשבחה. ההחלטה מבקשת להסתכל על הדירות הקיימות שהושבחו כמרכיב שיש לחשבו. לדברי עו"ד שייצגה את בעלי הדירות במתחם רקאנטי ברמת אביב, מירה בורנשטיין שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון שמלווה פרויקטים רבים של פינוי-בינוי, "בחוזי פינוי-בינוי, ללא יוצא מהכלל, מוטל תשלום ההיטל על היזם, אף שהחוק רואה בבעל הנכס כמי שחייב בהיטל. ההחלטה שהתקבלה לא יכולה לשנות הוראות חוזים והיזם של הפרויקט הוא מי שישא במלוא התשלומים. אין בכוחה של ההחלטה לשנות הוראות חוזיות".

עו"ד זיו גרומן, המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג יזמים ובעלי דירות, מוסיף: "כשאנחנו מדברים על הסכמים שכבר נחתמו ועדיין לא התקבל בהם היטל השבחה - כל פרויקט נבחן לגופו על בסיס ההתקשרות בין היזם לבין הדייר, ובכפוף להחלטת העירייה. עם זאת, הנחת המוצא לפרויקטים של פינוי בינוי היא שהדיירים לא משקיעים מכספם ושווי הדירות החדשות מכסה את עלות הבנייה, כמו גם את תשלומי האגרות והמיסוי. להערכתי, גם אם ועדת הערר ניסתה בהחלטה להצביע על כיוון אחר, הרי שבהתקשרות בין היזם לבין הדיירים הדברים צפויים להישאר כפי שהיו והיזם יידרש לשאת בעלויות".  

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי סבור שהאפשרות שהדיירים יידרשו לשלם כסף בעצם על ההיטל היא אפסית, אולם מסביר מה יקרה אם כך יהיו הדברים; "אם ייצא השינוי החישובי אל הפועל וגם הדיירים יידרשו לשלם, להערכתי הם ידרשו מהיזם פיצוי, כמו הטבות שונות כדוגמת מחסן, חניה נוספת, קבלת דירה בקומות גבוהות יותר. מכאן שהיזמים לא צריכים לשמוח על גדילת הרווח בפרויקט, אם זה אכן ישולם על ידי הדיירים, כי אלו יבקשו פיצוי".

התחדשות עירונית
התחדשות עירוניתצילום: מוטי מילרוד

ההחלטה של ועדת הערר צפויה לגרום להתייקרות של פרויקטים עתידיים?

לדברי עו"ד גרומן, "ההחלטה של ועדת הערר לקחה את תקן 21, שהיה נר לחישוב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט וממנו גם קביעת גובה היטל ההשבחה, על בסיס הרווח היזמי, ואמרה שהוא לא רלוונטי לחישוב ההיטל. מכאן, שפרויקטים שהוערכו ב-17% רווחיות ומהם נגזר גובה ההיטל, עכשיו יידרשו לשלם סכומים גבוהים יותר בגין השבחת הדירות. במקרים מסויימים זה יכול להגיע גם ל-600-500 אלף שקל על כל דייר ותיק בפרויקט. זה יכול לייקר את הפרויקטים - לעתים בצורה דרמטית, ואם זה יושת על היזם בלבד, הרווחיות בפרויקט עלולה להישחק לגמרי והעסקה תבוטל. להערכתי, החלטת ועדת הערר צפויה עוד להגיע לדיון בערכאה נוספת".

עו"ד עפר טויסטר, שמשרדו מייצג יזמים בענייני היטלי השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, ציין: "ברור שבעתיד נדרש להתחשב בבדיקת הכדאיות של פרויקט גם במרכיב זה של היטל ההשבחה, לאור ההחלטה שהתקבלה, ולפחות עד לבחינתה בערכאות גבוהות יותר. לדעתי, ההחלטה לא הועילה לוודאות אלא ההיפך - הגבירה את האי ודאות ליזמי פינוי בינוי, וזאת מעבר לאי ודאות הקיימת ממילא בימי קורונה, כאשר יזם צריך להעריך את מחיר המכירה של דירות ועלויות הבנייה בתקופה שלאחר המשבר".

ההחלטה יכולה לסכן פרויקטים שכבר יצאו לדרך?

עו"ד ברונשטיין סבורה שההחלטה לא תפגע בפרויקטים, בטח לא כאלו שכבר יצאו לדרך. "באופן עקרוני לא אמור להיות שינוי דרמטי או השפעה לרעה על המחירים בגין החלטת ועדת הערר", אמרה. "לדעתי ההחלטה דווקא תוכל לשפר את המצב הקיים עבור פרויקטים שיצאו לדרך, כי היא יוצרת ודאות לגבי גובה ההיטל וחישובו כבר בשלבי התכנון. ההחלטה תוכל לסייע ליזמים, לרשות המקומית ולדיירים לחשב את ההיטל הצפוי בתחילת הדרך בצורה קצת יותר מדויקת.

"בפרויקט הנדון שבו ייצגנו את הדיירים, דנו בסוגיית היטל ההשבחה במשך עשור, שעה שהפרויקט כבר נמצא בבנייה מואצת. ההחלטה ממחישה את הצורך הדחוף בתיקון חקיקה שיקבע את נוסחת חישוב ההיטל וימנע את המצב האבסורדי שבו היזם נאלץ לשלם עשרות מיליוני שקלים כדי להתחיל בבנייה בלא שיש לו ידיעה מהו סכום ההיטל הסופי. בשנה האחרונה בוחנים בממשלה תיקוני חקיקה לקביעת גובה ההיטל והמגמה שמנסה לתקן את החקיקה ולקבוע סכומים מוחלטים של היטלי השבחה היא זו שתתקן את הבעיה ותייצר ודאות מוחלטת. לצערי גם ההחלטה הזו שהתקבלה לא יוצרת ודאות מוחלטת שהשוק מחכה לה".

עו"ד טויסטר סבור כי פרויקטים שבביצוע וכבר קיבלו היטל השבחה לא ייפגעו, "אולם ההחלטה עלולה לפגוע בחברות יזמיות שנכנסו לפרויקטים על בסיס תחשיב שלא לקח בחשבון את היטל ההשבחה של הדיירים. מי שהתחייבו לדיירים לשאת בתשלום ההיטל כנראה חוששים מעלויות שיתייקרו בעקבות ההחלטה".

בעלי דירות בוחנים מודל של התחדשות עירונית
בעלי דירות בוחנים מודל של התחדשות עירוניתצילום: מוטי מילרוד

ההחלטה של ועדת הערר יכולה להפחיד יזמים ולגרום להם להתנער מחוזים או לעצור פרויקטים בביצוע, וגם ככה המצב בשוק בגלל הקורונה מייצר בהלה. מה עושים אם היזם "נוטש" את הדיירים?

"בדומה לנטישת קבלנים, גם נטישת יזמים איננה נדירה בפרויקטים של תמ"א 38", מסביר איציק סימון, מנכ"ל ובעלים של איציק סימון סוכנות לביטוח. "יזמים מבקשים לעזוב פרויקטים בשלבים שונים בתהליך. למשל, קושי בהשגת מימון בנקאי לאחר קבלת היתר בנייה, גילוי קשיים הנדסיים לא צפויים, מחלוקות עם הדיירים, עלויות בלתי צפויות ללא גב כלכלי, קושי בהתקשרות עם קבלן מבצע או מחלוקת בין הדיירים ליזם, וכדומה.

"אם היזם סולק או הסתלק לאחר שהעבודות כבר החלו בשטח, מבחינת הביטוח מדובר בבעיה מורכבת. ככל שהיזם היה זה שרכש את פוליסת העבודות הקבלניות, בעזיבתו הדיירים נמצאים ללא ביטוח תקף וראוי. כל תאונה או אירוע שיתרחשו באתר, מבלי שתירכש פוליסת ביטוח חלופית, עלולים להציב אותם כאחראים בנזיקין. זו הסיבה שכדאי שפוליסת ביטוח עבודות קבלניות תירכש על ידי היזם ולא רק הקבלן, ושייכלל בה סעיף המאפשר לדיירים להיכנס בנעליו של בעל הפוליסה והמבוטח הראשי, אם היזם עוזב. סעיף זה אמנם הופך את הדיירים לבעלי הפוליסה והמבוטח הראשי בה, אך מאפשר להם ליהנות מהמשך הכיסוי הביטוחי לפרויקט - עניין בעל חשיבות רבה".

קיבלנו מהיזם הודעה שמסירת הדירות בפרויקט עלולה להתעכב בגלל הקורונה שהיא כוח עליון להגדרתו, אבל זה מרגיש כמו כסת"ח. החוק מכיר בקורונה ככוח עליון? אני אקבל פיצוי במקרה של עיכוב?

לדברי עו"ד גרומן, "כל מקרה ייבחן לגופו, וזה מאוד תלוי באופי ההסכם שנחתם בין היזם לרוכש וביכולתו של היזם להראות ולהוכיח שהקורונה היא זו שבאמת גרמה לו לעיכוב בביצוע ובמסירת הדירות. אם מנהל אתר בנייה נכנס לבידוד והוא האחראי על התקדמות הבנייה - ברור שנוצר קושי באתר. אם העירייה לא מספקת היתר אחד שהיזם נדרש לו בגלל שהעובדים יצאו לחל"ת - תידרש החלטה. ואם מדובר במכתב ריק מתוכן בעת שבאתר העבודות בוצעו כרגיל והדייר יוכיח זאת - טענת כוח עליון לא תעמוד לזכות הקבלן והיזם. כל מקרה לגופו".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker