פלונטר בפינוי-בינוי: ועדת הערר קבעה כי היטל ההשבחה יחושב לפי הרווח של הדיירים

מהחלטה יוצאת דופן של ועדת הערר המחוזית בתל אביב עולה כי יזמים הם רק "קבלני ביצוע" ■ בכך, קוראת הוועדה תיגר על שיטת החישוב של היטלי ההשבחה בפרויקטים – במרביתם נהוג היה לקבל פטור מהיטל מהרשות המקומית

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
פינוי-בינוי בחיפה
פינוי-בינוי בחיפהצילום: דוברות עיריית חיפה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב לפיצויים והיטלי השבחה פירסמה אתמול (ב') החלטה יוצאת דופן בענף ההתחדשות העירונית: היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי צריכים להיות מוטלים על בעלי הדירות ולא על החברות היזמיות, כפי שנהוג כיום. היטל ההשבחה הוא תשלום שגובה הרשות המקומית והוא מסתכם בכמחצית מערך ההשבחה של הקרקע, בעקבות תוכניות שמגדילות את זכויות הבנייה או השימושים המותרים.

לפי הפרשנות של ועדת הערר, והעומד בראשה עו"ד בנימין זלמנוביץ, היא רואה ביזם נותן שירות וקבלן ביצוע בלבד, שנהנה מרווח יזמי בגין ביצוע הפרויקט. היזם נועד לשרת את המרוויח המרכזי: בעלי הדירות ולכן הם צריכים לשאת בתשלום ההיטל. גובה ההיטל צריך להיות מחושב לפי ערך הדירות ולא לפי מידת הרווח של היזם, הנבחן לפי תקן 21.

"הדירות העודפות בפרויקט הן התמורה שמקבל היזם והן שווה ערך לשירותי הבנייה שהוא מספק לבעלי המקרקעין ולרווח היזמי שלו הוא ראוי בשל ההשקעות שביצע לצורך הוצאת התכנית לפועל", כך קובע זלמנוביץ.

לפי ההחלטה, נוסחת ההשבחה תהיה הפער בין שווי הדירות החדשות שקיבלו הדיירים לשווי הדירות הישנות שהיו בבעלותם לפני שהפרויקט אושר. כלומר, הוועדה קבעה כי לצורך הטלת היטל השבחה אין לקחת בחשבון את יחידות הדיור החדשות שנוספו במסגרת הפרויקט ונמכרות על ידי היזם בשוק החופשי -  משום שהן התמורה שהוא מקבל על עבודתו וחלק מהרווח היזמי שלו.

מי ששילם עד כה את היטל ההשבחה הם היזמים. בפעמים רבות, בכפוף להחלטת הרשות המקומית והחקיקה הרלוונטית בנושא (חוק התכנון והבנייה ותקן 21), הם קיבלו פטור כמעט מלא מהיטל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

החשש הוא שכעת דיירים יסרבו לשאת בגובה ההיטל ויחזירו את עלויות אלה לידי היזם בהתקשרות החוזית בין הצדדים. מכאן שעלולה להתגבר חוסר הוודאות באשר לעלויות הפרויקט והכדאיות הכלכלית שלו, שכן היטלי ההשבחה ייקרו את הפרויקטים.

פינוי-בינוי
פינוי-בינויצילום: מוטי מילרוד

"הגדלת היטל ההשבחה ללא ביסוס חוקי"

אחד החסמים המהותיים בהוצאתם לפועל של מיזמי פינוי-בינוי בשנים האחרונות הוא חוסר הוודאות הכלכלית בנוגע להיטלי ההשבחה בפרויקטים אלה. הוועדה עסקה כעת בנושא זה בגין שני עררים שהוגשו על שומה מכרעת שניתנה ב-2015 על היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב רקנאטי ברמת אביב, בצפון תל אביב, שקידמה חברת אשדר החל באוקטובר 2012. לפי התוכנית, ייהרסו שלושה מבנים בני ארבע קומות, שבהם 96 דירות, ובמקומם יוקמו שלושה מגדלים של 17 קומות, שבהם 198 דירות. אשדר יוצגה בתיק באמצעות עוה"ד אוהד יאראק, שירי וילקין ורעות אסרף ממשרד מ'.פירון ושות'; הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יוצגה על ידי עו"ד ניר בראונשטיין; ובעלי דירה שהשתתפו באחד העררים יוצגו על ידי עו"ד מירה בורנשטיין ועו"ד יאראק.

בערר שהגישה אשדר נטען כי אומדן ההשבחה אמור להתבטא במידת הרווחיות היזמית של הפרויקט ואם הרווחיות תמצא נמוכה מהאמור בתקן 21 - התוכנית תקבל פטור מהיטל. לטענת החברה, על פי המתודה הזו, הפרויקט נמצא כלא רווחי מספיק על מנת שיטילו עליו היטל השבחה, ולכן בדומה לפרויקטים רבים של פינוי-בינוי נדרש להתקבל פטור מתשלום היטל השבחה.

הוועדה דנה באופן חישוב ההיטל בפרויקטים של התחדשות עירונית בהתייחסה לתקן 21, תקן שמאי הקובע את הכדאיות של פרויקטים להתחדשות עירונית. בהחלטה מתייחסת הוועדה לעמדת השמאי הממשלתי, שקבע ב-2018 בדיון בנושא חסמים במיזמי פינוי-בינוי כי יש לקבוע את היטל ההשבחה לפי שילוב בין נקודת המבט היזמית לזאת של בעל המקרקעין.

לדברי ועדת הערר, "גישת השמאי הממשלתי מיישמת באופן חלקי כל אחת מהגישות והתוצאה היא הגדלת היטל ההשבחה ללא ביסוס חוקי. הגישה המוצגת לא מפחיתה את כלל העלויות של היזם ואין בה אמירה על מחיר המכירה בפועל של הדייר. התוצאה היא העמסת היטל השבחה בניגוד להוראות החוק המפורשות". המשמעות היא שהוועדה מספקת מקום לפרשנויות רבות עבור רשויות בקביעת היטלי השבחה.

בתוך כך, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים מגבשים הצעת החוק שלפיה היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי יעמדו באופן גורף על 25% משווי ההשבחה, ולא יזדקקו לאישור שרי הפנים והשיכון. במסגרת המהלך צפוי להיקבע היטל גורף בשיעור זה לכלל הרשויות המקומיות. עם זאת, ייקבע כי לרשויות המקומיות תהיה אפשרות לקבע עבור אזורים מסוימים בשטחן פטור גורף מהיטל השבחה מצד אחד, או היטל השבחה מלא (50% משווי ההשבחה) מצד שני.

במלים אחרות, רשות מקומית תוכל אמנם לקבוע כי עבור פרויקטים בצפון העיר היא מבקשת לגבות שיעור גבוה יותר של השבחה, אלא שכדי לעשות כן יהיה עליה להציג בפני מועצת העיר מסמך מדיניות מנומק, שמביא בחשבון גם את התועלת הכלכלית של היזמים הפועלים בשטחה.

"הנפגעות העיקריות - הרשויות המקומיות"

עו"ד מירה בורנשטיין - שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, שייצגה את בעלי הדירות במתחם רקנאטי בהליך - מבקשת להדגיש שוועדת הערר קיבלה את עמדת בעלי הדירות והיזם וקבעה את הנוסחה לחישוב היטל ההשבחה (בהתאם להפרש השווי בין הדירה הישנה לדירה החדשה) ותו לא. לדבריה, "ההחלטה אינה מטילה את התשלום על היזמים הלכה למעשה, אלא קובעת את אופן התחשיב, שלפיו לא יובאו בחשבון זכויות הבנייה החדשות שנוספו למתחם ומיועדות למכירה על ידי היזם. תשלום ההיטל מוטל על היזם, אף שהחוק רואה בבעל הנכס כמי שחייב בהיטל, וההחלטה לא קבעה אחרת וממילא אין בכוחה לשנות הוראות חוזיות".

לדברי בורנשטיין, ההחלטה ממחישה את הצורך הדחוף בתיקון חקיקה שיקבע את נוסחת חישוב ההיטל בפרויקטי פינוי-בינוי שימנע את המצב האבסורדי שבו היזם נאלץ לשלם עשרות מיליוני שקלים כדי להתחיל בבניה בלא שיש לו ידיעה מהו סכום ההיטל הסופי. "מדובר במצב שמשליך באופן קיצוני על כלכליות הפרויקט, שכן לא כל יזם בעל איתנות כלכלית המאפשרת לו לשלם את ההיטל ולהמשיך בהליכי ערעור. לכן, פרויקטים רבים מתעכבים שנים ארוכות עד להכרעה סופית בנושא היטל ההשבחה, ובכך נגרם נזק לבעלי הדירות ולמשק כולו". 

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה, "ההחלטה מצביעה על עצימת עיניים של המערכת המשפטית למצב המורכב הקיים בתחום ההתחדשות העירונית, ויש להיזהר עם השלכת המקרה הנדון על היטלי השבחה בהתחדשות עירונית באופן רחב יותר. במקרה הנדון היה ידוע כבר מה התמורה שמקבלים הדיירים ועל כן יכלה ועדת הערר לבחון את ההיטל. עם זאת, החוק הקיים לא נתן דעתו למקרים מורכבים ולהשלכות, ולכן החלטה זו תביא למחלוקות רבות. יש לתקן בחקיקה את עניין הפטור מהיטל ההשבחה ולהפוך אותו לקבוע בחוק ולא כפי שהוא כיום, ברירת מחדל של הרשויות.

"בנוסף, כדי למנוע מצב שבו בעל הזכויות ישלם ריבית עוד לפני תחילת העבודה על הפרויקט, יש להעביר את התשלום ההיטל לשלב שבו הפרויקט מתממש ויוצא לפועל - ולא כפי שנהוג כיום, לשלם ההיטל במעמד החתימה מול היזם. במקרים שבהם אושרה תוכנית, אבל לא קיימת הסכמה עם יזם, או כאשר היזם ביטל את ההסכמים כי גילה שהעסקה לא כלכלית וכדומה - החלטה זו לא תהיה הוגנת כלפי בעלי הדירות והזכויות. ההחלטה יוצאת מנקודת ההנחה כי התוכנית להתחדשות עירונית אכן תשביח את הנכס, אך זה אינו ניתן לבחינה בצורה פשוטה".

דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, סבורה כי ההחלטה הנוכחית צפויה להפחית משמעותית את האפשרות של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה מפרויקטים של פינוי-בינוי. לדבריה, "הנפגעות העיקריות מההחלטה הן הרשויות המקומיות, שההכנסות שלהן יצטמצמו באופן משמעותי והמוטיבציה שלהן לקדם תוכניות גדולות של התחדשות עירונית ללא סיוע ממשלתי תפחת לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בהתאמת התשתיות ומבני הציבור בפרויקטים של התחדשות". 

לדברי גד גרשון, סמנכ”ל ליזום בחברת שפיר מגורים, "מדובר בהחלטה משונה, שתכניס את הענף לבלבול נוסף על הקיים גם כך. אם ההחלטה הזאת תיושם, זה יכניס את כל הענף לקיפאון מוחלט - והמשמעויות הן הקטנת מכסת הדירות החדשות בישראל".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker