דירות מחיר למשתכן נמסרו עם 10 מ"ר פחות - והרוכשים פוצו ב-3.5 מיליון שקל

התובעים חתמו על דירת ארבעה חדרים בשטח של 103 מ"ר, אולם הדירות שנמסרו לידיהם בפועל בעלות שטח של 92 מ"ר ■ בפסק הדין נקבע כי הקבלן ומשרד הבינוי והשיכון ישלמו פיצוי של 105.7 אלף שקל לדירה, ועוד 7,500 שקל עבור עוגמת נפש

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
הרשמה לתוכנית מחיר למשתכן במשרדי חברת עמידר בתל אביב, 2016
הרשמה לתוכנית מחיר למשתכן, 2016 (אילוסטרציה, למצולמות אין קשר לנאמר)צילום: מוטי מילרוד

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק פיצויים בגובה 3.5 מיליון שקל לזכותם של רוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, שטענו כי שטח הדירות שקיבלו קטן ב-10 מ"ר משטח הדירה שעליו חתמו בחוזה המכר.

בפסק הדין קבעה השופטת חנה פלינר כי הקבלן ומשרד הבינוי והשיכון ישלמו פיצוי של 105.7 אלף שקל לדירה עבור גריעת השטחים, ועוד 7,500 שקל עבור עוגמת נפש. השופטת פלינר חילקה את סכום הפיצויים כך ש-80% מהם ישולמו על ידי הקבלן, והשאר על ידי המדינה.

מדובר בתביעה שהוגשה על ידי 62 תובעים שרכשו 32 דירות בפרויקט Dune 2 באשדוד ב-2011, עוד לפני שבוצע החידוש בתוכנית, בהובלת שר האוצר, משה כחלון, שקבע אותה כתוכנית דגל של הפרויקט. אולם ההכרעה של השופטת לחייב גם את המדינה בפגמים במסירת הדירות ולקבוע אותה כצד לעניין יכולה להשפיע על פרויקטים עתיידים רבים במחיר למשתכן, שעלולים להגיע אף הם לפתחו של בית המשפט, בגין חריגות מהמפרט המחייב את הדירות בתוכנית.

לטענת התובעים, שיוצגו בהליך על ידי עורכי הדין משה אליה, אלעד לוי ומור שמואל, הם חתמו בחוזה על דירת ארבעה חדרים בשטח של 103 מ"ר, אולם הדירות שנמסרו לידיהם בפועל בעלות שטח של 92 מ"ר בלבד.

השופטת חנה פלינר
השופטת חנה פלינרצילום: אתר בתי המשפט

הקבלן חישב את שטח הדירות לפי אישור המחירים שקיבל בהתאם לכללי מחיר למשתכן – שהיו עקרוניים אולם לא שיקפו את הדירות המתוכננות בפועל. תשריטי הדירות העידו על היקף השטח, אולם חישוב לא נכון הופיע בחוזי המכר שעליהם חתמו הרוכשים. לאחר שהקבלן עמד על טעותו, הוא החתים את הרוכשים על נספח חדש שבו הופיע היקף השטח הנכון של הדירות, אך בשלב זה הרוכשים טענו כי הם הוטעו וכי מדובר בהפרה של הקבלן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הקבלן, פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ, שיוצג בהליך על ידי עו"ד גור טננבאום, טען בפני בית המשפט כי שטחי הדירות שקיבלו הרוכשים תואמים את תוכנית המכר ותשריט הדירה שעליהן הם חתמו במקור, שלפיהן גודל הדירה הוא 92 מ"ר נטו - ללא שטחים משותפים - ולכן לא היתה כל הטעייה מצדו. עוד טען הקבלן כי מדובר בתביעת סרק שמוגשת בחוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב משווע, כשמדובר ברכישת דירות במחיר מוזל במיוחד.

התובעים תבעו גם את משרד הבינוי והשיכון, בטענה שהמשרד התרשל ולא פיקח על ההסכמים המשפטיים שנכתבו על מנת למכור את הדירות, והאשימו אותו כ"יזם" לעסקה המשולשת שבה המדינה היא למעשה צד. משרד השיכון טען בבית המשפט כי הוא נקט בכל האמצעים הסבירים לפקח על הפרויקט - על ההסכמים המשפטיים, תוכניות העבודה ומפרטי הדירות - בהתאם לנוהל מחיר למשתכן, וכן כי החוזים נחתמו בין הקבלן לרוכשים, ולא מול משרד הבינוי והשיכון.

נטו מול ברוטו

התביעה מחדדת את השאלה אם בחוזה המכר על הקבלן לנקוב בשטח הנטו או בשטח הברוטו של הנכס. ב-2007 נקבעה הלכה בבית המשפט העליון שלפיה "כשהחוזה או הפרסום אינו נוקב במונח ברוטו או נטו, יש לפרש את המשמעות על פי הבנתו של האדם הסביר ולא של קבלן הדירות. במלים אחרות, שטח דירה שמוצע לדיירים ייחשב כנטו, אלא אם נאמר אחרת".  

השופטת פלינר לא סטתה מההלכה שנקבעה בעליון ודחתה את טענת הקבלן. "הקבלן הפר את הוראות חוק המכר דירות עת נקב בהסכמי המכר בשטח דירה שגוי", פסקה השופטת. "משנקב הקבלן בשטח דירה נטו של 103 מ"ר – זהו הנתון היחידי המחייב ואין חשיבות למצגים שהוצגו בטרם כריתת ההסכמים ולנאמר בנספחים האחרים, ומכאן ההפרה וחובת הפיצוי". עם זאת, פלינר דחתה את הטענה כי מדובר בהטעייה מכוונת של הקבלן. "מדובר בטעות של הקבלן, בתום לב, ואין מדובר בהטעייה או ניסיון להתעשר על חשבון הרוכשים".

עוד כתבה השופטת כי היא דוחה "את הגישה הפטרונית והמתנשאת שלפיה על התובעים 'להגיד תודה' על שזכו בדירות בפרויקט ואין להם להלין על שטח הדירה שכן לא נגרם להם הפסד. גם אם ידעו התובעים שמדובר בדירות קטנות; גם אם קיבלו סבסוד מהמדינה והטבה כספית לא מבוטלת, עדיין אין דין קניית דירה בשטח של 103.47 מ"ר כדין קניית דירה בשטח של 92.9 מ"ר. מדובר בהפרש של עד 11% בשטח, שהינו משמעותי לכל הדעות, במיוחד בדירות קטנות".

גם המדינה אחראית

באשר לסוגיית הפיקוח של משרד הבינוי והשיכון על הקבלן, קבעה פלינר כי נציגי משרד השיכון פעלו ב"רשלנות", והפרו התחייבות לבדיקת מסמכים משפטיים. "לא נעשה די להקטנת הנזק", כתבה פלינר. בנוסף, מפסק הדין עולה כי נציגי משרד הבינוי והשיכון הבינו בשלב מוקדם יחסית כי הקבלן שגה בחישוב השטח המדויק של הדירות, ולכן היה עליהם לעצור את הטעות הנגררת. "התנהלות זו אמורה היתה להדליק נורה אדומה ולגרום לפיקוח להיות הדוק יותר, על מנת לעקוב שאכן חוזי הרכישה נחתמים על פי הדין", פסקה השופטת.

עו״ד אוהד שפק, מתמחה בנדל״ן ובעל משרד שמייצג קבוצות זוכים של מחיר למשתכן, מסביר כי: ״פסק הדין ממחיש שבכל רכישת נדל״ן יש לבחון את תשריטי הדירות שמציגים הקבלנים ולהשוות אותם לתשריטי הדירות שאושרו על ידי הרשויות. הקבלנים שבונים את הפרויקטים של מחיר למשתכן מצהירים בפני הרוכשים שאין מה לשכור את השירותים של עורכי דין שייצגו אותם, אך כפי שניתן לראות - זו כמובן טעות. עסקת רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר של רוב האנשים בישראל, וכדאי להיכנס אליה בזהירות ולבדוק שהקבלן לא טועה ומטעה".

לדברי עורכי הדין ממחלקת ליטיגציה במשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', שייצגו את התובעים: "אנו שמחים על פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט ,שקיבל את עמדתנו. מעבר לחיוב הקבלן בפיצויים נוכח הטעויות שביצע, בית המשפט הביע מורת רוח מהתנהלות הקבלן שהתכחש לזכויות הדיירים מכוח ההסכם, תוך שנהג בהם בפטרונות והתנשאות.

"בית המשפט קבע כי גם למשרד הבינוי והשיכון יש אחריות וחובה לביצוע בקרה אפקטיבית על חישוב השטחים הנרשמים בחוזי המכר וכי משרד הבינוי והשיכון היה יכול למנוע או למצער לצמצם באופן משמעותי את הנזקים שנגרמו לדיירים במשך השנים ומדובר בקביעות להפריז בחשיבותן שכן הן תומכות בדיירים המתמודדים בהליכים משפטיים מול קבלנים לצרף את גורמים הרלוונטיים במדינה להליכים אלה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker