לשכת עוה"ד מציעה: פטור מתשלום דמי שכירות לעסקים שהושבתו בעקבות הקורונה

הלשכה פירסמה את עמדתה המשפטית על השלכות משבר הקורונה על עסקים, משרדים וגורמים בענף הבנייה שפעילותם הושבתה או צומצמה ■ הכרה במשבר ככוח עליון בענף הבנייה היא אפשרית - אך רק בכפוף להוכחת קשר סיבתי

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ימי הקורונה, בית קפה סגור בתל אביב
ימי הקורונה, בית קפה סגור בתל אביבצילום: תומר אפלבאום

בצל הקורונה: נייר עמדה ראשון מסוגו שגיבשה לשכת עורכי הדין קובע כי עסקים שפעילותם הושבתה עקב הגבלות משרד הבריאות, ושלא יכלו להשתמש בשטח משרדם המושכר בתקופה זו - פטורים משפטית מתשלום דמי שכירות למשך תקופת החירום. בנוסף, קובע נייר העמדה כי יש להכיר במגפת הקורונה כרכיב של כוח עליון - תוך התניית הכרה זו, על שלל נגזרותיה - בחובת הוכחה של קשר ישיר בין הנזק שנגרם למגיפה.

חוות הדעת מדגישה בהקשר ענף הבנייה כי גם אם תתקבל ההכרה במגפת הקורונה ככוח עליון - לא יהיה בכך די בכדי לפטור קבלנים באופן אוטומטי מתשלום פיצויים בגין עיכובים בבנייה ומסירת דירות, אלא כי על הקבלן יוטל נטל ההוכחה של פגיעה בגין המגפה. 

נייר העמדה, שהגיע לידי TheMarker, היא חוות דעת משפטית מטעם הלשכה, שגובשה לבקשת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ארז קמיניץ, המוביל בימים אלה צוות מקצועי במשרד המשפטים לבחינת ההשלכות המשפטיות והחוזיות של מגפת הקורונה. במסגרת נייר העמדה, מוצגת עמדת חברי לשכת עורכי הדין באשר לסוגיות המשפטיות אולי המהותיות ביותר עבור המשק הישראלי בימים אלה. ענף הנדל״ן נכלל בתוכן - בהם נושאי הסיכול, ההכרה או אי ההכרה במרכיב של כוח עליון, וכן בהפרות חוזיות - ברקע המציאות המשתנה שמכתיבה מגפת הקורונה.

עו״ד אבי ללום, יו״ר משותף בפורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין
עו״ד אבי ללום, יו״ר משותף בפורום מקרקעין בלשכת עורכי הדיןצילום: גבריאל בהרליה

לדברי עו״ד אבי ללום, יו״ר משותף בפורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, "מטרת חוות הדעת כפי שפורסמה על ידי הלשכה, היא ליצור ודאות בשוק הנדל״ן העובר טלטלה קשה, במטרה לעבור את משבר הקורונה על הצד הטוב ביותר, תוך ראייה רוחבית של שוק הנדל״ן במדינת ישראל".

בהתייחסות חוות הדעת לסוגיית הכוח העליון נכתב כי "מגפה כדוגמת מגפת הקורונה, שהתפשטה במהירות ובאלימות במדינות רבות בעולם היא ללא ספק אירוע חריג. בעינינו, בכפוף לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, והניסוח הספציפי של הוראות כוח עליון השונות בחוזים השונים, ניתן לטעון שמגפת הקורונה היא אירוע בלתי צפוי, שיש בו לשמש בסיס לטענת 'כוח עליון'".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מודגש בחוות הדעת כי "צריך יהיה הקבלן להוכיח איך וכיצד השפיעה המגפה, באופן קונקרטי, על מלאכת הבנייה הרלוונטית. האם הוחרג ענף הבנייה מתקנות שעת החירום? האם העובדים הזרים המשיכו לשהות בישראל ולעבוד בענף, גם במהלך מארס-אפריל 2020? האם הקבלן האיץ את הבנייה והגביר את מאמציו לאחר חלוף השפעות הקורונה? האם לקבלן יינתן פיצוי מיוחד מטעם רשויות המדינה בגין תקופת המגיפה? כל אלה הן בבחינת שאלות רלוונטיות שהדיון בהן הכרחי".

מנופים באתר בנייה בראשון לציון
מנופים באתר בנייה בראשון לציוןצילום: אייל טואג

בכל הנוגע לסוגיית השכירות, מוסיפה חוות הדעת לקבוע כי באשר לעסקים שתקנות החירום לא השביתו את פעילותם באופן גורף, אך צמצמו את אפשרותם להעסיק עובדים וסיכלו את יכולתם לעשות שימוש לפחות ב-85% משטח המשרד המושכר - על השוכרים לשאת ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר ייחשב להפרת חוזה.

לפי נייר העמדה, "כל זמן שהוראות התחיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר (במצבי סגר) ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם. במאמר מוסגר, יצוין כי בתוך תקופה מסוימת ('זמן סביר') המשכיר יהיה רשאי לבטל את חוזה השכירות". 

לעומת זאת, באשר לשכירות למגורים, קובעת חוות הדעת כי זה לא מקרה של סיכול - כלומר, אין כל תימוך משפטי להצדיק מתן פטור לשוכרי דירות מתשלום שכר דירה. זאת, שעה שהחקיקה מכירה בזכות זו רק במצב בו נמנעה אפשרות השימוש בנכס מהשוכר. "אין לראות במשכיר כמי שהפר את חיובו להתיר לשוכר השתמש בנכס למטרתו, ולא תקום לשוכר האפשרות לבטל את החוזה או לקבל פטור מתשלום דמי השכירות", כלשון נייר העמדה. 

יו"ר לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי
יו"ר לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימיצילום: מוטי מילרוד

ראש לשכת עורכי הדין, עו״ד אבי חימי: "בעקבות משבר הקורונה והשלכותיו הקשות על שוק הנדל״ן, לשכת עורכי הדין מפרסמת היום מסמך הסוקר באופן מעמיק את עולם החוזים המסחריים והסכמי השכירות, וזאת על מנת לעשות סדר משפטי במציאות הכלכלית החדשה שנכפתה על כולנו. אחד מתפקידיה של הלשכה הוא הבהרת מצבים משפטיים סבוכים והיא תמשיך לעמוד לרשות הציבור ככל שתידרש לכך. אני מודה לעורכי הדין, לירז ראש, אבי ללום ואילן בומבך על הכנת מסמך חשוב זה".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker