המבקר: המדינה סיבסדה דיור ב–6 מיליארד שקל — בלי תוכנית או יעדים

התוכנית איפשרה בניית דירות גדולות ויקרות, שנותרו ללא רוכשים ההנחות באזורי הביקוש היו גדולות בהרבה מההנחות בפריפריה המבקר טוען כי רשות מקרקעי ישראל דחפה להחלטות בלי לספק מידע חיוני או חלופות רמ"י: התוכנית ציננה את הביקושים בשוק הדיור"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
מבקר המדינה מתניהו אנגלמן
מבקר המדינה מתניהו אנגלמןצילום: אילן אסייג

גילי מלניצקי

הפרק בדו"ח מבקר המדינה העוסק בתוכנית מחיר למשתכן אורז מחדש את כל מה שכבר נאמר על תוכנית הדגל לשוק הדיור: היא הצליחה לבלום את העלייה במחירי הדיור לרגע קצר מאוד — אך במחיר כבד של 6 מיליארד שקל רק בשלוש שנותיה הראשונות. בנוסף, קבריניטי שוק הדיור הריצו אותה על אף שלא נבדקו צרכי הזכאים, הן מבחינת אזורי ביקוש והן מבחינת סוגי הדירות, ומבלי לדעת מהם יעדיה או מה תהיה העלות הכלכלית שלה.

בשורה התחתונה, הדו"ח מטיל ספק ביכולתה של התוכנית לספק מענה למשבר הדיור שבגללו יצאו צעירים לרחובות ב–2011; מתוך כ-20 אלף יחידות דיור שנבדקו בדו"ח, כ–6,000 עדיין לא קיבלו היתרי בנייה במועד כתיבתו; וצפוי גם עיכוב בלוחות הזמנים של כ–8,600 דירות נוספות.

דו"ח המבקר מתפרסם על רקע משבר קורונה עולמי ובשיאו של פלונטר פוליטי סביב ממשלה שלא מתפקדת כבר שנה וחצי. המשמעות היא שהברז שמשקה את התוכנית כנראה לא ייסגר, ועד שלא תקום ממשלה יציבה — נראה שלא יהיה גוף שייקח אחריות על עצירת התוכנית ומיפוי מחדש של יעדיה וצעדיה. אך מה שלא כתוב בדו"ח המבקר, ושכדאי לשים על השולחן, הוא שלמדינה אין מיליארדי שקלים מיותרים למימון תוכנית שלא משיגה את יעדיה. המחויבות לסייע לזוגות הצעירים וחסרי הדיור בישראל היא משימה שגם הממשלה הבאה תידרש לה, אך ספק אם תג המחיר יוכל להיות כ–2 מיליארד שקל בממוצע, בהינתן המצב הכלכלי הנוכחי.

זכייה ללא

במוקד הדו"ח עומד האופן שבו נוהלה התוכנית, ובולטות בו שתי נקודות חשובות. הראשונה קובעת כי מחיר למשתכן — שהייתה מיועדת לזוגות הצעירים — לא לקחה בחשבון את צורכיהם. לפי הדו"ח, "אפשר היה לברר בשלב הרישום לתוכנית מה אזור המגורים המועדף, גודל הדירה המועדף והסכום המרבי שהנרשמים מוכנים לשלם, ולגבש בסיס נתונים ככלי לקבלת החלטות מושכלות יותר".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הדו"ח מראה כי גודל הדירות בשלוש השנים הראשונות של התוכנית לא היה מותאם ליכולתם הכלכליות ולצורכיהם של צעירים מחוסרי דיור (דבר שפורסם לא אחת ב–TheMarker). כך, למשל, 41% מהדירות שהתקבלו עבורן היתרי בנייה עד מאי 2018 היו דירות בנות 5 חדרים ומעלה, ורק 14% מהדירות ששווקו היו דירות של 3–3.5 חדרים. בנוסף, הגודל הממוצע של השטח הנלווה לדירה — מרפסת או חצר — היה 35 מ"ר, דבר שייקר מאוד את מחירי הדירות, והשאיר מאות דירות גן ופנטהאוזים ללא רוכשים.

התעקשו על הפריפריה — ויצרו בעיות חדשות

משגה נוסף שעליו מצביע הדו"ח הוא אזורי שיווק הדירות, שלא הותאמו לצורכי הזכאים. למשל, 58% מהזוכים בהגרלות היו ממחוז מרכז ותל אביב, ואולם בתקופה שנבדקה, רק 30% מהדירות ששווקו היו במחוז זה.

מי צריך 5 וחצי חדרים?

המבקר אף מזכיר כי בתוכנית האסטרטגית לדיור, שבהכנתה היו שותפים נציגי משרד הבינוי והשיכון, רמ"י ומינהל התכנון, נכתב כי "יכולתה של הממשלה לגבות את יעדי הפיזור מוטי־הפריפריה של האוכלוסייה בכל הנוגע ליצירת תעסוקה מוטלת בספק, וכרוכה בהשקעה כספית אדירה גם בתחבורה, בריאות ובחינוך". כלומר, רמ"י ידעה שהשיווקים הרבים בפריפריה רק יצרו בעיות של תעסוקה וגישה.

בנוסף, בדו"ח מוזכר ניתוח שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת, ממנו עולה כי מחיר הדירה בתוכנית אמנם נמוך ב–21% בממוצע ממחיר השוק, אך גובה ההנחות בין אזורי השיווק השונים אינו מאוזן: ההנחה הממוצעת לדירת מחיר למשתכן בדרום הארץ היתה 175 אלף שקל ממחיר השוק ובצפון הארץ — 195 אלף שקל ממחיר השוק; בעוד במרכז הארץ העניקה תוכנית מחיר למשתכן הנחה של 600 אלף שקל לדירה בממוצע. עיוות זה לא תוקן עד כה, למעט מקרים בודדים.

נתונים אלה היו ידועים למקבלי ההחלטות כבר בזמן אמת: בדיון בקבינט הדיור שהתקיים ביולי 2015 נאמר כי ההנחות על הדירות בתוכנית אינן מאוזנות, ויש לתקן זאת דרך שילוב של ההנחה על הקרקע עם סבסוד פיתוח הקרקע ומתן מענקים לפריפריה. ואולם המבקר נמנע מעיסוק בשאלות הקשות שהדבר מעלה, ופוטר את עצמו בסיכום קצר, שבו נכתב: "הדבר לא צלח, ובפועל קיבלו זוכי ההגרלות במרכז הנחה גבוהה יותר מההנחה שקיבלו הזוכים בפריפריה".

הפער הזה נדון גם בוועדת הכלכלה של הכנסת בפברואר 2017, אך לא הפריע לקבינט הדיור לאשר מחדש את התוכנית בינואר 2018. גם הפתרון שכבר אושר במאי 2017 ככלי לצמצום הפער בהנחות לא יושם כהלכה, כך כותב המבקר.

פרויקט של מחיר למשתכן בירוחם
פרויקט של מחיר למשתכן בירוחםצילום: אליהו רשקוביץ

גם הניסיון להקצות שיעור קטן מהדירות לטובת זכאי הדיור הציבורי, שצמאים לדירות במרכז, לא יושם כהלכה. ההחלטה קיבלה ביטוי במכרזים מעטים בירושלים, באר יעקב ואבן יהודה, ולא באזורי ביקוש אחרים כראשון לציון, נתניה וקריית אונו, שבהן ההנחה על הדירה גדולה לעומת שאר היישובים.

ניהול כמעט ביריוני

המבקר מתייחס גם לכשלים בעמידה בלוחות זמנים של התוכנית, שהשיתו על הזכאים עלויות גבוהות של ריבית והצמדה ממושכת למדד תשומות הבנייה. כך, למרות שבתקנון ההגרלות לזכאים נקבע כי הרשמה להגרלה תיפתח רק לאחר שהיזם קיבל היתר בנייה, בדו"ח נכתב כי "בפועל, רוב יחידות הדיור הוגרלו בין הזכאים לפני שהתקבלו עבורן היתרים".

מעבר לכשלים הרבים, הדו"ח חושף ניהול כמעט ביריוני מצד רמ"י, שהביאה למועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטות להצבעה בלי מסד נתונים מינימלי ובלי מנגנוני פיקוח ובקרה על פעילותה. .

כך למשל, להחלטה מאפריל 2016 על מתן תמריצים לרשויות מקומיות שבתחומן ישווקו דירות, וכן להחלטה מנובמבר 2016, לפיה רמ"י יכולה לתת הנחה של 80% מערך הקרקע גם על דירות שישווקו בשוק החופשי במקומות בהם ערכי הקרקע נמוכים — לא צורפו נתונים כלכליים. המבקר למעשה אומר כי רמ"י קיבלה במסגרת מחיר למשתכן שני צינורות לחלוקת הטבות לרשויות מקומיות וליזמים בלי קריטריונים ברורים או שיקולים שחשופים לציבור.

גם כשנבחנו הצעות ההחלטה לממשלה בעת אישור תוכנית מחיר למשתכן ביוני וביולי 2015, ובהחלטה על הארכת התוכנית בינואר 2018, נראה כי רמ"י לא הציגה את ההשלכות הכלכליות המלאות שיהיו לתוכנית. "אמנם הובא מידע על אובדן הכנסות המדינה בגין ההנחות על הקרקע", כותב המבקר בדו"ח, "אך לא הובא מידע על ההפחתה הצפויה בגביית מיסים, כגון מס ערך מוסף ומס רכישה על הדירה, בגין מתן ההנחות על הקרקע וההשפעה שתהיה לכך על עלות יישום התוכנית".

בתשובתה למשרד מבקר המדינה מינואר 2019, כתבה רמ"י כי היא "פועלת לצירוף סקירה של ההשפעות התקציביות והכלכליות של הצעות, וכן חוות דעת מקצועיות, לרבות חוות דעת משפטיות". המבקר מעיר לרמ"י ולמשרד השיכון כי מדובר בתהליך הפקת לקחים חסר, שכן לא נבחנו היבטים שאינם המחיר לבדו, ובהם היבטים הנוגעים למצבו התכנוני של הפרויקט או להיצע ולביקוש באזור השיווק, ובכלל זה מלאי הדירות שנבנו על מקרקעי ישראל ועל קרקעות בבעלות פרטית.

כך למשל, בין נובמבר 2017 למאי 2018 פירסמה רמ"י שלושה מכרזים שנכשלו בזה אחר זה על מגרש לבניית 208 דירות. מחיר המגרש ירד מ–162 מיליון שקל ל–108 מיליון שקל, ובדו"ח נכתב כי "בהחלטת רמ"י על שיווק חוזר של המגרש לא נכללו בחינת המשמעויות הכלכליות של ההפחתות במחיר הקרקע ושל סכומי ההטבות לזכאים, וכן לא נבחנו חלופות".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "מחיר למשתכן כמעט הכפילה את הכנסות רמ"י, ציננה את הביקושים בשוק הדיור וסגרה את הגירעונות בקרקע זמינה לדיור שהצטברו בתחילת העשור. עמדת המבקר, שלפיה היה צריך לצמצם את תוכנית מחיר למשתכן כך שתותאם באופן מלא לצורכי הזכאים, בין במיקום גיאוגרפי ובין במאפייני הדירה, היתה עלולה לפגוע במאמצים הממשלתיים להורדת מחירי הדיור".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר:

"אנו ממשיכים כל העת בתהליכי למידה, הפקת לקחים, שיפור שירות יומיומי ובעבודת מטה מעמיקה וחסרת תקדים, במטרה לתת מענה הולם איכותי ויעיל לכל הסוגיות שהועלו, ולמתן קורת גג ראויה במחיר אטרקטיבי לזכאים. עוד יש לציין כי הסוגיות שהדוח מתייחס אליהן נכונות לספטמבר 2018 , ומעת כתיבתו נעשו מהלכים רבים לשיפור השירות, עדכון נוסח המכרזים והכללים, מעקב שבועי אחרי פניות הציבור, מוקד פניות ועוד",.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker