מדריך

האם משבר הקורונה יפיל את מחירי הדירות?

איזו דירה כדאי לקנות? ואם אתם מתגוררים בשכירות ולא יכולים להמשיך לשלם שכר דירה, האם אפשר להסביר לבעלי הדירה שכוח עליון מונע מכם להמשיך לשלם? ■ עלויות גיוס ההון עלו והמשכנתא התייקרה באלפי שקלים לשנה

הדר חורש
הדר חורש
תל אביב בזמן קורונה. כיצד יושפעו מחירי הדירות?
תל אביב בזמן קורונה. כיצד יושפעו מחירי הדירות?צילום: תומר אפלבאום

כמו מרבית הענפים האחרים הלם המשבר גם בשוק הנדל"ן: משרדי המכירות התרוקנו, מפרסמי המודעות לדירות יד שניה נעלמו. אף אחד לא רוצה לראות או להראות היום דירה למכירה או להשכרה. יש להניח שמאות אלפי העובדים שפוטרו, סגרו עסקים קטנים הוצאו לחופשה ללא תשלום או חוששים שהם הבאים בתור, לא יחזרו במהירות לשוק, גם אם יסתמן סוף למשבר הגדול. אבל מה עושים מי שהמשבר תפס אותם באמצע מהלכים לרכישת דירה, בין חתימת החוזה על הדירה להשלמת גיוס המשכנתא, שכר דירה מכביד או משכנתא גדולה מדי שנלקחה בזמנים טובים, והאם החסכונות שחולצו מהבורסה או מקרן ההשתלמות יכולים למצוא חוף מבטחים בהשקעת נדל"ן סולידית?

האם משבר הקורונה יפיל את מחירי הדירות?

אין משבר כלכלי גדול ללא ירידת מחירי נדל"ן: כשההכנסות והחסכונות מתפוגגים, הביקוש לדירות יורד, חברות ועסקים אינם מתרחבים - ומחירי הנדל"ן, כמו שוקי ניירות הערך והסחורות, יכולים לרדת בעשרות אחוזים.

וזה מה שקורה היום?

עדיין לא. שוק הנדל"ן, ובעיקר שוק הדיור, מגיב לאט יותר למהמורות כלכליות. מרבית חברות הבנייה והיזמים נהנים מיציבות וצברו עודפים רבים מתקופת הגאות. עליית מחירי הדירות שהסתמנה בשנה האחרונה בוודאי נבלמה, אבל ירידות מחירים משמעותיות יהיו רק אם המשבר יתמשך ויעמיק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואז יהיו הזדמנויות השקעה?

גן משחקים ריק, תל אביב
גן משחקים ריק, תל אביבצילום: CORINNA KERN/רויטרס

ההנחה הרווחת וניסיון העבר מלמדים שהמשבר יסתיים במועד כלשהו והמחירים יתייצבו. שיתוק הפעילות בענף הבנייה עלול להביא להחרפת המחסור הקיים ממילא בתחום הדיור. מי שיוכל לקנות דירה במחירי שפל יעשה עסקה טובה.

מה הסיכוי להסתבך עם קבלן שיפשוט את הרגל?

ראינו קריסות של קבלני ביצוע בשנים הטובות של הענף, ובימים כאלה הסיכון גובר. למשפרי דיור כדאי להיזהר בהתחיבויות לפינוי הדירה מפני שצפויים עיכובים במסירות דירות, בעיקר בגלל בעיות בגיוס כוח אדם וכנראה גם בגלל תלות באישורים של גורמים ציבוריים העובדים במתכונת מצומצמת.  

הסיכון הגדול ביותר הוא ברכישת דירה "על הנייר" ובעיקר דירות הנרכשות במסגרת קבוצת רכישה או בהתחדשות עירונית. עסקות אלה רגישות יותר לאפשרות שהקבלן ייקלע לקשיים. בכל מקרה יש להקפיד יותר על ערבויות רכישה בזמן העסקה.

איזו דירה כדאי לקנות?

אפשר להגיד איזו דירה פחות כדאי לקנות בתקופות משבר: דירה "על הנייר" ובעיקר דירות הנרכשות במסגרת קבוצת רכישה או בהתחדשות עירונית. עסקות אלה רגישות יותר לאפשרות שהקבלן ייקלע לקשיים. בכל מקרה, יש להקפיד יותר על ערבויות רכישה בזמן העסקה.

נקיון שכונה במודיעין
נקיון שכונה במודיעין צילום: אוהד צויגנברג

מה יקרה למחיר הדירה אם בנק ישראל יפחית את הריבית?

הפחתת הריבית יכולה להשפיע בעיקר על חלק ההלוואה בריבית משתנה, שיכול להיות עד שליש מסך המשכנתא. יתר חלקי המשכנתא תלויים בריבית על הכסף שהבנק מגייס בשוק ההון, והריבית הזו זינקה בשבוע האחרון בסביבות אחוז אחד. כלומר, תוספת שנתית של 10,000 שקל על הלוואה של מיליון שקל. עליית ריבית נגרמת גם מעליית הסיכונים בענף ויש לצפות שהיא תמשיך לעלות. התוצאה הצפויה היא לחץ להורדת מחירי הדירות.

הוציאו אותי לחופשה ללא תשלום. אפשר להפסיק לשלם את המשכנתא?

הבנקים מציעים אפשרות להפסקת תשלומי המשכנתא למשך שלושה עד ארבעה חודשים. המהלך הוצג כאחת ההקלות לרגל המשבר אבל למעשה הבנקים מציעים דרך קבע אופציה כזו ללקוחות שנקלעו למשבר זמני. הסכומים שתשלומם נדחה מועמסים על יתרת החוב ומגדילים במקצת את התשלום החודשי, בתום תקופת הדחייה. לקוח המעוניין בדחייה חייב להודיע על כך לבנק. הבנקים נקלעו בימים האחרונים למצוקה תפעולית ואינם מסוגלים בינתיים לענות לכל הפניות. 

אני מתגורר בשכירות ולא יכול להמשיך לשלם שכר דירה. אפשר להסביר לבעלי הדירה שכוח עליון מונע ממני להמשיך ולשלם?

אפשר להסביר אבל עו"ד אמיר דרמר, המתמחה בחוזי נדל"ן במשרד צבי שוב, אומר שבתי המשפט נוטים לעתים נדירות לקבל טיעונים כאלה. חובות צריך לשלם, בין אם זה משכנתא או שכר דירה, ואי-תשלום עלול לגרור גם תביעת פיצויים מצד בעלי הדירה או פינוי הדייר בניגוד לרצונו.

העיר העתיקה בירושלים ריקה מאדם
העיר העתיקה בירושלים ריקה מאדםצילום: אוהד צויגנברג

התחייבתי לרכוש דירה, אבל טרם חתמתי על הסכם. אפשר לבטל?

לפי עו"ד דרמר, מי שפתח ערב המשבר במו"מ לרכישת דירה או שכירות רשאי לסגת, כל עוד לא נחתמה עסקה והצדדים לא ביצעו מהלכים עסקיים בהתאם להסכמות שהושגו. חתימת זיכרון דברים נחשבת למסמך מחייב אם כי במקרים מסוימים אפשר לערער על תנאיו.

מבקשים להחתים אותי על תוכנית התחדשות עירונית לבניין בו אני מתגורר. כדאי לדחות?

תוכנית התחדשות עירונית היא למעשה עסקת אשראי עם קבלן: הדיירים נותנים לו את זכויות הקרקע ובתמורה מקבלים שיפוץ והרחבה של הדירה הקיימת. אלה זמנים קשים לקבלנים, העשויים להתקשות בגיוס אשראי בנקאי ועובדים. יותר מתמיד כדאי לבדוק בציציות את היזם, לוודא את עברו ואת ערבויות הביצוע שהוא מציג, ואם לא בטוחים מוטב להמתין לזמנים טובים ולא להיתקע עם יזם המתקשה לעמוד בהתחייבויותיו.

הוצאתי כסף מהבורסה. השקעה במשרדים עדיפה על השקעה בדירה?

לגמרי לא בטוח. שוק המשרדים פיתח ערב המשבר סממנים של בועה. הוא נופח על ידי ביקוש של משקיעים ולא כמענה לצרכי הלקוחות. ההתכווצות המסתמנת של הסקטור העסקי, וריבוי עסקות ההשכרה לטווח קצר (במסגרת חללי עבודה משותפים) הגבירו מאוד את הסיכון למשקיעים במשרדים להשכרה.

האם תוכנית מחיר למשתכן תימשך?

תוכנית סבסוד הדיור לזכאים כבר עלתה למדינה יותר מ-7 מיליארד שקל ולנוכח הבור התקציבי שנפער קשה לתאר שהממשלה תמשיך בתוכנית השנויה במחלוקת. התוכנית האטה את הקטנת החוב הלאומי ופגעה ביכולת המדינה להתמודד עם העלויות הכבדות של המאבק במגפה.

עם זאת נראה שמשרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל עדיין לא הפנימו את המצב החדש. בסוף השבוע סגרה רשות מקרקעי ישראל מכרזי קרקעות לעוד 461 דירות מסובסדות בישוב בת חפר ומכרזים למאות דירות נוספות נדחו לחודש הבא. המדינה צפויה לקיים לפחות עוד הגרלה אחת של דירות על מגרשים שכבר שווקו לקבלנים במסגרת התוכנית.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker