המודל הסקנדינבי |

דיור בר השגה בדנמרק: דירת 80 מ"ר ב-800 דולר והדיירים מחליטים על גובה שכר הדירה

מיכאל דמסיץ, מנכ"ל ארגון המנהל דיור בר השגה בדנמרק, מספר כיצד 60% מהדירות להשכרה במדינה הן בבעלות ציבורית, ומדוע המעמד הבינוני נרתע מהפרויקטים

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

>> הדרישה שנשמעת כיום בכל מאהל מחאה היא דיור בר השגה. הבעיה היא ש"בר השגה" הוא מושג מופשט ומסובך מאוד, שמיושם במודלים שונים במדינות שונות. המודל הדני לדיור ציבורי נולד בתחילת המאה הקודמת ועדיין שורד. הוא מעניין בגלל משקלו הקל באופן יחסי בתקציב המדינה. באופן מפתיע, לאחר עשרות שנים, הוא אפילו מקור לרווחים של מיליארדי דולרים. עם זאת, הדיור הציבורי בדנמרק מאבד מתוקפו וכדי שימשיך להיות רלוונטי גם בשנים הקרובות, יש צורך להתאים אותו לסטנדרט המגורים של שנות האלפיים. מודל זה יכול לשמש מקרה מבחן מעניין גם לצעדים הנחוצים וגם לטעויות שכדאי להימנע מהן.

מיכאל דמסיץ, דני ממוצא יהודי, הוא מנכ"ל של אחד הארגונים הגדולים בדנמרק לדיור ציבורי - בוליגקונטורט דנמרק (Boligkontoret). הארגון לא בונה יחידות דיור חדשות אלא מנהל 27 אלף יחידות דיור בשכירות נמוכה עבור ארגונים אחרים שמחזיקים בבעלות על הדירות. בראיון ל-TheMarekr הוא סיפר כיצד עובד המודל הדני.

בדנמרק יש כ-5 מיליון תושבים ו-2 מיליון יחידות דיור. רק במחצית מהן גרים הבעלים של הדירות ומיליון דירות מושכרות. כ-600 אלף דירות (כ-60%) מכלל היחידות המושכרות מיועדות לדיור בר השגה ומושכרות במחיר נמוך, ו-400 אלף מושכרות בשכירות פרטית במחירי שוק.

מחיר שכירת דירת 80 מ"ר בדיור ציבורי נע בין 600 דולר ל-1,500 דולר בחודש. המחיר הממוצע הוא 800 דולר בחודש. מחיר דירות גדולות יותר באזורים מבוקשים עשוי להגיע ל-2,000 דולר בחודש.

פרויקט דיור ציבורי בקולדינג

הבעלות על הדירות והניהול שלהן נמצאים בידי ארגונים שלא למטרות רווח. יחד עם זאת, אחת מאבני היסוד בדיור הציבורי הדני היא דמוקרטיה של הדיירים, ולכן הניהול נעשה במשותף עם הדיירים ויש להם אפילו סמכות לפטר מנהל כמו דמסיץ.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לארגונים אלו יש שתי מטרות: לפתח ולבנות דיור להשכרה בתמיכה ממשלתית ומוניציפאלית ולתחזק ולנהל את הנכסים כולל גבייה של דמי השכירות. יש ארגונים שמחזיקים בשתי הפונקציות ויש ארגונים שמנהלים את הדירות עבור ארגונים אחרים שמחזיקים בבעלות על הדירות, כמו הארגון שבראשו עומד דמסיץ שמנהל 27 אלף דירות עבור 60 ארגונים אחרים.

דמוקרטיה של דיירים

דמוקרטית דיירים היא אחד העקרונות החיוניים להצלחת הדיור הציבורי. המשמעות היא שהדיירים שותפים לניהול, ולקבלת החלטות לגבי שכר הדירה שישלמו. לכל פרויקט מגורים יש מועצה מנהלת וגם לכל הארגונים שמפעילים את הדיור הציבורי ומאגדים תחתיהם מספר פרויקטים יש מועצה כזו, ובכל אחת מהמועצות יש רוב לנציגי הדיירים. לשיטה זו יש גם חסרונות שכן ההנהלות לא מקצועיות והמתנדבים הם לעתים קרובות פנסיונרים שלא מעוניינים להשקיע בנכסים לטווח ארוך.

צילום: מיכאל דמסיץ

מועצת המנהלים של דמסיץ מורכבת מדיירים בלבד, והיא זו שבוחרת אותו לתפקיד המנכ"ל, מה שמכריח את ההנהלה לעבוד בשיתוף ואיזון עם הדיירים. "זו שיטת פעולה הגיונית שכן אם חברת הניהול רוצה לשפץ את הבניינים, הדיירים הם שנושאים בנטל", מסביר דמסיץ.

ההסבר נשמע הגיוני, אבל כשחושבים על ישראל נזכרים בתופעת הדיירים הסרבנים שמכשילים כל פרויקט. במקומותינו, ועד בית של בניין של 12 דירות בדרך כלל לא מצליח להשיג רוב כדי לקדם תהליכים. בדנמרק הבעיה הזו לא קיימת. "יש מועצה מנהלת ובכל שנה יש אסיפה של כלל הדיירים ושם מתקבלות ההחלטות לגבי השיפוצים שרוצים לעשות. ההחלטות מתקבלות לפי הרוב שנוכח באסיפת הדיירים. כלומר אם יש פרויקט של 200 דיירים וחמישה הגיעו לאסיפה, מספיק רוב של שלושה כדי להחליט על שיפוץ", אומר דמסיץ.

כיצד ממומן הפרויקט?

והנה המענה למימון של הפרויקטים האלה. המס שמשולם בדנמרק גבוה, כ-62% מס שולי, אבל דמסיץ טוען שהוא משלם כל קרונה בחפץ לב כדי לקיים מדינה סוציאליסטית. באופן מפתיע, הדיור הציבורי הוא לא המשקולת המכבידה על תקציב המדינה. מימון הבנייה מתחלק בין שלושה גורמים: הדיירים עצמם (2%), הממשלה (84%) והרשות המוניציפאלית (14%). הארגון המקים של הפרויקט אינו נושא כלל בנטל העלות של הבנייה.

מיכאל דמסיץ

כשנכנס שוכר חדש לדיור הציבורי, הוא נדרש להפקיד כספי פיקדון, שבהם משתמשים לבניית פרויקטים חדשים. כשהוא עוזב את הדירה, הוא מקבל את הפיקדון חזרה, והדייר שנכנס במקומו, משלם פיקדון דומה וכך הקופה נותרת מלאה.

הממשלה נושאת בעיקר הנטל הפיננסי של עלות בניית הדיור הציבורי. ארגון שבונה פרויקט חדש מקבל עבורו משכנתא בנקאית רגילה בשיעור של 84% מעלות הבנייה בשוק החופשי, והממשלה אחראית להחזיר אותה לבנק המממן. גם הדיירים משתתפים בשיעור קטן בהחזר המשכנתא - עד 3% - שמגולמים בדמי השכירות.

היתרה בשיעור של 14%, ממומנת על ידי הרשות המוניציפאלית שמקבלת בתמורה רבע מהדירות כדי לשכן בהן אוכלוסיות חלשות.

לדבריו של דמסיץ, מתוך התקציב השנתי הממשלתי בסך כ-200 מיליארד דולר, רק 3 מיליארד דולר מיועדים לדיור הציבור. מחציתם, 1.5 מיליארד דולר, מיועדים לפיתוח של פרויקטים חדשים וכיסוי המשכנתאות, ו-1.5 מיליארד דולר משמשים לסיוע בשכר דירה עבור אוכלוסיות חלשות.

"הרעיון הוא שדיור ציבורי יכול לשלם את עצמו לאורך זמן. לפי החוק ברגע שהפרויקט מסיים לשלם את המשכנתא לבנק, המרכיב בשכר הדירה שמשולם עבור המשכנתא משולם לקרן מרכזית לטובת מימון של פרויקטים חדשים ותחזוקה של פרויקטים ישנים. הרבה פרויקטים בדנמרק סיימו את תשלומי המשכנתא והתחזית היא שב-2014-2015 תקבל הקרן המרכזית של המדינה כ-850 מיליון דולר בכל שנה", מסביר דמסיץ, אלא שלדבריו הבעיה העיקרית של הקרן היא שהממשלה רואה בה מקור הון ומשתמשת בה לעתים קרובות מדי למטרות אחרות שאינן דיור ציבורי.

"היו מאבקים האם להשתמש בכסף הזה לשיפור פרויקטים חדשים או הקמה של יחידות חדשות עד שהממשלה החליטה בחקיקה ש-25% מהנטל שנושאת הממשלה בעלויות המשכנתא של פרויקטים חדשים ימומן מהקרן. בכך הממשלה למעשה מפחיתה את החלק שלה בעלויות ההקמה".

"חשוב מאוד שהדיור הציבורי לא יהיה בבעלות או בניהול הממשלה או הרשות המקומית, כי בכל פעם שעולה הצורך לקצץ תקציבים, הדיור הציבורי הוא הראשון בתור", טוען דמסיץ. למעשה, הממשלה והרשויות העירוניות תומכות במימון הדיור הציבורי, אך הן אינן שותפות לבנייה, לניהול ולתחזוקה.

גורם חיוני נוסף להצלחה, לדעתו, הוא שגם בארגון בעל מאה פרויקטים למגורים, כל אחד הוא יחידת רווח והפסד עצמאית, כך שגם אם אחד מהם פושט את הרגל הוא לא משפיע על יציבות שאר הפרויקטים.

אז והיום

הדיור הציבורי הוא התפתחות של הדיור הסוציאלי שהתחיל בדנמרק לפני מאה שנה, ב-1911, שאליו התקבלו רק בעלי הכנסות נמוכות. בשנות השלושים נחקקה החקיקה הראשונה בתחום, שכמעט לא השתנתה עד היום במטרה לפתוח את הדיור הציבורי לכלל האוכלוסייה, כדי ליצור תמהיל תושבים מגוון ולא שכונות עוני.

בשנים האחרונות, עם העלייה ברמת החיים, מעמד הביניים, שיש לו האופציה ליהנות מדיור מוזל, דווקא מוותר עליו. הדור הצעיר דורש דירות גדולות ואיכותיות בעוד הדיור הציבורי מציע על פי חוק דירות בשטח של עד 100 מ"ר בעלות בנייה מוגבלת שמכתיבה את איכות הסטנדרט.

לארגוני הדיור הציבורי יש בעיה קשה לפתח פרויקטים חדשים על קרקעות פרטיות שנמכרות במחירי שוק. בשונה מהמודלים שמדובר עליהם בישראל, שחלק מהדירות ימכרו בשוק החופשי והן אלה שיממנו את הפרויקט, בדנמרק כל הדירות מוצעות להשכרה בלבד וגם לארגונים המחזיקים בהן אסור למכור אותן. כך נוצר מצב שבמקומות המבוקשים למגורים ובערים הגדולות קשה לפתח פרויקטים ציבוריים בגלל עלויות הקרקע הגבוהות.

מחכים בתור

אחת הטענות נגד פיתוח של דיור בר השגה היא סוגיית הקריטריונים לזכאות. בישראל מתקיימים דיונים רבים סביב השאלה מי יקבל את הדירות האלה כי ברור שההיצע יהיה קטן ולא מספק ורשימת ההמתנה צפויה להיות ארוכה, לפחות בשלב הזה כשהדיור הציבורי נראה כמו פנטזיה רחוקה.

עד לפני שנתיים היתה בדנמרק תקרת הכנסה כדי לקבל זכאות עם עדיפות למשפחות שזקוקות לדירות של שלושה חדרים ויותר. "לפני שנתיים שונה החוק וכיום הדיור הציבורי פתוח לכולם, ללא הבדלי שכר, וגם זוגות ללא ילדים ורווקים זכאים לקבל דירות בשטח של 100 מ"ר", אומר דמסיץ.

ומה לגבי התור? "בכל אירוע שאני מגיע אליו מבקשים ממני דירה", צוחק דמסיץ, "אבל גם את הבת של אחי שלחתי להירשם באתר שלנו. יש עלינו כל כך הרבה ביקורת, שברור לי שאם אני אסדר לאנשים דירות זה יצוץ באיזשהו עיתון".

אומנם יש תור, אבל דמסיץ טוען שבשנים אחרונות הוא הולך ומתקצר. "לפני 4-5 שנים היה צריך לחכות לדירה טובה בקופנהגן 20-25 שנים, כאשר הגיל המינימלי להירשם עבור דירה הוא 15. אבל יש לנו רשימת המתנה נוספת עבור אנשים שכבר שוכרים באחד הפרויקטים שלנו. כשהם רוצים לשדרג לדירה איכותית יותר, יש להם קדימות והם יכולים לזכות בדירה כזו בתוך חמש שנים. מחוץ לערים אין כמעט בעיה ואפשר לקבל דירה בתוך שנתיים או שלוש".

"הבעיה היא שהצעירים כיום מעדיפים לקנות דירה, אם הם יכולים להרשות לעצמם. הביקוש לדיור ציבורי ירד מאוד", אומר דמסיץ בצער, "לפני חמישים שנה כולם גרו או הכירו מישהו שגר בדיור ציבורי וכיום הסגרגציה הרבה יותר גדולה". בסופו של דבר גם הוא מודה שהתקצרות התורים לדיור ציבורי נובעת מהירידה בביקושים ולא מהתייעלות השיטה.

"כיום 50% מכלל הדיירים שלנו לא עובדים, חלקם פנסיונרים או מובטלים. רבים מבין הדיירים הם מהגרים", אומר דמסיץ, שתולה תקווה בכך שהחוק ישונה ושטח הדירות יגדל בפרויקטים החדשים. ואולם גם זה לא פשוט, כיוון ששכר הדירה של דירות אלה יהיה גבוה יותר.

שינוי חקיקה נוסף שאמור לגרום לעירוב אוכלוסיות הוא בנייה בפורמט מעורב של דיור ציבורי ופרטי, כאשר כל רשות מוניציפאלית קובעת מה השיעור של כל פלח בפרויקט.

דירה ציבורית חדשה בשטח של 100 מ"ר בקופנהגן מושכרת להערכתו ב-2,000 דולר בחודש כשדירה דומה בשוק הפרטי מושכרת ב-400 דולר יותר. פער זה אינו משמעותי מספיק והשוכרים מוכנים לשלם את המחיר הגבוה יותר כדי לחיות בסביבה נטולת דיירים סוציאליים.

אף שלפי נתונים כאלה נראה שאין לדיור הציבורי יתרון על ההשכרה הפרטית, הוא בעל השפעה מהותית על המחירים בשוק הפרטי. דמי השכירות הנמוכים בדיור הציבורי גורמים לכך שגם בשוק הפרטי אי אפשר יהיה להעלות מחירים בצורה משולחת רסן, כי אז השוכרים יעדיפו לעבור לדיור הציבורי.

דמסיץ מודה כי הקושי למשוך את מעמד הביניים הדני לסוג הדיור הזה, שמעמד הביניים הישראלי חולם עליו (ואולי מגזים בפנטזיות עליו) מחזיר את הדיור הציבורי לראשית ימיו כשכונות עוני. "נוצרו לנו כמה גטאות. כ-10%-15% מהפרויקטים שלנו הם כאלה, ולצערי התקשורת בוחרת להתמקד בהם יותר מאשר בפרויקטים המוצלחים", הוא אומר, "יש גם בעיה בפריפריות ובמקומות ללא תעסוקה שנשארו בהם רק המבוגרים ומחצית מהדירות עומדות ריקות. זו בעיה כי הדיירים שנשארים צריכים לשלם עבור התחזוקה של הדירות הגדולות ולכן נאלצנו להרוס דירות. אגב, גם בדיור הפרטי במקומות האלה קיימת אותה בעיה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker