שי עינת: התיקון בחוק המקרקעין הפך את מס הרכישה ל"קנס רכישה"

עינת, רואה חשבון ועו"ד המתמחה במסים: הקונה צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 15% משווי הדירה כדי לקבל אישור מרשות המסים לרשום את הדירה על שמו בטאבו

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

>> בניסיון לייצר עוד דירות למגורים באופן מיידי, אושר השבוע תיקון לחוק מיסוי המקרקעין, שקובע פטור ממס שבח במכירת דירות ששימשו לעסק. "זה שינוי מעניין שמצפים לו, אבל ניסוח החוק בעייתי מאוד, ולדעתי הוא לא יביא לתוצאה הצפויה", טוען עו"ד ורו"ח שי עינת, המתמחה במסים.

מדוע אתה פסימי?

שי עינת

"החוק מטיל על הקונה מעמסה קשה. הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 15% משווי הדירה כדי לקבל אישור מרשות המסים לרשום את הדירה על שמו בטאבו או להעמיד ערבות בנקאית בסכום הזה לתקופה של שנתיים. המטרה של צעד זה היא להבטיח שהדירה אכן תשמש למגורים ולא כמשרד.

"אחרי שנתיים הקונה יקבל חזרה את מה שאני מכנה 'קנס הרכישה', אם הוא יוכיח שהדירה משמשת למגורים. למעשה, הוא קודם משלם את הקנס, ורק כשהוא מוכיח את חפותו הוא מקבל אותו בחזרה. באופן רגיל, מס הרכישה נמוך בהרבה ונע בין 3% ל-7%. במקרה של רכישת דירה ראשונה יש פטור עד סכום של כ-1.3 מיליון שקל".

למה זה יכשיל עסקות?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"בעסקה רגילה הדירה משמשת בטוחה עבור הבנק, אבל עכשיו הרוכש יצטרך בטוחות בסכום נוסף של 15% משווי הדירה. בנוסף, יהיה קושי לערוך חוזי מכר, שבהם מקובל שהמוכר מחויב להעביר את הדירה על שם הקונה, אבל בדירת משרד הוא לא יוכל להתחייב לכך כי יש הרבה גורמים שאין לו שליטה עליהם, ובהם הצורך בהוכחה שהדירה באמת שימשה למגורים לאחר שנתיים".

יש פתרון חלופי שיאפשר ביצוע עסקות מצד אחד אבל יבטיח שהדירות באמת ישמשו למגורים?

"צריך לאמץ מנגנון של סימון הדירה כ'דירה עסקית' במחשבי מס שבח, שיוסר לאחר שנתיים, עם ההוכחה כי הדירה לא משמשת למשרד. אם הרוכש לא יצליח להוכיח זאת יוטל עליו קנס".

יש חסמים נוספים שמעכבים מכירת דירות עסקיות למגורים?

"יש דירות שהושכרו לעסק והמשכירים פתחו תיק עוסק מורשה המחויב במע"מ. כשמוכרים דירה שהיא עסק, העסקה ככל הנראה תחויב במע"מ. כך, אם במרכז תל אביב נמכרת דירת משרד ב-2 מיליון שקל, המוכר יצטרך לשלם 16% למע"מ, וזה ייקר את העסקה באופן שיהפוך אותה ללא כדאית".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker