אז כמה באמת שווה הבית שלכם? מדדי הנדל"ן הם חסרי כל משמעות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אז כמה באמת שווה הבית שלכם? מדדי הנדל"ן הם חסרי כל משמעות

הלמ"ס והשמאי הממשלתי פירסמו נתונים סותרים על מגמת מחירי הדירות; אחת הסיבות האפשריות לבלבול היא שיבושים חמורים במאגר המידע שמרכז את נתוני העסקות

32תגובות

השבוע נוכחנו ברצף מוזר של אירועים: תחילה, השמאי הממשלתי פירסם את הסקר הרבעוני שלו לגבי מחירי דירות ממנו עלה שמחירי דירות 4 חדרים בתל אביב עלו ב-10%. כעבור יומיים בלבד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פירסמה מטעמה נתונים הפוכים, ולפיהם מחירי דירות 3.5-4 חדרים נפלו ב-8.7% ומחירי דירות גדולות יותר של 4.5-5 חדרים קרסו ברבעון השני של השנה בלא פחות מ-15.3%. הדבר עורר מחדש את הוויכוחים סביב האופן שבו נמדד ענף הנדל"ן.

שלושה גופים עוקבים אחרי רמות מחירי הדירות: מינהל הכנסות המדינה שבמשרד האוצר, השמאי הממשלתי והלמ"ס. ואולם בעוד שמינהל הכנסות המדינה עורך ממוצעים וחציונים של כלל העסקות שמבוצעות בשוק, מבלי להתייחס למאפיינים השונים של הנכסים (כגון שטח, מספר חדרים ומיקום מדויק), השמאי הממשלתי והלמ"ס משתמשים בנתונים מעובדים שכוללים מאפיינים כמו גודל ומיקום דירות, ונוהגים לערוך סלקציות - כל אחד בכלים שלו.

שונות בין הדירות

ללמ"ס שלושה מדדים עיקריים בתחום הדיור: הראשון הוא מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שנכלל במדד המחירים לצרכן, ומתבסס על סקרים אודות השינויים בשכר הדירה. השני הוא מדד מחירי הדירות, שלוקח את השינויים הממוצעים במחירי העסקות שמבוצעים מדי חודש, ובוחן אותם תוך התחשבות במשתני איכות שונים, שחלקם יפורטו בהמשך. המדד השלישי המפורסם הוא סקר מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים, שכולל ממוצע גולמי של עסקות שבוצעו מדי רבעון.

תומר אפלבאום
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הממצאים הדרמטיים של סקר הלמ"ס על מחירי הדירות בבעלות הדיירים בתל אביב שצוינו לעיל מורכבים מממוצע אריתמטי פשוט של עסקות שבוצעו במקום. ואולם הסקר מתעלם מכך, שבין מחירי דירות בנות אותו מספר חדרים, יש שונויות גדולות מאוד, עקב מאפיינים כמו שטח, קומה, גיל המבנה, מיקום, הצמדות (חניה ומחסן), שיפוץ, נוף, תוכניות בניין עיר בסביבה ועוד.

משתנים אלה גורמים לשוני מהותי ברמות המחירים, אותם הדגים ראש תחום מקצועי בלשכת הסטטיסטיקן הממשלתי, דורון סייג, בהרצאה שנשא בדצמבר שנה שעברה, במסגרת כנס בבנק ישראל. סייג הראה ששטחן של כ-60% מהדירות בנות 1.5-2 חדרים נע בין 40 מ"ר ל-54 מ"ר, ואולם יש גם דירות של 1.5-2 חדרים ששטחן גדול מ-60 מ"ר; באותו הקשר מצא סייג כי תוספת של 7 מ"ר לדירת 70 מ"ר תעלה את מחירה ב-6.4%, כששאר המשתנים נותרים ללא שינוי; הפיכת דירת 2 חדרים ל-4 חדרים, כששאר מאפייני הדירה נותרים שווים, תעלה את שווי הדירה ב-27.6% בממוצע; דירה בבניין בן 10 שנים זולה ב-2.9% מדירה זהה בבניין בן 5 שנים.

במלים אחרות, אסור להסתמך על שטח דירה ו/או על מספר חדרים בלבד, וחייבים לקבל שורה שלמה של נתונים משלימים, על מנת שניתן יהיה להעריך את העסקה שבוצעה בדירה הרלוונטית.

כדי לנטרל את כל המשתנים פותח מודל הדוני, שמשקלל כל אחד מהפרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירות. באופן כללי ניתן לומר, שבאמצעות שימוש באותו מודל הופכים בלמ"ס באופן מלאכותי את כל הדירות לשוות בנתוניהן. בצורה כזו אמור מדד מחירי הדיור להורות במדויק את השוני במחירים.

ואולם לא כולם חסידים של השיטה הזו. השמאי הממשלתי, למשל, נוהג לצמצם את הבדיקות שלו לדירות 4 חדרים בלבד, משום שהן ההומוגניות ביותר שיש בשוק. השמאי גם מדגיש, שהוא אינו עושה שימוש במודל הדוני, "וזאת לנוכח המידע החלקי הקיים ורמת מהימנותו לגבי חלק מנתוני הדירות", כפי שכתב, מבלי לפרט, בדברי ההסבר שלו.

מידע לקוי

המידע על נתוני העסקות, כולל המפרטים הטכניים של הדירות, מאוגד בקובץ שמכונה כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן), שמופק על ידי רשות המסים, ומתבסס על דיווחי העסקות למס שבח. דיווחים אלה נעשים על ידי עורכי הדין של הצדדים המעורבים בעסקות, ואמורים להיבדק על ידי אנשי מס שבח. מקובל כיום, שמהימנות נתונים אלה בעייתית מאוד.

מי שפירט - ועוד איך - את ההתנגדות שלו לשיטות הנהוגות בלמ"ס, היה מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר. זה החל לפני כשנתיים בסקירה של המינהל על שוק הנדל"ן ב-2008. באותה סקירה נכתב כי לפי נתוני המינהל, מחירי הדירות במהלך אותה שנה שמרו על יציבות, ובהערת השוליים הוסיפו כי הנתונים הללו מנוגדים למדד מחירי הדירות בבעלות הדיירים שפירסמה הלמ"ס, שלפיו חלה ב-2008 עלייה של 11% במחיר הדירות.

"יצוין כי על פי המדד של הלשכה מתעדכנות על פי החוק מדרגות מס הרכישה. לפיכך, הועלתה תקרת הפטור ממס רכישה בינואר 2009 לכמיליון שקל", נכתב בהערה בדו"ח המינהל, "תחת התפלגות העסקות ב-2008 מדובר בהפסד הכנסות ממס רכישה הנאמד ב-80 מיליון שקל ב-2009".

במינהל הכנסות המדינה לא הסתפקו באותה הערת שוליים, וזמן מה לאחר מכן פירסמו מאמר תחת הכותרת: "האם מחירי הדירות בישראל עלו ב-11% בשנת 2008", ובו, בין היתר, השוו את שינויי מחירי הדירות בין 2002 ל-2008 על פי הלמ"ס עם המתודה המשמשת את המדד האמריקאי למדידת שוק הדיור, קייס-שילר. מהבדיקה עלה כי בעוד שעל פי הלמ"ס מחירי הדירות ירדו באותה תקופה ב-1%, על פי מתודת קייס-שילר הם עלו ב-15.5%. גם על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה, מחירי הדירות באותה תקופה עלו בשיעורים דומים.

בעקבות הביקורת, החליטה המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, שהיא הגוף הציבורי המלווה את עבודת הלמ"ס, הכולל בין היתר אנשי אקדמיה, ממשל ומגזר פרטי, לקיים דיון נרחב בנושא מהימנות נתוני הנדל"ן של הלמ"ס. באותה ישיבה התברר, שמשרד האוצר אינו היחיד שסבור שמדובר בנתונים בעייתיים.

"קיימת בעיה בקובץ הכרמ"ן", סיפרה מנהלת האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד השיכון, רחל הולנדר. "כשנכנסים לעסקה, חסר מידע על שטח הדירה, איזה יד הדירה, ולעתים יש מחיר לא הגיוני". השמאי אהוד המאירי התלונן כי "אין שום ביקורת על הצהרת מספרי החדרים והשטח, ולכן אין שום בסיס להשוואה בין הדירות השונות". מי שמכהן כיום כיועץ הכלכלי הבכיר של שר האוצר, ואז עדיין כיהן כראש החוג לכלכלה חקלאית באוניברסיטה העברית, ד"ר אבי שמחון, סיכם: "עד שלא יהיה בסיס נתונים מדויק, לא נוכל לומר בוודאות מה קורה למחירי הדירות בישראל".

בעיה קטנה, שמסמלת של המחסור בנתונים של מערכת הכרמ"ן, באה לידי ביטוי באותה הרצאה של סייג בכנס בנק ישראל. סייג סיפר כי על פי המחקר שעשה, עלייה בקומה בתל אביב תגרום לעליית מחיר ממוצעת של 1.3%. בתגובה אמר אחד מהנוכחים כי יש הבדל מהותי בין בניינים עם מעלית לבניינים בלי - בעוד שבבניין עם מעלית המחיר אכן עולה ככל שעולים בקומות, בבניין ללא מעלית, שווי הדירה דווקא יורד. מתגובתו של סייג ניתן היה להבין, שהפרט החשוב הזה לא נלקח בחשבון.

באיזו שנה הוקם הבניין?

חלק מהבעיות הקשות שהתגלו בנתונים הודגמו במצגת שנעשתה במינהל הכנסות המדינה, שבחנה בצורה עקבית מעט יותר את איכות נתוני הכרמ"ן. כך, למשל, על דירה ברחוב המעפילים באשדוד נרשם פעם אחת שהיא נמצאת בבניין שהוקם ב-1960, פעם ב-1980 ופעם שלישית ב-1996.

לגבי בניין ברחוב אבן חושן במודיעין, דווח פעם אחת שהוא בן 4 קומות, פעם אחרת בן 3 קומות, פעם שלישית בן 5 קומות, פעם רביעית בן 22 קומות ופעם אחרת הוחלט שהבניין כולל 0 קומות עגולות; תקלות דומות אירעו בבניין ברחוב עמוס בנשר, שהוקם - על פי קובץ הכרמ"ן - ב-1980, ב-2000, ב-2003, ב-2004 או ב-2005, והוא כולל 0, 6 או 15 קומות - תלוי באיזו עסקה מסתכלים. כנ"ל בבית ברחוב התרסי בתל אביב שהוקם ב-1957, או ב-1959 או ב-2011 ועוד.

הבדיקה העלתה גם שיבושים חמורים בדיווח על שטחי הדירות, ובכ-75% מהעסקות לא היתה התאמה בשטח בדיווחים על אותה דירה, מתוכן בכ-60% מהעסקות הדירה "התרחבה" או "התכווצה" בלפחות 10 מ"ר; בכ-30% מהעסקות לא היתה התאמה במספר החדרים; בכ-30% מהעסקות הדירות "זזו" קומה.

ומה לגבי השמאי הממשלתי? עיון במחירי הדירות הממוצעים שלו מעלה שסטיות התקן גבוהות מאוד, במיוחד בערים הגדולות. סטיית התקן של מחיר הדירות הממוצע בתל אביב הגיעה ברבעון הקודם ל-33%, בחיפה ל-38% ובירושלים ל-28%. ברוב הערים האחרות שמופיעות במדגם, סטיות התקן נעות בין 9% ל-22%. כלומר, מדובר במדגם, שאף הוא אינו מוחלט, אם כי יש לציין שגם בעולם לא נמצאה מתודה מושלמת. לפחות המדגם של השמאי הממשלתי נתון פחות לבעיות שנובעות מהדיווח הלקוי למס שבח.

ואם המצב הוא כזה, השאלה שנשאלת היא, עד כמה המודל ההדוני אכן משקף את השינויים במחירי הדירות, עד כמה מדד מחירי הדירות מייצג נאמנה את התנודות בשוק, ועד כמה העלאות הריבית האחרונות וצעדי הממשלה שבוצעו כדי לצנן את השוק היו בכלל נחוצים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#