האם זה הזמן להשקעה נדל"נית?

מחאת מעמד הביניים עשויה להביא לירידה של מחירי הנדל"ן אך רק בטווח הקצר

חיים לוי

>> מחאת האוהלים לא דועכת, אך מחירי הדירות ממשיכים לעלות, אם כי באופן מתון יחסית לרבעונים קודמים. הממשלה פועלת במלוא המרץ להוזלת הדירות: הפשרת קרקעות מסיבית, עידוד משקיעים למכור נכסים (הטבות במס שבח), ועדות בנייה "אינסטנט" ועוד. האם אנו עדיין יכולים להרוויח מהשקעה נדל"נית?

שוק הנדל"ן הישראלי הוא שוק תנודתי מטבעו. ממשלות ישראל לדורותיהן לא השכילו לייצבו ולהפנים שהשוק מתנהג על פי כללי הביקוש וההיצע הרגילים. כשגובר הביקוש על ההיצע, המחירים מאמירים וכשההיצע הוא זה שידו על העליונה, המחירים יורדים (ראו גרף).

שוק הנדל"ן למגורים בישראל נחשב להשקעה סולידית, ועד כה התנהג כך וזכה בתואר זה בכבוד. עם זאת, לא מן הנמנע שנרכוש כיום דירה להשקעה ומחירה יירד בחודשים הקרובים או אפילו בשנה-שנתיים הבאות. לא נוכל לדעת בכמה יירד, אך מנגד יש לזכור כי גם שוק השכירות הישראלי הוא שוק "בריא" שאינו ממריא או מתרסק ביום אחד, אלא ניזון מביקוש והיצע.

ידוע שבעיתות משבר שוק השכירות מתנהג בדרך כלל הפוך משוק הנדל"ן לרכישה. דוגמה לכך ניתן לראות בשווקים שנפגעו באופן החזק ביותר בארה"ב - שם גדל מאוד הביקוש לשכירות, בעוד מחירי הנכסים צונחים. הביקוש גדל עקב אותם בעלי נכסים שלא עמדו בהחזר המשכנתא וביתם נלקח מהם על ידי הבנקים - ולכן הם נאלצים לעבור להתגורר בשכירות. כך הדבר גם כשהשוק מפגין חוסר ודאות, ממש כמו היום בישראל, אז הרבה אנשים שתיכננו לרכוש נכס יושבים על הגדר ומחליטים לדחות את הרכישה עד להתבהרות המצב.

בחלק מהמקרים מדובר במשפחות או בזוגות צעירים שמחליטים לשכור דירה עד להתפוגגות הערפל בשוק הנדל"ן. צעד זה יוצר ביקוש נוסף לדירות לשכירות, ויכול להשפיע על המחירים כלפי מעלה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התיאוריה ידועה למשקיעים בנכסים מניבים, ולכן ניתן לראות חלק מהם ממשיכים במסע הרכש גם כיום ומשיגים נכסים בהזדמנות: ממוכרים שכבר התחייבו, מזוגות מתגרשים, מיורשים וכו'. מנגד, עומדת אותה אוכלוסייה, המכונה "משקיעים בפוטנציה", שמקפיאה כל פעילות. אותם אנשים לא רכשו נכסים לפני שלוש שנים כי השוק היה במיתון. הם לא רכשו נכס לפני שנה או שנתיים כי השוק כבר עלה. והם אינם רוכשים דירה כיום כי השוק לפני ירידה.

כמובן שלו ידענו בוודאות שמחירי הנכסים עתידים לרדת, היה עלינו לממש נכסים קיימים (אם יש) או לפחות להמתין על הר המזומנים שלנו, ולרכוש נכס במחיר מופחת. הבעיה היא שלא ניתן לחזות בוודאות להיכן זורם השוק ומה צפוי למחירי הנדל"ן.

לו היה השוק חופשי ומשוכלל לחלוטין, היה קל הרבה יותר לנבא את המגמה. היות שכיום מתערב המחוקק (שהוא, בצורה זו או אחרת, גם ספק חומר הגלם העיקרי בתחום - קרקעות) בשוק באופן חד ועקבי, סביר להניח שישפיע על ההיצע ואף על הביקוש, ולכן אנו כבר חווים האטה בקצב עליית המחירים עם צפי לעצירה מוחלטת - ותיתכן אף ירידת מחירים.

מה עושים? ובכן, אם ברשותנו נכס להשקעה או למגורים, לא נוכל לדעת שמחירו ירד אם לא מכרנו אותו או לא קראנו עיתונים באותה תקופה. ממש כמו מניה, אם רכשנו נכס ומחיר השוק שלו ירד, לא נחוש בירידה עד שנמכור ונממש את הנכס. כל עוד נמשיך ונחזיק בו, תהיה הירידה על הנייר בלבד. מאידך, אם מחירי השכירות יירדו, הדבר ישפיע לשלילה על התזרים המשפחתי באופן מיידי.

להוציא כמה אזורים, השקעה נדל"נית לטווח ארוך בישראל הוכיחה את עצמה כהשקעה סולידית המניבה תשואה הולמת בצדה. תשואה זו מתקבלת מהשילוב של שכר הדירה והשבח המתקבל. לכן, אם בכוונתכם להשקיע לטווח ארוך (15 שנים ויותר), הפשילו שרוולים והתחילו לחפש. אם ברכישות "אקזיט" עסקינן (קנייה, השבחה ומכירה), נראה כי הסיכון אכן גבוה. גבוה מדי.

בכל מקרה, גם אם החלטתם להמשיך להשקיע, אני ממליץ להמתין מעט עד לפיזור הערפל הפוליטי בנושא ובחינה מחודשת של תוצאות המאבק והפעולות האופרטיביות של הממשלה. בהצלחה.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker