תשכחו מהנחה של מיליון שקל לדירה: האם שיטת המכרז במחיר למשתכן תשתנה?

במכרזים שנערכו בסוף השנה שעברה באור יהודה ובבן שמן יזמים הגישו הצעות להנחות של כ-30% ויותר ■ שיטת המכרז מחייבת לבחור בהצעה הנמוכה ביותר - והדבר גם לעיוותים במחירים באזור

הדר חורש
הדר חורש
בנייני מחיר למשתכן
בנייני מחיר למשתכןצילום: אילן אסייג

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בוחנת שינויים בשיטת המכרזים במחיר למשתכן. זהו ניסיון למנוע הנחות גבוהות מדי על הדירות בתוכנית. בשבוע הבא יתקיים במועצת הרשות דיון על האמצעים למניעת הישנות מכרזים שבהם הוגשו הצעות להנחות בשיעורים חריגים בהשוואה למחירי השוק.

הפרשה התעוררה בעקבות מכרזים שנערכו בסוף השנה שעברה במסגרת מחיר למשתכן באור יהודה ובבן שמן. במכרזים אלה הגישו יזמים וקבלנים הצעות להנחות של כ-30% ויותר לעומת מחירי הדירות באזורים אלה. כך, במכרזים באור יהודה הציעה חברת שיכון ובינוי מחירים שהגיעו ל-700 אלף שקל עבור דירה של 100 מ"ר, המשקפים הנחה של כמיליון שקל לעומת מחיר השוק.

נוכח התוצאות, ניסו ברשות לנהל עם הזוכים משא ומתן לשינוי ההצעות, אבל לפי שעה הסוגיה לא נפתרה. עם זאת, ברשות מבקשים למצוא דרך להישנות מקרים כאלה בעתיד.

מכרזי הקרקעות בתוכנית מבוססים על מחיר בסיסי של הקרקע, הנקבע על פי הערכת שמאי, ועל הצעת המתחרים על המחיר הנמוך ביותר למטר שישלמו זכאי התוכנית.

בשנה האחרונה משלבת הרשות במכרזים דירות למכירה חופשית ודירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, באופן המאפשר ליזמים הזוכים לנפח את מחירי הדירות בשוק החופשי ולסבסד באמצעותן את מחירי הדירות המוזלות. הסבסוד הצולב משתלם, מפני שהקבלן זוכה בקרקע בהתאם למחיר שהוצע עבור דירות מחיר למשתכן. התוצאה היא הוזלת יתר של דירות מחיר למשתכן, וניפוח מחירי הדירות בשוק החופשי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בדיון שיתקיים בשבוע הבא תדון מועצת הרשות בכמה שינויים שיגבילו את ההנחות שיוכלו הקבלנים להציע. בין היתר, יעודכנו הערכות השמאי לשווי הקרקעות. ההערכות הקיימות שבידי הרשות נערכו לפני חמש שנים, אז החלה תוכנית מחיר למשתכן, ולא עודכנו מאז. בינתיים, עלו מחירי הקרקעות והדירות, ולרשות אין הערכות מעודכנות על שיעור ההנחות המתקבלות במכרזים בהשוואה למחירי השוק האמיתיים.

עוד ייבחן אם לקבוע שיעור הנחה מינימלי שהמציעים לא יוכלו לחרוג ממנו, ובמקביל יגישו המתחרים הצעות לתמורה נוספת על מחיר הקרקע. נראה כי במרבית המכרזים שיתקיימו שבשיטה זו, ייקבע שיעור ההנחה מראש על ידי מחיר המינימום שיוכרז על ידי הרשות. הצעה נוספת היא להגדיל את היחס בין מרכיב הדירות במסגרת מחיר למשתכן לדירות במכירה חופשית במסגרת המכרזים המעורבים, באופן שיקשה על הסבסוד הצולב.

מרמ"י נמסר כי "לאחר כארבע שנים של שיווק במסגרת מסלול מחיר למשתכן, הצטבר ניסיון ובוצעו כמה שינויים והתאמות של מסלול השיווק. בין היתר, כיום כלל מכרזי מחיר למשתכן משלבים תמהיל דירות, שבמסגרתו היזמים הזוכים בקרקע רשאים למכור מספר גדול יותר של הדירות כיחידות דיור בשוק החופשי.

"עובדות אלה וחלוף הזמן, כאמור, מחייבים ביצוע כמה התאמות נוספות, וזאת כדי לשמור על עקרונות הצדק החלוקתי ועל הכוונה המקורית של תוכנית מחיר למשתכן, שביקשה להעניק הנחה מכובדת, אך מידתית, לזכאי מחיר למשתכן.

"התאמות אלה יאפשרו להנהלת הרשות לקבוע ערכי קרקע וכללי מכרז במסגרתו יובטח שהצדק החלוקתי יישמר, ובה בעת זכאי מחיר למשתכן יוסיפו ליהנות מהנחה על מחיר הדירה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker