מירב מורן
מירב מורן

תוכנית המתאר של גבעתיים תובא החודש לדיון בוועדה המקומית. זו כוללת שינויים בהיקף זכויות הבנייה לבניינים קיימים, הוספת מבני ציבור לצורכי האוכלוסייה הגדלה והרחבת האפשרות לפיתוח מקומות למסחר, לתעסוקה ולמוסדות, בשילוב עם מבני מגורים. אחת ממטרות העירייה היא להחזיר לתושבי גבעתיים את הנגישות לשירותים ולצרכים שונים, ולשחרר אותם מהתלות ברכב פרטי.

את זאת מבקשים להשיג בין היתר על ידי עירוב שימושים, שמוביל מטבעו לקיצור המרחקים שצריך לעבור בין מגורים לבין יעדים שגרתיים, כמו חנויות לצריכה יומיומית, שירותי בריאות ומוסדות חינוך, אזורי בילוי וכו׳. כמו כן, נקבעו בתוכנית המתאר כללים שיחזירו לרשת הרחובות את המאפיינים המקוריים ההיסטוריים שלה - כמו דרכים נוחות לניידות ברגל ובתחבורה ציבורית ולרכיבה באופניים.

שימוש חדש לתת-הקרקע

תוכנית המתאר שאותה הכינה האדריכלית נעמה מאליס, קובעת כללים לחידוש ולפיתוח הנדל״ן הצמוד לרחוב. סעיף בולט ושונה מהעקרונות הנפוצים בתוכניות של ערים אחרות בישראל מתייחס לשימושי הקרקע ותת-הקרקע. גבעתיים תתיר לבעלי דירות בבנייני מגורים להוסיף במגרש שלהם שטחים לשימושי תעסוקה, גם באזורים בעיר שלא הוגדרו בהם עד כה שטחי תעסוקה.

כך למשל, בבניין שנהרס ונבנה מחדש בהליך של התחדשות עירונית ברחוב מגורים רגיל, ואשר דייריו החליטו לוותר כליל על הזכויות המוקצות להקמת חניונים תת-קרקעיים, אפשר יהיה להוסיף משרדים לבעלי מקצועות חופשיים בקומת הקרקע ובקומת המרתף. התנאי לבניית קומות תת-קרקעיות הוא שלא יתפרשו על שטח גדול מהשטח שתופס הבניין מעל הקרקע, וישאירו רצועות לחלחול מי גשמים. כמו כן, קובעת התוכנית, שבקומת המרתף יהיו "תנאי אור ואוויר סבירים", על ידי בנייה של חצרות משוקעות (חצרות אנגליות) בשטח המקיף את הבניין, עם מרווח מהמדרכה שיותיר מקום לנטיעת עצים.  

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בתוכניות הבנייה שנכתבו ויושמו בישראל בעשורים החולפים הוקצו שטחי תת-קרקע לתשתיות ולצרכים לוגיסטיים וכן לאחסון כלי רכב. בסעיף החדש גבעתיים חוזרת לתכנון מסורתי של קומות מרתף וחצאי-מרתפים לשימושים מגוונים, כמו אלה שניתן עדיין לראות בבניינים ישנים במרכזי הערים הוותיקות בישראל.

בשטחי התת-קרקע של הבניינים לא יותרו יחידות מגורים. בכלל, הוראות התוכנית מנסות למנוע ככל שניתן מגורים בקומת הקרקע ובעיקר בחלק הפונה לחזית הנושקת לרחוב. המטרה היא לצמצם את תופעת הגדרות והחומות הגבוהות, המקיפות חצרות פרטיות, היוצרות רחובות שוממים, משעממים וריקים. המתכננים מבקשים ליצור חזיתות פעילות ולכן קבעו כי בשטחים הקדמיים יש למקם שימושים ציבוריים: מסחר, תעסוקה, שטחים משותפים של דיירי בית מגורים או משרדים – כגון לובי או מועדון, שקירותיהם שקופים. דירות גן יתאפשרו רק בחלק האחורי של הבניין.

את ההיתר לבניית שטחי תעסוקה בתת-הקרקע יצרו בעירייה כתמריץ כספי, שכן לשטחי משרדים יש ערך גבוה יותר מאשר לשטחי חניה. השוני בסוג השימוש התת-קרקעי מוסיף ערך לבניין כולו, אך דירה בלי חניה נמכרת במחיר נמוך בהשוואה לדירה עם חניה צמודה, ולכן ייתכנו מקרים שבהם גם התמריץ הכלכלי של שטח משרדים נוסף לא יספיק כדי לשכנע את הקבלן או את הדיירים לוותר על חניה צמודה.

ראש העיר גבעתיים, רן קוניק
ראש העיר גבעתיים, רן קוניקצילום: עופר וקנין

המרת שטחי החניון לשטחי משרדים תוכל לתמרץ התחדשות במגרשים שבהם הקמת חניון אינה אפשרית מטעמים הנדסיים הנובעים מתנאים טופוגרפיים, או מייקרת מאוד את הבנייה בגלל שהמגרש קטן ומחייב חפירה עמוקה – מצב אופייני לאזורי מגורים רבים בגבעתיים.

לחנות אצל השכן

חניונים תת-קרקעיים יוצרים מפגע סביבתי, מפני הכניסה אליהם שעוברת דרך המדרכה. תוכנית המתאר אינה מגבילה את החניונים בגודל או במספר לקטע רחוב ולכן המפגע עלול להחמיר. הפתרון שמצפים להטמיע ואותו מכנים בשם ״איגום חניה״, הוא יצירה של רשת חניונים תת-קרקעיים ברחבי העיר.  

מדובר בחניונים שיוקמו במהלכי בנייה גדולים, כמו מוסדות ציבור בתוכניות פינוי-בינוי שבהם העירייה תוכל להורות ליזם להוסיף בתת-הקרקע שטחי חנייה שיהיו ציבוריים וישמשו כמאגר חניה לשירות התושבים, במקום חניה בבנייני המגורים הפרטיים.

אחת מהוראות התוכנית היא שהעירייה תוכל להורות לתושבים להשלים עם חלף חניה במרחק עד 400 מטרים מבניין המגורים שלהם. התוכנית אוסרת על הקמה של כניסות לחניונים ברחובות מסחריים וברחובות שמתוכננים בהם קווי הסעת המונים.

החזרת הרחובות להולכי הרגל

כללים חדשים נקבעים למראה הרחובות העירוניים, לפי סוג התפקוד שלהם. רחובות מטרופוליניים שבהם עובר שירות אוטובוסים בתדירות גבוהה יכללו נתיבים ייעודיים לתחבורה ציבורית ונתיבי אופניים מופרדים ובהם: השלום, בן גוריון וכצנלסון. רחובות עירוניים מסחריים יכללו נתיבי אופניים, ובהם ויצמן ושינקין. ברחובות המגורים יורחבו המדרכות על חשבון מקומות חניה, ולא יהיו נתיבי אופניים ייעודיים, משום שההנחה היא שהתנועה בהם תהיה ממותנת ממילא.

כדי שהרחובות יהיו מוארים ומאווררים, נקבעו כללי הבנייה לגובה באזורים של התחדשות עירונית, בהתאם לרוחב הדרך ולפי המפתח הבא: ברחובות שרוחבם יותר מ-20 מטר, הבנייה תהיה עד 8 קומות, ברחובות שרוחבם בין 15 ל-20 מטר, הבנייה תהיה 7 קומות, ואילו ברחובות שעד 15 מטר, הבנייה תהיה עד 6 קומות. נפח הבנייה ברחובות שעל ציר מזרח-מערב יהיה גדול יותר מאשר ברחובות על ציר צפון-דרום, שבהם הקומות העליונות יהיו קטנות יותר.

רחוב כצנלסון, גבעתיים
רחוב כצנלסון, גבעתייםצילום: גוגל סטריט ויו

רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, מסר: "תוכנית המתאר של גבעתיים היא המודל העתידי לתכנון ערים בישראל. אנחנו מבינים שאם נמשיך בכיוון של מה שקורה היום, כשמשפחה מחזיקה בשלושה כלי רכב, התנועה תגדל באופן שלא יאפשר תזוזה במרכז העיר. כולם יעמדו בפקק אחד גדול. לכן, בתוכנית המתאר שלנו  מקדמים שימוש בתחבורה ציבורית ואלטרנטיבית".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker