עדי כהן
עדי כהן

שלושה יזמים מנסים בעשור האחרון להקים פרויקט נדל"ן קטן בשכונת רמת חן היוקרתית ברמת גן. זהותם והאופן שבו קודם הפרויקט מסעירים את הרוחות בשכונה ומעלים סימני שאלה רבים: ראש אגף נכסים בעיריית רמת גן, נורית דיין; ממלא מקום ראש עיריית אריאל, יחיאל טוהמי, שנעצר באחרונה בפרשה שבה הוא חשוד בעבירות טוהר המידות בעירו, ובנו לירון.

הטענות כלפי הפרויקט שהשלושה מבקשים לקדם ברמת גן אינן נוגעות רק לשותפות העסקית יוצאת הדופן, אלא גם לאופן קידומו. במאבק משפטי ותכנוני, שנמשך זה כעשור, טוענים מתנגדי הפרויקט כי המבנה הישן שהיה במגרש נהרס ללא היתר, וכי זכויות הבנייה שהוענקו על ידי העירייה, שהשווי שלהן עשוי להגיע למיליוני שקלים — חריגות ביחס למותר בשכונה.

כיצד התגלגלה ראש אגף נכסים בעיריית רמת גן לשותפות עסקית עם טוהמי ובנו? בשלב זה מסרבים השלושה לפרט את הרקע להיכרות ביניהם, אבל ידוע כי הם רכשו את המגרש שעליו מוקם הפרויקט, ברחוב רזיאל, כבר ב–2009.

נורית דיין
נורית דיין צילום: מתוך עמוד הפייסבוק של נורית דיין/אפשר לפנות למערכת להוספת קרדיט לצלם

בשבועות האחרונים מצאה המשטרה תשתית ראייתית לעבירות של טוהמי האב, שחשוד בכך שהיה בעל שליטה בחברת הסעות שסיפקה שירותים לעיריית אריאל, אך הסתיר מהעירייה את קשריו לחברה. דיין, המחזיקה מאז 2015 באחד מתפקידי המפתח בתחום הנדל"ן ברמת גן, שימשה בעת רכישת המגרש בתפקידים זוטרים יותר בעירייה. בין השאר שימשה בעבר פקידת רישוי באגף ההנדסה בתקופת כהונתו של ראש העיר לשעבר, צבי בר, שהורשע בקבלת שוחד מקבלנים בעלי אינטרסים בעיר.

הפרויקט ברחוב רזיאל 9 ברמת חן — שכונת וילות יוקרתית הסמוכה לפארק הלאומי — ממוקם במגרש של כ–750 מ"ר. היזמים מתכננים להקים ארבע יחידות דיור בבניין בן שלוש קומות; עם חניון תת־קרקעי שבו שמונה מקומות חניה, שהעבודות להקמתו החלו בשבועות האחרונים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הקרקע נרכשה בנובמבר 2009, ובמקור היה בה בית מגורים חד־קומתי בשטח 110 מ"ר. המגרש ממוקם בקטע שבין הרחובות אלוף דוד ויאיר, ומרישומי רשות המסים עולה כי התמורה בעד השטח והמבנה היתה כ–5.5 מיליון שקל.

לא ידוע כיצד התחלק התשלום בין שלושת השותפים, אבל מבדיקת TheMarker עולה כי מכל המסמכים שהוגשו בהליכי הרישוי והבנייה נעדר שמם של דיין וטוהמי האב. על הבקשות והמסמכים השונים שהוגשו לאורך השנים לעיריית רמת גן רשום בעקביות שמו של לירון טוהמי בלבד.

יחיאל טוהמי
יחיאל טוהמיצילום: מתוך עמוד הפייסבוק של יחיאל טוהמי/אפשר לפנות למערכת להוספת קרדיט

הפרויקט ספג התנגדות נחרצת מצד תושבי השכונה כבר מראשיתו. במהלך השנים, טענו המתנגדים בערכאות שונות כי לא רק שהיקפי הבנייה חורגים מצביון השכונה צמודת הקרקע, אלא שהפרויקט גם חורג מתוכנית בניין העיר (תב"ע) המותרת. באזור זה, מתירה התב"ע להקים בנייה צמודת קרקע בלבד, חד או דו קומתית, שכוללת שלוש יחידות דיור לכל היותר. בפרויקט של דיין וטוהמי, לעומת זאת, יש ארבע יחידות דיור בבית דירות משותף הכולל גם חדר מדרגות ומעלית, באופן החורג מהצביון בשכונה. השווי המוערך של החריגה עשוי, על פי ההערכות, להגיע למיליוני שקלים.

על פי העסקות שבוצעו באזור, המחיר ההמוצע למ"ר ברמת חן הוא סביב 31 אלף שקל. מבדיקת TheMarker עולה כי דיין וטוהמי החלו כבר למכור את יחידות הדיור בפרויקט במחיר ממוצע של כ–2.7 מיליון שקל. אחת הדירות נמכרה לעובד בעיריית רמת גן בשם בוריס גלמן, לשעבר עובד במחלקת רישוי עסקים.

סימני השאלה בעברה של נורית דיין

לצד הטענות סביב החריגות בפרויקט, נראה כי גם בעברה של דיין עולים כמה סימני שאלה. דיין הודחה מתפקידה הקודם באגף ההנדסה בעירייה על רקע טענות חמורות על "פעילות מנוגדת לחוק", הנוגעות לפטור מהיטלי השבחה שעליהם חתמה בכמה מקרים, בלי שבקשות בעלי הנכסים הועברו לבדיקה שמאית כנדרש.

טענות אלה עולות ממסמך פנימי של העירייה מ–30 בינואר 2002, שהגיע לידי TheMarker, עליו חתום עוזר מהנדס העיר דאז, משה אלקלעי. במכתבו כתב אלקלעי: "העובדת טיפלה בתיקי בניין באזורים אשר אינם בתחום אחריותה. עובדי המחלקות הרלבנטיים לא עודכנו על ידה בתוצאות הבדיקה ובהליך הרישוי שהתבצע".

בהמשך ציין אלקלעי: "חובת מהנדס האזור לבדוק תוכנית טרם קבלת היתר באופן יסודי ועל פי חוק. לא ייתכן שבמספר מקרים מחליטה העובדת שלא להעביר את התיקים לבדיקת שמאי ועל מתן פטור מהיטל השבחה. פעילות זו מנוגדת לחוק ולעתים גורעת מרמת ההכנסות לקופת העירייה".

למרות התראותיו החמורות של אלקלעי, נותרה דיין בשורות העירייה, אך הועברה למחלקה לתרבות הדיור. בהמשך עזבה דיין את עבודתה בעירייה למשך כמה שנים, במהלכן רכשה את המגרש עם טוהמי ובנו. ב–2015, זמן קצר לאחר שישראל זינגר נבחר לראשות העיר, דיין שבה לעבוד בעירייה ומונתה לתפקיד ראש אגף נכסים, אחד התפקידים הבכירים והרגישים ביותר בעיר בתחום הנדל"ן.

בהקשר זה, אמרה דיין בתגובה: "טענות אלה עלו בעתירה שהוגשה לבית הדין האזורי לעבודה כנגד מינויי לתפקיד ראש אגף נכסים ב–2015, תוך פגיעה בצנעת הפרט ובמסמכים אישיים שנלקחו בניגוד לדין מתיקי העירייה ונדחו בשל חוסר מהימנותם".

התחייבות אישית ממהנדס העיר

ממסמכים שהגיעו לידי TheMarker עולה כי על אף שלא הועסקה בעירייה בתקופה זו, הרי שעוד לפני השלמת העסקה זכתה דיין להתחייבות אישית מצדו של מהנדס העיר דאז, חיים כהן, כי יסייע במתן זכויות לפרויקט. כהן, שהתגייס לסייע כפי שיפורט בהמשך, זכה לאזכור בדו"ח חריף שפירסם מבקר המדינה ב–2010 על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן. הדו"ח סקר שורת מקרים שבהם הוסיפה הוועדה תחת כהן זכויות בנייה שלא כדין לפרויקטים.

לפי הממצאים, בין 2006 ל–2009 העניקה הוועדה 13 היתרי בנייה לבניינים הכוללים הקלות המאפשרות הגדלה שלא כדין של 5% או 2.5% בשטח הבנייה של כל בניין. נוסף על כך, 19 היתרים לבניית דירות גג בעיר ניתנו שלא כדין. ב–2015, לאחר שפרש מעבודתו בעירייה, הועסק כהן גם כדירקטור בקבוצת החברות בשליטתה של ענבל אור.

חיים כהן, מהנדס העיר רמת גן לשעבר
חיים כהן, מהנדס העיר רמת גן לשעברצילום: אייל טואג

כהן, שהיה מנהלה האישי של דיין באגף הנדסה, התחייב לה בכתב: "אמליץ לוועדה המקומית על הקלה בכמות הדירות באופן שיותרו להקמה 4 דירות במקום 3.33 המותרות היום". ואכן, זמן קצר לאחר בקשת ההיתר, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר את הבקשה בתנאים — תוך דחיית התנגדותם של בעלי הנכסים הסמוכים.

לימים פירסם כהן הבהרה בנוגע למדיניות העירייה ברמת חן, ורמז שהפרויקט ברזיאל 9 אכן זכה ליחס חריג. כהן אישר כי המגרש קיבל היתר בנייה שחורג מצביון צמודי הקרקע באיזור, אך הבהיר שמדובר בעניין שלא יחזור על עצמו בחלקות אחרות: "מהנדס העיר ימליץ בימים הקרובים לוועדה המקומית לקבוע למען הסר ספק כי כל הדירות באזור מגורים זה תהיינה צמודות קרקע, ולשם כך יש לעגן זאת בתוכנית תקפה. ההמלצה לא תחול על בקשות שאושרו, ובתוכם רזיאל 9", כתב כהן.

תמיכתו האישית של כהן בפרויקט הנדל"ן של דיין וטוהמי אינה נעצרת כאן. התכתבויות פנימיות בעירייה, שהגיעו לידי TheMarker חושפות כי ערב דיון בוועדת הערר שאמור היה להתקיים בנוגע לפרויקט, כתבה סגנית היועץ המשפטי לעירייה דאז, עו"ד אירה יעקב סולוביציק, למנהל מחלקת הרישוי בעירייה, אדריכל עמרי בן אברהם, כי "חיים אמר לי שבכוונתו להגיע לדיון ולתמוך בנורית". בהתכתבות בין השניים הבהיר בן אברהם כי מדובר ב"נושא סופר רגיש".

אלא שלמרות התמיכה שלה זוכה דיין בעירייה, הרי שמבחינה תכנונית הפרויקט מתעכב מאוד בשל התנגדות השכנים. בתחילת 2010 ביקשו שלושת היזמים, במסגרת הבקשה להיתר בנייה, להרוס את המבנה הישן ברזיאל 9 ולהקים תחתיו פרויקט חדש בן 4 יחידות דיור. בבקשת ההיתר בשלב זה לא היה זכר לחפירת חניון תת־קרקעי או מרתף.

באוקטובר 2011, עוד לפני קבלת ההיתר, החלו השלושה בהריסת המבנה, בפעולות שכללו עקירת עצים, חפירה, דיפון ויציקת כלונסאות — שפלשו למגרש הסמוך, לטענת השכנים. פעולות אלה, כפי שהתריעו השכנים למחלקת הפיקוח בעירייה, בוצעו ללא היתר, ללא תוכנית קונסטרוקציה וללא פיקוח הנדסי. באוקטובר 2011 הוציא מהנדס העיר כהן צו מינהלי להפסקת העבודות, וציין כי בוצעו ללא היתר.

בשלוש השנים שחלפו מאז הוצאת הצו המינהלי נעצרו העבודות במגרש. בזמן הזה, ובשעה שהפרויקט התגלגל בהליכי התנגדות, ביקשו דיין ובני משפחת טוהמי להכשיר בדיעבד את חפירת המרתף באמצעות בקשה נפרדת למוסדות התכנון. עם זאת, מבדיקת TheMarker עולה כי ב–2014 המליצה מחלקת הפיקוח בעיריית רמת גן על נקיטת הליכים משפטיים נגד השלושה בגין ביצוע עבירות בנייה. המלצה זו מעולם לא יושמה.

על רקע המצב שנוצר, השכנים המתנגדים פנו ביוני 2015 למחלקה המשפטית בעירייה. במכתב, שנשלח מטעמם באמצעות עו"ד אביטל אחוות־משולם, נכתב: "במקרה הנדון לא מדובר בפתיחת חלון, הוספת דלת, סגירת מרפסת, או בנייה מינורית אחרת ולא משמעותית, אלא בהריסה של בית מגורים שלם ללא היתר של יזמים, של נבחרי ציבור, של פקידת רישוי לשעבר בעיריית רמת גן אשר היתה מועמדת לתפקידי עוזרת ראש העיר ועוזרת מהנדס העיר רמת גן, שמאית מקרקעין ואדריכלית — שחוק התכנון והבנייה ותקנותיו נהירים להם".

דיין מסרה בתגובה לנושא זה: "ב–2014, לפני תחילת עבודתי בעירייה, הוגשה תלונה על עבירות בנייה כביכול, ולאחר חקירה והתייעצות עם המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה הוחלט לסגור את התיק. כנגד החלטה זו הוגש ערעור לפרקליטות, שלא שינתה את ההחלטה על סגירת התיק, והוא נותר סגור".

בין 2011 ל–2016 ניהלו כמה בעלי נכסים בשכונה מאבק תכנוני ומשפטי ממושך בפרויקט. במסגרת מאבקם, הגישו המתנגדים כחמישה עררים נגד הפרויקט לוועדת הערר במחוז תל אביב, בין השאר בטענות על סטיה ניכרת מזכויות הבנייה המותרות על פי התב"ע, על שינוי צביון הבנייה בשכונה, על פלישה לשטח המגרש הסמוך ועל מתן היתר הבנייה לפרויקט.

בסופו של דבר, נדחו כלל העררים, והוועדה אישרה את מתן ההיתר. כמו כן, במשך השנים הגיעו הצדדים להסכמות בנוגע להיקפי הבינוי בבניין ברזיאל 9, ובתמורה הוסכם כי דיין וטוהמי יפצו אותם בגין הפלישה בכ–15 אלף שקל.

על רקע הסכמה זו, אישרה ועדת הערר את מתן היתר הבנייה, תוך שהיא נמנעת מדיון מהותי בשאלת חריגות הבנייה. מאבקם של המתנגדים הגיע לבסוף עד לבית המשפט העליון, שקיבל את עמדת ועדת הערר, דחה את עתירת המתנגדים לתוכנית — והותיר את אישור מתן ההיתר בעינו. אלא שגם בית המשפט העליון נמנע בפסיקתו מלהכריע בדבר הטענות לחריגות תכנוניות, בטענה שמדובר בשיקולים תכנוניים, וכי "אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות רשויות התכנון".

היתרי הבנייה חודשו עם תיקונים ותוספות

בינתיים, נדרשו דיין וטוהמי לחידוש היתר הבנייה. במארס 2019 אישר אגף ההנדסה בעיריית רמת גן את ההיתר המחודש, והוסיף בו שורה של תיקונים ותוספות לבקשתם של דיין וטוהמי. במכתבי תלונה שנשלחו לעירייה גם בנושא זה עולה כי בין התיקונים נכללים הגדלת השטחים הבנויים, הקמת פרגולות וחצרות אנגליות שחורגות מקווי הבניין, הפקעה של חניה ציבורית מהרחוב והתרת מגורים בקומת המרתף. כל זאת, בלי שפורסמו לציבור.

תושב השכונה אמר ל–TheMarker": יש כאן מקרה מובהק של עובדת עירייה בכירה שהפכה ליזמת נדל"ן תוך שהיא עוקפת ומכופפת כל חוק בדרך ומקבלת כל מה שהיא רוצה — כשכל זה נבנה מול הבית שלנו". לטענתו, "מתעלמים בבוטות מכל מי שחי כאן ומכל החוקים המקומיים רק בשביל כסף, ובשכונה הזו זכויות בנייה שוות הרבה כסף. פנינו למבקר העירייה, לראש העיר ולסגן שלו, למהנדסת העיר וליו"ר הוועדה המקומית — אף אחד לא ענה. התחושה היא שכולם בשתיקה מוסכמת שלא מדברים על הנושא הזה. פקידים בעירייה אף אמרו לנו שניתנה הוראה מלמעלה לא לענות לשאלות שלנו".

מדיין נמסר בתגובה לכתבה: "על החלטת הוועדה המקומית הוגשו לא פחות מחמישה עררים לוועדת הערר המחוזית, ובהם הועלו טענות תכנוניות ביחס להחלטות הוועדה, לרבות הטענות הממוחזרות העולות מהכתבה. כל טענותיהם נדחו. את מיטב השיקולים התכנוניים לאשר את הבקשות ניתן לקרוא בהחלטות ועדת הערר.

"על החלטות ועדת הערר נקטו המתנגדים את ההליכים המשפטיים הנוספים הבאים: במסגרת עתירה מינהלית שהוגשה לכבוד השופט דר' עודד מודריק, העוררים קיבלו את המלצת בית המשפט למחוק את עתירתם על הסף ללא הוצאות; ובמסגרת העתירה שהוגשה לכבוד השופטת צילה צפת בבית המשפט העליון, דחה בית המשפט את הטענות ואישר את החלטת ועדת הערר וכן קבע הוצאות בסך 50 אלף שקל, תוך שהוא מציין את חוסר תום לבם של העותרים.

"בית המשפט העליון סיים את החלטתו במשפט 'אנו רוצים לקוות כי יגיעו סוף וקץ להתדיינויות אלה'. על אף החלטת העליון, הגישו העותרים ערר נוסף על החלטת הוועדה לאשר הארכת תוקף ושוב טענותיהם נדחו על הסף. בתום כל ההליכים המשפטיים ולאחר שטענות המתנגדים נדחו על ידי כל הערכאות המוסמכות, הבקשה להקמת הבניין אושרה וההיתרים לרבות היתר השינויים, ניתנו כדין. בנייה זו נעשית ללא קשר לתפקידי בעירייה.

"לא יעלה על הדעת כי ועדת הערר ובתי המשפט יאשרו תוכנית 'בחריגה מתוכניות בניין עיר' כפי שנטען בכתבה. עוד יצוין המובן מאליו: אין מניעה כי בעלי תפקיד בעירייה יממשו זכויותיהם הקנייניות החוקיות בדומה לכל אזרח אחר, והכל בהתאם להוראות הדין, וכך גם נאמר בצורה מפורשת על ידי בית המשפט העליון לעותרים".

מעיריית רמת גן נמסר: "כל ההתרחשויות המתוארות הן מתקופת הנהלת העיר הקודמת, בראשות ישראל זינגר וסגנית ראש העיר אביבית מאור נמרודי. בתקופת הנהלת העיר החדשה לא נוסף לפרויקט מ"ר אחד והפיקוח על הבנייה מפקח באופן צמוד אחר הנעשה באתר".

מעו"ד יעקב קובי פלומו, המייצג את יחיאל טוהמי, נמסר: "מדובר בפרסום שגוי שמנסה לחבר בין נושאים שאינם קשורים אחד בשני. מרשי לא נחקר בנושא הנכס במשטרת ישראל, וזו הראיה הטובה ביותר כי אין כל חשד לפלילים. מרשי לא ביצע כל עבירה וכל פרסום המרמז בעניין זה לחשד כזה או אחר חוטא למציאות ומהווה פגיעה בשמו הטוב".

כהן, מהנדס עיריית רמת גן לשעבר, סירב להגיב לכתבה. תגובתו של גלמן לא התקבלה עד למועד סגירת הגיליון.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker