עדי כהן
עדי כהן

המאבק בהיטלי ההשבחה שמטילה עיריית תל אביב מכוח תוכנית הרבעים עולה שלב: שני בעלי נכסים ברובע 3 בעיר, שקיבלו דרישות תשלום בסך עשרות אלפי שקלים בגין מכירת דירתם, צפויים להגיש תביעה ייצוגית נגד העירייה, לטענתם עקב "התנהלות שיטתית".

תוכניות הרבעים, שהוכנו מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 - נועדו להתוות את האופן שבו ניתן לבצע התחדשות עירונית ופרויקטי תמ"א 38 במרכז העיר. גבולותיהן - בין רחוב הירקון במערב, הרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, אבן גבירול במזרח ונחל הירקון ושפך הירקון בצפון (רובע 3); ובין רחוב אבן גבירול במערב ועד לנתיבי איילון במזרח, ומשדרות שאול המלך בדרום ועד לנחל הירקון בצפון (רובע 4).

בשבוע שעבר נשלח מכתב התראה לקראת הגשת תביעה ייצוגית אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, שבו נכתב בין השאר כי על העירייה "לחדול לאלתר מחיוב בהיטל השבחה בגין הזכויות בתוכניות הרבעים, וכן להשיב לציבור הנישומים את היטלי ההשבחה שנגבו שלא כדין".

מאות דרישות תשלום

המכתב נשלח מטעמם של עורכי הדין אורי אלימלך ממשרד עו"ד אורי אלימלך, וליעד ורצהיזר ממשרד ורצהיזר ושות', המייצגים את בעלי הנכסים, בעקבות עסקות מכר: עסקה אחת למכירת דירה ברחוב עין חרוד 3 בעיר והשנייה בשלמה המלך 15. בעקבות העסקות דרשה העירייה לחייב את בעלי הנכסים בתשלום היטל השבחה בסך 152 אלף שקל ו-81 אלף שקל, בהתאמה. שני המקרים האלה מצויים עדיין לפני הכרעה אצל שמאים מכריעים. בעלי הנכסים טוענים כי בחישוב ההשבחה התעלמה עיריית תל אביב לחלוטין מהזכויות החלות על הנכסים מכוחה של תמ"א 38 - לגביהן קיים פטור מהיטל השבחה.

מאז שאושרה תוכנית הרבעים ב-2018, מאות בעלי דירות ברבעים 3 ו-4 קיבלו דרישות תשלום להיטלי השבחה בגינה - בסך עשרות ומאות אלפי שקלים לכל נכס. היקף הדרישות מצטבר למאות מיליוני שקלים שקיוותה העירייה להכניס לקופתה. זאת, בניגוד למערך התמריצים הכלכליים והתכנוניים שמגדיר החוק לפרויקטי תמ"א 38 - לשם עידוד יישומם - ובהם הפטור מתשלום היטל השבחה. בעלי נכסים שביקשו לערער על דרישות התשלום הצליחו לאפס אותן או להפחית אותן משמעותית בערכאות של שמאים מכריעים, שפעמים רבות פסקו לטובתם. על פי רוב, איפוס השומות או הפחתתן הגיעו על רקע פרשנות עקרונית בנושא ההשבחה שיוצרת תמ"א 38.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
רחוב אבן גבירול
רחוב אבן גבירולצילום: תומר אפלבאום

למרות זאת, עיריית תל אביב לא ויתרה - ועשרות מקרים הגיעו בשנה האחרונה לשולחנה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה. בעיריית תל אביב סבורים כי המחלוקת סביב דרישות ההיטלים מכוחה תוכנית הרבעים - אינה שמאית, אלא משפטית. לשיטת העירייה, בעוד תמ"א 38 אינה מקנה השבחה אוטומטית או ודאית לנכסים - הרי שתוכנית הרבעים, שמגדירה את הזכויות באופן ודאי, מחייבת בהשבחה.

עמדת העירייה מבוססת על חוות דעת בעניין מטעם משרד עורכי הדין הררי טויסטר - המבקשת לקעקע את עמדתם של מרבית השמאים המכריעים, שצידדו בעמדה שלפיה תמ"א 38 מקנה ממילא זכויות לבעלי הנכסים, ומכאן שההשבחה שיוצרים הרבעים נמוכה עד כדי לא קיימת.

במכתב טוענים עורכי הדין כי "עיריית תל אביב והוועדה המקומית פועלות ב'שיטת מצליח' המבקשת לעקוף את המדיניות הפיסקאלית ומערך התמריצים שנקבעו על ידי המחוקק בהוראות תמ"א 38 ובחוק התכנון והבנייה, ולפעול בסתירה גמורה אליהם, וזאת במטרה להתעשר, שלא כדין, על חשבון בעלי הנכסים".

שומה ללא הפסקה

"נדמה שעיריית תל אביב מבקשת לעקוף את מערך התמריצים שקבע המחוקק כחלק ממטרותיה של תמ"א 38 - ובפרט את הפטור מהיטל השבחה. הפנייה לשומות מכריעות, כפי שעשו לקוחותינו ועוד מאות בעלי נכסים עד היום - פותרת את הבעיה באופן נקודתי בלבד, וכרוכה בהוצאות של עשרות אלפי שקלים", אומרת עו"ד ורצהיזר. "בפנייתנו, אנו דורשים מהעירייה לחדול מפרקטיקה זו, ולהשיב לבעלי הנכסים את הכספים הרבים שנאלצו להוציא בגינה".

החלטת הערר שעשויה לעלות לעירייה ביוקר

לא רק תביעה ייצוגית מאיימת על קופתה של העירייה - אלא גם החלטה משמעותית של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, שניתנה בדצמבר בנוגע למעמדן המשפטי של הזכויות בתמ"א 38 וכן של תוכניות המתאר העירוניות המתגבשות מכוחה של התמ"א.

החלטת ועדת הערר המחוזית, בראשותה של עו"ד סילביה רביד, אמנם ניתנה בגין ערר שהגישו בעלי נכסים בהרצליה - אך הכרעתה העקרונית נוגעת ישירות לדילמה המתקיימת גם בשטחה של העיר תל אביב. במקרה הנדון בעלי נכסים בהרצליה טענו נגד החלטת עיריית הרצליה לדחות תביעות פיצויים שהגישו בגין אישור תוכנית המתאר העירונית (הר/2213), המקבילה של תוכנית הרבעים בתל אביב.

נחל הירקון
נחל הירקוןצילום: עופר וקנין

ועדת הערר קבעה במקרה זה כי הזכויות מכוח תמ"א 38 הן זכויות מותנות ואינן זכויות מוקנות. כלומר, שמימושן מותנה בהוצאת היתר בנייה ורק לאחר מימושן בפועל ניתן לדרוש בגינן פיצויים או לגבות על בסיסן היטלי השבחה. ועדת הערר ציינה עוד כי אותו הדין חל גם על תוכניות המתאר המקומיות המתגבשות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 - קטגוריה שבה נכללת גם תוכנית הרבעים של תל אביב.

עו"ד אריאל קמנקוביץ, המתמחה בתכנון ובנייה, מציין ביחס להחלטת ועדת הערר כי "ההחלטה מבהירה כי הזכויות שניתנות בתוכניות המתאר העירוניות מכוח תמ"א 38 הן זכויות מותנות בלבד - וזו החלטה עם השלכות רוחב מהותיות. משמעות הדבר היא שתוכניות עירוניות מכוח סעיף 23 לתמ"א אינן משביחות את המקרקעין ביחס למצבו הקודם, ועל כן לא נתן לדרוש בגינן היטלי השבחה - אלא רק לאחר הוצאת היתר בנייה".

אריאל קמנקוביץ
אריאל קמנקוביץצילום: סטודיו פרג'

בהתייחסו לתוכנית הרבעים בתל אביב, מציין קמנקוביץ כי "להחלטה זו עלולה להיות השפעה ישירה על יותר מ-300 העררים שהגישה עד כה עיריית תל אביב לאותה ועדה, בגין פסיקות שמאים מכריעים שדחו את דרישות התשלום שגבתה העירייה בעסקות מכר בתוכנית הרבעים. מכיוון שממוצע היטל ההשבחה באזורים אלה הוא כיום כ-350 אלף שקל - זהו סכום שמצטבר למאות מיליוני שקלים".

מעיריית תל אביב־יפו נמסר: "בניגוד לנטען, הוועדה המקומית גובה היטל השבחה בהתאם להוראות הדין. שומות הוועדה עולות בקנה אחד עם הלכות של בית המשפט העליון, של פסקי דין של בתי משפט מחוזיים והחלטות של ועדות הערר השונות. בתוכניות הרבעים, כמו בכל תוכנית משביחה אחרת, יש חבות בהיטל השבחה על בעלי מקרקעין שהושבחו עקב אישור התוכנית. המכתב המצוין בפנייתכם התקבל בעירייה, והעירייה תשיב לו באופן מלא וממצה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker