עניים? הבנקים למשכנתאות גובים מכם יותר

לפי מחקר של בנק ישראל, משכנתאות בפריפריה יקרות יותר מהמשכנתאות הניתנות במרכז ■ מסיבות לא ברורות נראה כי רצוי לקחת משכנתא בעיר אחרת מזו שבה נמצאת הדירה שמבקשים לרכוש ■ ואולם המחקר נערך בין 2013-2010 ולכן קשה להעריך עד כמה הוא רלוונטי

הדר חורש
הדר חורש
מצפה רמון
מצפה רמוןצילום: אייל טואג
הדר חורש
הדר חורש

מחקר רשמי ראשון שנערך בבנק ישראל מאשר: המשכנתאות בפריפריה יקרות יותר מהמשכנתאות במרכז, ועניים משלמים ריבית גבוהה יותר מעשירים. "הניתוח האמפירי מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת דירות שממוקמות באזורים גיאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציו-אקונומיות שונות. בעוד הריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא בממוצע הגבוהה ביותר", נכתב במחקר.

לפי הממצאים, הפרשי הריביות מגיעים ל-0.054 נקודות אחוז, בממוצע, בין המשכנתאות לרכישת נכסים הממוקמים במרחק של 80-40 ק"מ ממרכז תל אביב, בשכונות ברמה סוציו-אקונומית גבוהה - למשכנתאות לרכישת נכסים הממוקמים במרחק של עד 40 ק"מ ממרכז תל אביב, בשכונות ברמה סוציו-אקונומית גבוהה.

ברמה הנמוכה מגיעים ההפרשים ל-0.248 נקודות אחוז, במדידת ההבדל בין המשכנתאות לרכישת נכסים הממוקמים במרחק של יותר מ-80 ק"מ ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציו-אקונומית נמוכה - למשכנתאות לרכישת נכסים הממוקמים במרחק של עד 40 ק"מ ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה (כאשר שאר הגורמים קבועים).

החוקרים מציינים כי הפרשים דומים נמצאו במחקרים בחו"ל בבדיקת פער הריביות בין קבוצות שונות – בהם נמצא תחום הנע בין 0.3-0.04 נקודות אחוז. עוד מגלה המחקר כי ההלוואות זולות יותר במקומות שבהם יש סניף יחיד של בנק למשכנתאות.

המחקר הוא ייחודי בישראל - לאחר שבנק ישראל והבנקים המסחריים דחו פניות של חוקרים חיצוניים לקבל את הנתונים הרלוונטיים שעל פיהם ניתן לבחון את הפערים בריביות שגובים הבנקים. מחקרים שנעשו בארה"ב גילו הטיות ברורות של המערכת הבנקאית על בסיס גזעי, צבע עור, אפליית נשים, הופעה חיצונית ועוד. בישראל מעולם לא נערכו מחקרים מקיפים בנושא, וגם המחקר הראשון המתפרסם בוחן באופן מצומצם מאוד את האפליה שככל הנראה מתקיימת גם בישראל.

בנייה בצפון תל אביב
בנייה בצפון תל אביבצילום: עופר וקנין
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

המחקר נערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור מחטיבת המחקר של בנק ישראל, ומתבסס על נתוני משכנתאות שנמסרו לחוקרים על ידי המערכת הבנקאית בשנים 2013-2010. מדובר בנתונים ישנים מאוד מבחינת המערכת, ולכן קשה להעריך את הרלוונטיות, לפחות עבור שוק המשכנתאות הנוכחי.

בשנים האחרונות הנגישו מרבית הבנקים את המערכת להגשת בקשות וקבלת משכנתאות ברשת. הנגשה זו אמורה לבטל חלק מהיתרונות שיש לפריסה הפיזית של סניפי הבנק ביישובים מרוחקים. המחקר המיושן אינו מאפשר להתייחס לשינויים אלה ושינויים טכנולוגיים ורגולטוריים רבים שהשפיעו על השירות הבנקאי ועל לקוחות הבנקים בשבע השנים האחרונות.

הבנקים מעדיפים משפרי דיור

המחקר מגלה כי לווים הלוקחים משכנתא בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלהם משלמים בממוצע ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז, בהשוואה לבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות. אפליה זו אמורה לקטון לאחר שהונהגה במערכת תעודת זהות פיננסית - כך לכל לקוח אפשרות לקבל דירוג אשראי ולכל מוסד פיננסי אפשרות להכיר את יכולתו לעמוד בהחזר ההלוואה.

אתר בנייה בבאר שבע, החודש
אתר בנייה בבאר שבע, החודשצילום: אליהו הרשקוביץ

מסיבות לא ברורות נראה כי רצוי לקחת את ההלוואה בעיר שאינה העיר שבה נמצאת הדירה שמבקשים לרכוש: לווים הנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.08-0.04 נקודות אחוז (תלוי בספציפיקציה של המודל הנאמד), בהשוואה ללווים הנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס.

הבנקים מעדיפים משפרי דיור, המחליפים דירה ישנה על פני רוכשי דירה ראשונה. הריבית שמשלמים משפרי הדיור נמוכה בשיעור קל של 0.03%. גם משקיעים נהנים מהטבת משכנתא בשיעור ממוצע של 0.7%, לעומת מי שקונים דירת מגורים. פער זה מובן מפני שהמשקיעים נהנים בדרך כלל מחוסן פיננסי גבוה יותר, וקל יותר לדרוש מהם למכור את הנכס במקרה של אי עמידה בתשלומים.

הריבית שדורשים הבנקים גבוהה ככל שעולה היחס בין שווי הנכס להלוואה המבוקשת, מסיבות ברורות. מי שנוטל הלוואה בשיעור גבוה מ-60% מערך הדירה משלם בממוצע .0.06 נקודות אחוז יותר. גובה הריבית תלוי כמובן גם באורך התקופה, והתחייבות לתקופה של יותר מ-20 שנה מקפיצה את הריבית השנתית ב-0.22 נקודות אחוז.

לסיכום, מסבירים החוקרים את הפערים שהתגלו בריבית שגובים הבנקים על אותה הלוואה, לכאורה, מאנשים שונים: "התכונות הנצפות של הלווה, המשכנתא והנכס הממומן - וכן מידת התחרות בין הבנקים, יכולות להסביר עד כשני שלישים לכל היותר מהפערים הבין-אזוריים בריבית המשכנתאות הנצפים בנתונים הגולמיים.

"גורמים נוספים שיכולים להסביר את הפערים, כוללים תכונות לא-נצפות של הלווים, כגון אוריינות פיננסית וכושר מיקוח, מאפייני תעסוקה שלגביהם לא עמדו לרשותנו הנתונים,  וכן מידה מסוימת של אפליה סטטיסטית של קבוצות לווים שבקרבן יש שיעורי פיגורים בהחזרי המשכנתא גבוהים מהממוצע".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker