דלית זילבר: "יש חלופות לתמ"א 38 - רק צריך שממשלה תגיע"

ראש מינהל התכנון: "תוך שנתיים נאשר לגמרי את התוכניות מטרו – החסם הוא בביצוע" ■ המשנה ליועמ"ש: "המערכת המשפטית מנסה גם היא לתת מענה לאתגרי התשתיות, התחבורה והדיור"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
בניית דירות
בניית דירותצילום: אייל טואג

"אנחנו בממשלת מעבר ואין אופק עם פתרון לתמ"א 38 - בינתיים יזמים לא נכנסים לפרויקטים חדשים של תמ"א 38 כי הם לא יודעים מה יקרה. כולם מבינים שצריך לקדם בנייה ולשחרר חסמים - אבל אנחנו לא נצליח לבנות אם אין ודאות" - כך אמר יו"ר איגוד הקבלנים, ראול סרוגו, בבכנס עיר הנדל"ן שהתקיים הבוקר (רביעי) באילת.

סרוגו התייחס להחלטות להגביל את הבינוי והתמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית ברשויות מקומיות שונות, ובהן עיריית תל אביב שדנה כיום בתוכנית להתחדשות עירונית. הוא טען כי "כדי להגדיל את היצע הדירות יש ליצור תנאים שיאפשרו לנו רווח סביר. אל תחנקו אותנו – למה הדירות צריכות להיות יותר קטנות? למה נותנים רק 12 מ"ר תוספת בינוי בהתחדשות עירונית? כך אתם רוצים לקדם את תחום ההתחדשות העירונית? תנו לנו לבנות ותנו לנו להרוויח".

ו"ר איגוד הקבלנים, ראול סרוגו, בכנס עיר הנדל"ן
ו"ר איגוד הקבלנים, ראול סרוגו, בכנס עיר הנדל"ןצילום: ארן דולב, יחצ עיר הנדל"ן

בהקשר זה קראה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, לראשי הרשויות המקומיות וליזמים "להתקדם מהתמ"א 38". לדבריה, "תמ"א 38 אינו חלק מהאסטרטגיה של מדינת ישראל, זה ממש לא הפתרון לאתגרי הבינוי. התקבלה החלטה חלוטה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ויש חלופות מתאימות שנמצאות על השולחן – רק צריך ממשלה שתגיע".

משבר התשתיות כחסם לשוק הדיור

"המטרו הוא אירוע גדול מאוד שעוסקים בו כיום במינהל התכנון ואנחנו צפויים בתוך שנתיים לסיים לאשר את התוכניות לקווי המטרו ופרישתם. החסם העיקרי הוא בביצוע" - כך אמרה זילבר, בפאנל שעסק בשאלת משבר הדיור - ובשאלה אם הגיע לסיומו.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, בכנס עיר הנדל"ן באילת
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, בכנס עיר הנדל"ן באילתצילום: ארן דולב, יחצ עיר הנדל"ן
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זילבר הוסיפה כי "המדינה מתנהלת כנמצאת במשבר, אבל אנחנו בשלב היציאה ממשבר התכנון, קיים מלאי תכנוני מספק של דירות, בעת שתחומי ההתחדשות העירונית והתשתיות - הם אתגרי השעה, ובהם אנחנו מטפלים". בדבריה התייחסה לעיכובים הצפויים בלוחות הזמנים של הקו החום (שיעבור בלוד, רמלה, ראשון לציון).

ראש מטה הדיור הלאומי, זאב בילסקי, אמר בעניין כי משבר התחבורה ומשבר הדיור קשורים זה בזה. התיאום ביניהם ישפיע על הפתרונות שיעמדו בפני האזרחים ועל יכולתם להתגורר בפריפריה. בנוסף, אמר כי מינויו של בצלאל סמוטריץ' לתפקיד שר התחבורה יכול להביא בשורה של ממש: "אפשר להרחיב עוד כבישים ולשים מחלפים נוספים כפי שקידם שר התחבורה היוצא, ישראל כץ - אך אי אפשר לעצום עיניים וחייבים לעבור לטפל בתחבורה הציבורית".

בילסקי הרחיב וטען כי "סמוטריץ' נוהג באומץ לב ואומר לאנשים לשנות את הרגליהם. מדובר במהלך לא קל שמעורר התנגדויות, אך זה הדבר הנכון. כיום לציבור לא כדאי לנסוע ברכבת - מי יעדיף את הרכבת מנהריה לתל אביב שלוקחת שעתיים, בלי לדבר על איך הגעת לתחנה ואיך תצא ממנה. רק אם זמני הנסיעה יקוצרו - אנשים ישאירו את הרכב בבית. אלה פרויקטים קיימים ועלותם מגיעה ל-10 מיליארד שקל. משבר התשתיות גם הוא חמור ונדרש לטיפול דחוף, ואני מקווה שהממשלה הבאה תיקח אותו ברצינות".

ביטול ההקלות

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, ציין כי תהליך אישור תוכנית הבנייה לפני מתן הקלות הבנייה, מכביד על תהליכי הבנייה והוצאת ההיתרים. לכן מסתמן כי במשרד שותפים לקידום ההצעה לביטול הקלות. לדוגמה, הקלות שבס-כחלון שמאפשרות ליזמים להגדיל את שטחי הבנייה בתוכנית ב-20%-30%.

"מלוא הזכויות צריכות להיות מגולמות בתוכניות מהשלבים הראשונים", אמר דרייפוס. לעמדתו הצטרפה זילבר, ראש מנהל התכנון, שהסבירה כי "הקלות שבס-כחלון צריכות להינתן כבר בתחילת התהליך ולהימנע מהפתעות בתכנון ודיונים מיותרים בוועדות ערר. אנחנו פועלים להכניס את שלב ההקלות לראשית שלבי התכנון".

 רישוי עצמי

מהלך נוסף שצפוי לקצר ולהשפיע על הליכי הרישוי נוגע לפעילות שמטה הדיור מקדם הוא הסדרת אפשרות לרישוי עצמי לפרויקטים שינתן על ידי קבלנים. "כאשר האדריכלים יוכלו לחתום על ההיתרים, נקצר את הליכי הרישוי ואפשר יהיה לוותר כליל על הדיונים הממושכים בוועדות המקומיות", אמר בילסקי. 

סוף למכרזי ה"מרבה במחיר"

דרייפוס התייחס למכרזי המרבה במחיר: "במחיר למשתכן למדנו, שאחד הדברים הכי משמעותיים שיביאו לשינוי במחירי הדיור ובגיוון השחקנים בשוק הדיור, היא שיטת המכרזים שהפעלנו בקרקעות המדינה המשווקת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). המנגנון של שיטת המכרז לפי "המרבה במחיר", שהיתה נהוגה לפני עידן מחיר למשתכן, יצרה שכבה דקה של שחקנים שיכולים להתחרות ולהאמיר את ערכי הקרקע.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס בכנס עיר הנדל"ן
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס בכנס עיר הנדל"ןצילום: ארן דולב, יחצ עיר הנדל"ן

"למדנו ממחיר למשתכן שיש יותר קבלנים ויזמים הניגשים למכרזים שמוגבלים במחיר ומתחרים על המחיר הנמוך. הפרויקט ויסת ועודד את הפעילות של הגופים הגדולים לעיסוק בתחום ההתחדשות העירונית, ואנחנו מברכים על כך. אם נמשיך לקיים את מנגנון השינוי לשיווקי הקרקעות במכרזים גם בממשלה הבאה - נוכל לראות שינוי בכל השוק".

דרייפוס התייחס בדבריו לעלייה השנתית ב-2019 במחירי הדיור: "במצב של ריבית 0%, מדד מחירי הדיור רק עולה ומספר העסקות גבוה. עלייה של 2.5% מראה שאנחנו מצליחים לשמור על יציבות במחירים בשנים האחרונות. זו עלייה מתונה והציבור חייב אותה לתוכנית מחיר למשתכן – זאת הודות לאמון הקבלנים.

"דו"חות חברות הנדל"ן מראים שהקבלנים כבר לא יושבים על הגדר כלל, ונתוני הבנקים ממחישים זאת - המשכנתאות 'מתפוצצות'. אנחנו שמחים לראות את דו"חות הקבלנים שהרוויחו בזכות מחיר למשתכן. אנחנו לא יכולים להוריד את הרגל מהגז. חייבים להמשיך לשווק יחידות דיור, ולשמור על מתכונת שיווקית לפיה מציעי המחיר הנמוך מתוגמלים".

אזורי התעסוקה יוגדרו מחדש

זילבר התייחסה לכוונתה לקדם עם כינון הממשלה, החלטת ממשלה שתבקש להגדיר מחדש את יעדי אזורי התעסוקה. "אין צורך במלאי יחידות התעסוקה המתוכננות כיום, שחורג בעשרות מיליוני מ"ר מהצרכים הריאליים. מקבלי ההחלטות צריכים להבין איפה יכולים להיות מרכזי התעסוקה שאנשים באמת יגיעו אליהם, מה יהיה בהם ובאיזה פיזור. אנחנו עסוקים היום באיכויות ולא רק במספרים".

תנופת חקיקה בסוגיות הקניין הפרטי בתחום ההתחדשות העירונית

מדבריו של ארז קמיניץ, המשנה ליועמ"ש המתמחה בתחום הנדל"ן, עולה כי הקדנציה הקרובה תזכה להתעסקות רבה מצד משרד המשפטים בהיבטים של זכות הקניין הפרטי בפרויקטים של התחדשות עירונית, והסדרת מעמדם החוקי של דיירים בפרויקטים.

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, בכנס עיר הנדל"ן
המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, בכנס עיר הנדל"ןצילום: ארן דולב, יחצ עיר הנדל"ן

קמיניץ הוסיף כי "המערכת המשפטית מנסה גם היא לתת מענה לאתגרי התשתיות, התחבורה והדיור. אנחנו נצטרך לדעת להתמודד עם סוגיית הקניין וכיצד מאזנים בין הזכויות של הדייר על הנכס שלו לעומת הצרכים של הציבור הרחב, הרשות המקומית, הבית המשותף וכו'. בחוק הדייר הסרבן התחלנו להתמודד עם העניין של זכות הקניין וזה יוסיף ללוות אותנו גם בהיבטים נוספים".

בנוסף התייחס קמיניץ לפעילות משרד המשפטים כיום, בנוגע לכלים הקיימים בכדי להבטיח ולממן את תשלום דמי התחזוקה לדיירים החוזרים בפרויקטים ועוד.

מנכ"ל אאורה ישראל, יעקב אטרקצ'י, הוסיף כי כיום לא קיימים מנגנונים משפטיים שמאפשרים לייצר קרן נכסית שתבטיח את תשלומי וועד הבית ועלויות התחזוקה המתווספות לדיירים החוזרים. קיים קושי עבורם לשאת בעלויות התחזוקה של הבניינים החדשים, וכי הוא נדרש לפתרונות כאלו בפרויקטים שהוא מקדם - לדוגמה, בהוד השרון.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker