השכן הרחיב מרפסת לחצר המשותפת ועכשיו תוקע את כל הבניין? התוכנית שתוריד אותו לקרקע - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השכן הרחיב מרפסת לחצר המשותפת ועכשיו תוקע את כל הבניין? התוכנית שתוריד אותו לקרקע

יזמי התחדשות עירונית נתקלים בהתנגדות של בעלי נכסים שביצעו עבירות בנייה שהביאו להגדלת שטח דירתם, והפרויקטים יפגעו בזכויות הבלתי-חוקיות שנטלו לעצמם ■ כעת נבחנת חקיקה שתסכל את התופעה ■ עיריית תל אביב: "אנו חסרי אונים בשל התיישנות העבירות"

29תגובות
התחדשות עירונית ברמת השרון
אורן כהן

הרשות להתחדשות עירונית בוחנת חקיקה שתמנע טרפוד של התחדשות עירונית בשל עבירות בנייה שהביאו להרחבת הדירות. על פי ההצעה, טענות של בעלי דירות שהרחיבו את דירותיהם באופן בלתי חוקי לא יתקבלו כבסיס להתנגדות.

על היוזמה הוחלט לאור ריבוי של מקרים המעכבים את הפרויקטים. כך למשל, יזם שהחל לפעול באחרונה בפרויקט פינוי בינוי בצפון תל אביב נתקל במכשול לא צפוי: התנגדות נחרצת של עשרות דיירים הטוענים, בצדק מבחינתם, שההצעה הנדיבה לשפץ ולהרחיב את דירותיהם למעשה תפגע בהם. זאת, מאחר ששטח הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט יהיה קטן משטח הדירה הנוכחית שלהם.

הסיבה היא כי במקור היה זה אזור של דירות קטנות עם חצרות גדולות שנועדו לשמש משק עזר, שבו ניתן לגדל מעט ירקות עבור משק הבית. במהלך השנים הורחבו הדירות באזור לתוך החצרות ואף לשטחים ציבוריים, ודירות רבות הוכפלו בשטחן ואף יותר. על פי התוכנית שאושרה על ידי העירייה, יישום ההתחדשות העירונית יאפשר תוספת של מאות דירות לשכונה, ותוספת שטח של כ–12 מ"ר לכל דירה. אולם תוספת השטח מתייחסת לשטח הדירה המקורי, כפי שהוא רשום ברשם המקרקעין ובמחלקת הגבייה העירונית. התנגדות מגובשת של עשרות דיירים לפינוי מעכבת בשלב זה את הפרויקט ואף מאיימת לסכל אותו.

ברשות להתחדשות עירונית קיימו באחרונה כמה התייעצויות בנושא של עברייני בנייה שתוקעים פרוייקטים, גם עם משרד המשפטים. במשרד מעדיפים שלא להתמודד ישירות עם הבעיה, ומקווים שההפחתה המתוכננת בכל מקרה בשיעור ההסכמה הנדרש לתוכנית בינוי, תפחית את גם את כוחם של המתנגדים מטעמי חריגות בנייה, ותהווה פתרון לרוב הבעיות בתחום.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ברשות להתחדשות עירונית בוחנים גם אפשרויות נוספות. "הבעיה מוכרת ואנחנו בוחנים, בשיתוף משרד המשפטים, דרכים להתמודד איתה. במרבית המקרים היזמים בשיתוף עם הדיירים מצליחים להתמודד איתם כי מדובר בעבירות בנייה קלות שאפשר לספוג במסגרת הפרויקט. זה נושא רגיש, ורצוי תמיד להגיע להבנה ללא הליכים משפטיים. מצד שני, אסור לתת יד לעבירות בנייה ולתגמל את העבריינים. יש אזורים שבהם יש עבירות בנייה משמעותיות שגורמות לעיכובים, אם כי לא שמענו על פרויקט שבוטל בגלל בעיות כאלה", אומרת עינת גנון, סמנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית.

הרשויות לא ששות להציף את הבעיה

הבעיה של חריגות הבנייה שמעכבות את הפרויקטים ידועה לכל העוסקים בהתחדשות עירונית, אולם הגורמים האמונים על פתרון הבעיות אינם ששים להציפן. מאבקים גלויים בבתי המשפט או בתקשורת אינם משרתים את המטרה העיקרית של המעורבים: למצוא בשקט פתרון מהיר ויעיל שיאפשר לקדם את הפרויקט. חשוב בעיקר לשמור בסוד את האופן שבו מושג ההסדר. כל פרסום עלול להלהיט את תאוות הפיצוי או לסכל הסדרים אחרים. לכן לרשויות הרלוונטיות אין נתונים מדויקים על היקף הבעיה ועל מידת העיכובים הנגרמים. "זו אינה תופעה נפוצה בקנה מידה ארצי", אומר גורם המעורב בהסדרים בין יזמי התחדשות עירונית לדיירים. "רוב הדירות בתוכניות נבנו כחוק, ואם יש חריגות הן שוליות".

לכאורה, היזם אמור לעמוד בחזית אחת לצד רוב הדיירים המעוניינים בפרויקט, מול הסרבנים עברייני הבנייה. אבל במקרים רבים, כשדנים בפשרה האפשרית ובמיוחד בשאלה מי יישא במחירה, נוצרים בקיעים. "במקרים רבים הפתרון הוא כספי", אומר גורם המעורב במו"מ בצפון תל אביב. "גם הדייר מעדיף להתפשר על פיצוי ולקבל דירה חדשה גם עם קטנה יותר, שבה הוא אינו חשוף לתביעות בגלל חריגות בנייה. ממילא ערך הדירה שבה יש שטח שאינו רשום נמוך משמעותית משווי דירה חוקית בשטח דומה, והתוכנית מאפשרת לדייר למכור את הדירה ללא בעיה במחיר אמיתי".

הפיצוי ההוגן לדייר הסרבן נקבע על פי הערכת השקעתו בהרחבת הדירה. למרות טענת דיירים שזהו הפתרון המקובל, מסרבים היזמים בצפון תל אביב בשלב זה להסדר הפשרה, שעשוי לחתוך מיליוני שקלים מהרווח שלהם, ואולי אף להפוך את הפרויקט לבלתי כדאי. בשלב זה אומר היזם שאינו מוכן לכל פתרון כספי, שממילא יבוא על חשבונו בלבד.

הפתרון שהיזם מוכן לשקול יבוא, לפחות חלקית, על חשבון הדיירים: הפרויקט "יבלע" לפחות חלק מחריגות הבנייה, והדיירים שחרגו יקבלו תוספת על החריגה או לפחות דירה גדולה מכפי שהיו מקבלים ללא התחשבות בשטח הבנייה החורגת. "זהו פתרון מקובל במקרה של חריגה קטנה, כמו מרפסת של כמה מטרים רבועים. הוא לא יכול להתקבל במקרה של חריגה גדולה", אומר גורם המקורב ליזם.

"פתרון הבעיה צריך להיות בידי הרשויות המקומיות האחראיות לפיקוח על הבנייה ומניעת חריגות בנייה", אומר עורך דין המייצג דיירים שמתמודדים עם דרישה של עברייני בנייה לפיצוי, כתנאי להסכמתם לתוכנית התחדשות עירונית בתל אביב.

אלא שברשויות מעדיפים שלא להתמודד עם הבעיה: במקרים רבים מדובר בחריגות בנייה ישנות מאד, ובעלי הדירות הם אנשים מבוגרים ולעתים קשי יום. בחלק מהמקרים הנכס החליף בעלות, ודייריו הנוכחיים לא היו מעורבים בביצוע העבירות. ברשויות מצפים שהיזמים והדיירים השותפים למיזמים ימצאו את הדרך הקלה יותר לפתור את הבעיה. אך לדברי עורך הדין, "החריגות הן תוצאה של הזנחת הטיפול בעבירות על ידי הרשות המקומית. אם החריגות היו מטופלות מבעוד מועד על פי החוק הבעיה לא היתה נוצרת".

בתגובה נמסר מעיריית תל אביב: "אנו עושים את מרב המאמצים למגר תופעות של בנייה ללא היתר. נדגיש כי בשל חוק ההתיישנות העירייה אינה יכולה לטפל בחריגות בנייה היסטוריות של יותר מחמש שנים. האחריות בדירות המבנה לפני התחדשות עירונית היא על היזמים בלבד".

טענת העיריה להתיישנות המונעת הרס של הבנייה החורגת נכונה, אך אינה פוטרת את הרשות מאחריות. על פי החוק, הרשות יכולה להטיל על הדיירים החורגים קנסות כבדים בגין עצם השימוש בנכס, כשכל יום של מגורים בנכס מהווה עבירה נפרדת. אולם הרשויות אינן ששות לפעול במסלול זה מסיבות של יעילות תפעולית: יישום הסעיף יחייב אותן לפתוח חזית משפטית רחבה נגד מאות ואולי אלפי משפחות, והמהלך עלול לגרום לציבור יותר נזק מתועלת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#