בנק UBS מזהיר את המשקיעים: מחירי הדירות בת"א מנופחים

לפי כלכלני הבנק השווייצי, תל אביב היא אחת מהערים הגדולות בעולם שבהן מחירי הדירות מופרזים ■ ב-30 השנים האחרונות חוותה תל אביב את עליית המחירים החדה ביותר מבין הערים הנסקרות ■ מי היא הבועה הגדולה ביותר בעולם, ובאיזו עיר כדאי להשקיע?

הדר חורש
הדר חורש
תל אביב
תל אביבצילום: אייל טואג
הדר חורש
הדר חורש

תל אביב היא אחת מ-24 הערים הגדולות בעולם שבהן מחירי הדירות מנופחים, למרות התקררות שחלה בשנתיים האחרונות - כך טוענים כלכלני הבנק השווייצי UBS בסקירתם השנתית "מדד הבועה", שבה נכללת תל אביב לראשונה. 

הבנק מזהיר את המשקיעים הבינלאומיים מפני השקעה בתל אביב, ומדיווחים המגיעים מהשוק נראה שמרבית המשקיעים כבר הפנימו את המסר. אנדרה טומסיני, ראש מחלקת ניהול העושר של UBS בישראל, רוסיה ומדינות חבר העמים אמר כי "שיעורי צמיחת מחירי הנדל"ן המשיכו להאט ברוב הערים. בתל אביב המחירים כבר היו בלחץ מאז 2015 וחוסר האיזון פחת. אמנם עשויות להיווצר הזדמנויות חדשות, אך אנו ממליצים למשקיעים לבחון את השוק בקפידה".

מחירי הדירות בתל אביב אינם נמנים עם הקבוצה המסוכנת ביותר המוגדרת על ידי הכלכלנים כ"בועה", אלא עם הקבוצה השנייה בדירוג שבה המחירים מוגדרים כ"מופרזים" (Over valued). ברשימה זו תופסת תל אביב את המקום התשיעי מתוך 10 מקומות, לאחר סידני שבאוסטרליה ומעל מדריד. במונחים של שנות עבודה, המחירים בתל אביב שווים למחירים בניו יורק ובטוקיו: 11 שנות עבודה בשכר ממוצע תמורת דירה בת 60 מ"ר. בהונג קונג עולה דירה בשטח דומה 21 שנות עבודה.

ב-30 השנים האחרונות חוותה תל אביב את עליית המחירים החדה ביותר מבין הערים הנסקרות. זאת, למרות התייצבות המחירים בשנתיים האחרונות, שנגרמה לדעת כלכלני הבנק בשל עליית הריבית על משכנתאות. הכלכלנים אינם מציינים מהלכים נוספים שנעשו למיתון מחירי הדירות כגון תוכנית מחיר למשתכן והכבדת המיסוי על דירות להשקעה. 

עם זאת, הסקירה מציינת כי רמת המחירים בתל אביב במגמת ירידה יחסית, וכי במשך השנתיים האחרונות ירד מדד המחירים מ-1.32 ל-0.78 - כאשר מדד 1.5 מציין את הרף התחתון להגדרת "בועה" והציון ל"מחיר הוגן" הוא פחות מ-0.5. 

מינכן, גרמניה
מינכן, גרמניהצילום: Rudi1976 | Dreamstime.com

הברקזיט משפיע על לונדון; שיקגו מפתיעה

בסקירה מוצגות הערים המרכזיות שבהן התפתחה בשנים האחרונות בועת נדל"ן. בראש רשימת הבועות ניצבת מינכן, שהדיחה מהבכורה את שיאנית השנה שעברה, הונג קונג. במקום השני צועדת טורונטו, ואחריה אמסטרדם, הונג קונג, פרנקפורט, ונקובר ופריס. הרשימה כוללת שתי ערים בקנדה ושתי ערים בגרמניה. 

על פי הסקירה, ירידת המחירים בלונדון גרמה לירידה ברמת הסיכון והעיר עזבה את קבוצת הבועה לקבוצת המחירים המופרזים. אולם לונדון היא דוגמה ייחודית שהושפעה ממשבר הברקזיט. חוץ ממנה, באף אחת מהערים הנסקרות בקבוצת הבועה לא נרשמה ירידה.

עליית המחירים בפרנקפורט הקפיצה את העיר ממקום טוב ברשימת המחירים המופרזים לצמרת ערי הבועה. גם בפריז נרשמה עליית מחירים והיא הועברה מרשימת המחירים המופרזים לערי הבועה. מוסקבה ומדריד דילגו מרמת המחירים ההוגנים לרמת המחירים המופרזים.

ארבע ערים בלבד נכללות ברשימת "המחירים ההוגנים" ב-2019: סינגפור, בוסטון, מילאנו ודובאי. מחפשי המציאות מוזמנים לנסות את מזלם בשיקאגו, העיר היחידה בסקירה שבה המחירים נמוכים משווי הנכסים, ובשנה האחרונה אף ירדו שם המחירים. בתקופה זו לא נרשמה עליית מחירים באף אחת מהערים בארה"ב שסקרו הכלכלנים.

באירופה, לעומת זאת, גרמו הפחתות הריבית והמדיניות המרחיבה לעליית מחירים בכל הערים שנסקרו וחלקן אף נכנסו לרשימת הבועה. מחירי הנדל"ן באירופה מושפעים ממגמות סותרות של היעדר צמיחה וחשש מפני מיתון, ומנגד ממדיניות מוניטרית אגרסיבית של הזרמות כסף ואף ריבית שלילית על חסכונות, בניסיון להמריץ את המשקים.  

לדברי מארק הפלה, מנהל ההשקעות הראשי במחלקת נוהל העושר הגלובלית של UBS, "האי-ודאות הכלכלית גוברת על האפקט של צניחת שיעורי הריבית. אולם בחלקים מסוימים של אזור היורו שיעורי הריבית הנמוכים עזרו בכל זאת לדחוף את מחירי הנדל"ן לתוך אזור הסיכון לבועת נדל"ן".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ