הקבלנים בת"א מתנגדים למהפכת ההתחדשות העירונית: "לא נישא בעלויות התחזוקה"

המדיניות החדשה של עיריית תל אביב בתחום ההתחדשות העירונית אמנם צפויה להשליט סדר ולהדיר את המעאכרים מהענף - אך גם מעוררת התנגדות מצד הקבלנים ■ "עלויות התחזוקה יפגעו בכדאיות הפרויקטים, וללא תוספת שטח, בעלי נכסים יחששו להיכנס להרפתקה"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
דרום תל אביב
דרום תל אביב

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צפויה לדון בשבועות הקרובים באישור מדיניות גורפת לתוכניות התחדשות עירונית. אם תאושר המדיניות, העירייה צפויה להגביל את זכויות הבנייה הנוספות, הניתנות לדירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לפי ההצעה שנחשפה אתמול ב-TheMarker, דירות קיימות שגודלן בין 40 מ"ר ל-80 מ"ר יזכו לתוספת של 12 מ"ר בלבד במסגרת תוכניות התחדשות עירונית - תוספת שטח סטנדרטי לחדר ממ"ד, ותו לא. תוספת מרפסת לא תיכלל במניין השטחים ותתאפשר בנוסף ל-12 מ"ר.

מדובר בהחלטה גורפת שתגביל את התמורות הניתנות, תעניק ודאות בתכנון, והאחדה בין הפרויקטים ברחבי העיר. לדירה קטנה משטח 40 מ"ר תהיה הוועדה המקומית רשאית להפעיל שיקול דעת מטעמים מיוחדים ובנוסף, לדירות קיימות ששטחן עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. 

"יעשה סדר בשוק"

המסמך טרם אושר, אולם קבלנים הפועלים בתחום בתל אביב-יפו כבר סוערים סביב קו המדיניות המסתמן. מחד, הם מברכים על הוודאות בענף שתוכל ליצור המדיניות החדשה ועל דחיקת ה"מעאכרים" מחוץ לשוק הדיור. מנגד, מדובר בצמצום זכויות בנייה, שיהפכו חלק מהפרויקטים ללא כלכליים וכדאיים עבורם, במיוחד באזורי דרום ומזרח העיר.

פרויקט תמ"א 38 ת"א
פרויקט תמ"א 38 בתל אביבצילום: עופר וקנין
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז ת"א והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר כי "הקבלנים מברכים על הענקת הוודאות בתכנון ועל ההחלטה להכיל את התנאים החדשים בנוגע לתוספות השטחים רק על תוכניות עתידיות מבלי לפגוע בתוכניות המקודמות. "עם זאת, הוועדה המקומית עדיין צריכה לשמור על מידה של גמישות והפעלת שיקול דעת. היינו מעורבים בתהליך שהעירייה קידמה בשנתיים האחרונות, ובמקומות שיודעים לחזות שתהיה בעיה של כדאיות כלכלית – העירייה חייבת  לשמור לעצמה את הגמישות כדי לייצר תמורות גדולות יותר מ-12 מ"ר. קשה מאד להכריע מראש על כל פרויקט ופרויקט והעירייה חייבת לבחון כל מקרה לגופו. החלטה גורפת היא לא נכונה".

כתב הוסיף כי "היבט חיובי נוסף למהלך הוא הדרת המאעכרים משוק ההתחדשות העירונית. על ידי יצירת תמורות קבועות - אנו מקווים שהמעאכרים ומפזרי החלומות יפסיקו לפזר הבטחות הזויות שהקשר בינן לבין המציאות או ארעי. מי שיבטיח תוספות של 25 מ"ר וחניה ומרפסת – ייעלם, וזה יעשה סדר בשוק".

פגיעה בדרום ומזרח תל אביב

עו"ד ישי איצקוביץ, ראש מחלקת עסקאות הנדל"ן במשרד עו"ד אגמון ושות', מגבה גם הוא את עמדת הקבלנים ומתנגד להחלטה גורפת בנושא: "דין דירה בשטח של 80 מ"ר בצפון תל אביב אינה כדין דירה בשכונת התקווה. בנוסף, יש גם לתת ביטוי לסוגיות שעולות מהשטח שכרגע מסמך המדיניות מתעלם מהם: הרי לא אחת אנו נתקלים בבניה לא חוקית או במרפסות סגורות. במקרים כאלו לא אחת מציעים לבעלי דירות שהרחיבו את שטח הדירה באופן לא חוקי, להכשיר את ההרחבה. המהלך לבדו לא מהווה תמריץ מספק והקשיחות של המדיניות החדשה יכולה להקשות על גיוס בעלי דירות ובכך להביא לצמצום מספר הפרויקטים".


מתנגדים לקרן התחזוקה

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז ת"א והמרכזצילום: מוטי מילרוד

יהודה כתב מתח ביקורת על כוונת העירייה לחייב את היזמים הפועלים בפרויקטי התחדשות עירונית, להקים קרן תחזוקה הונית - המיועדת לדיירים שהתגוררו בבניין בעבר ונאלצים לשאת לאחר ביצוע הפרויקט בעלויות תחזוקה גבוהות שלא היו בעבר. קרנות התחזוקה ההוניות כיום הן וולנטריות ולא מחויבות על ידי הרשות להתחדשות עירונית, אולם נועדו לשרת שתי מטרות חשובות: האחת - הבטחה שהאוכלוסייה הוותיקה לא תודר מהבתים החדשים בשל קודי לשאת בעלויות התחזוקה. שנית - הקרן נועדה לייצר חסכון לדיירי הבניין שיידרשו כעבור שנים לשאת בעלויות עתידיות של תקלות וחידוש מערכות האוויר, המעליות וכו', שעלותן גבוהה בהרבה מאלו הקיימות כיום במבנים הנמוכים. 

"תוספת עלות מטורפת"

"מדובר בתוספת עלות מטורפת לפרויקט שמבקשים מהיזם לשאת. תוספת זו תתגלגל לחישוב הפרויקט ותעלה את מחירי הדירות בו",  אומר כתב. "וכל זה מבלי לדבר על הבעיות הפרוצדורליות שהקרן מעלה: מי ינהל את קרן הנאמנות? מי יקח אחריות על ניהול התזרים ויוודא שהדיירים החוזרים הם אכן אלו שמתגוררים בדירה? האם הכסף יושקע במשהו? יש כאן שורה של סוגיות ובחירה של העירייה בדרך הקשה".

כתב מספר כי הקבלנים הציעו לעירייה להפעיל מנגנון פשוט יותר: דיירים חוזרים שהיו זכאים לפני המעבר לדירות החדשות להקלות בארנונה מטעמים של קשיים כלכלים ומעמד סוציו אקונומי נמוך - יהיו זכאים לקבל את אותה ההנחה בתשלום דמי התחזוקה החודשיים, ועליהם יפצה היזם.

"לא ירצו להיכנס להרפתקאה"

עו"ד צבי שוב
עו"ד צבי שובצילום: מיה כרמי דרור

עו״ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה והתחדשות עירונית סבור מצידו כי "מדיניות היא דבר חיובי, כי היא עושה סדר, ונכון להיום אין סדר בענף ההתחדשות העירונית. מצד שני, מסמך מדיניות הינו רק מדיניות ובסוף את התכנון יש לבחון בהתאם לסביבה ולמקום".

שוב מדגיש כי "צריך לקחת בחשבון כי ההגבלות האלו גם עשויות לתקוע פרויקטים של פינוי ולא לחלץ אותם מהבוץ כי אם אתה מקצץ לדיירים בתמורות, גם אם מדובר בדירות חדשות, לא בטוח בכלל שחלק מהדיירים ירצו בכלל להיכנס להרפתקה הזו. לא ברור איך המדיניות הזו תחול רטרואקטיבית לגבי התקשרויות בנכסים שנחתמו עוד קודם". 

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker