"התושבים לא ייהפכו לטייקוני נדל"ן": התוכנית שתשלש את אוכלוסיית גבעת אולגה?

תוכנית מתאר ראשונה מסוגה להתחדשות עירונית אושרה בגבעת אולגה שבחדרה ■ אבל פרטים רבים חסרים בה, הכדאיות הכלכלית קלושה - והיכולת להגדלה כזו של אוכלוסיית השכונה מוטלת בספק ■ מהנדס העיר: "התוכנית תצריך השקעה של מיליונים בתשתיות"

הדר חורש
הדר חורש
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
גבעת אולגה
הדר חורש
הדר חורש

תוכנית מתאר ראשונה מסוגה שיזמה הרשות להתחדשות עירונית בגבעת אולגה שבחדרה מבקשת לשלש - באופן תיאורטי לפחות - את כמות יחידות הדיור בשכונה הישנה. אלא שנכון להיום, על אף ההישג שמבקשת להציג הרשות הממשלתית, נראה כי גם מהנדס עיריית חדרה, נדב הדר, אינו יודע להעריך עד כמה התוכנית ישימה.

לדבריו, "חלק מהתנאים ליישום התוכנית הוא השקעה בתשתיות, ואין לנו הסכם גג המחייב את הממשלה לשאת בהוצאות. משרד התחבורה עומד לבצע בקרוב את הרחבת מחלף אולגה, שהוא חלק מהתוכנית הכללית, וכן בניית מחלף גדול נוסף על כביש 4, מדרום למחלף אולגה. אבל המדינה תידרש להקים מערכות נוספות של נתיבי תחבורה ציבורית במאות מיליוני שקלים".

ההשקעה במערכת התחבורה הציבורית היא קריטית במתחמים החדשים של ההתחדשות העירונית, שכן מרבית התושבים החדשים בשכונות לא יוכלו להסתמך על שתי מכוניות משפחתיות לנסיעה לעבודה ולניהול משק הבית. תקן החניה במתחמים אלה קובע מקום חניה יחיד לדירה. מי שיחזיק בשתי מכוניות עלול להתקשות מאוד להחנות את רכבו בשכונה. תקן החניה הנמוך בגבעת אולגה מבוסס על ההנחה שמערכת התחבורה הציבורית תשתפר באופן שניתן יהיה להסתמך עליה כדי להגיע לעבודה באזור המרכז. כלומר - שינוי דרמטי והשקעה של מאות מיליוני שקלים במערכת התחבורה הציבורית, שאינה מתוקצבת לפי שעה. מהלך נוסף לשיפור התחבורה הציבורית צפוי להיות העברת תחנת הרכבת מבנימינה לחדרה.

כמו כן, חדרה בשיתוף יישובי הסביבה יידרשו להקים מכון חדש לטיהור שפכים. התוכנית הקיימת להקמת מכון טיהור שפכים מיועדת לתוספת של 6,000 תושבים בלבד, והעירייה דנה עם רשות המים והביוב והרשויות השותפות בתאגיד המים האזורי בתוכניות פיתוח נוספות.

הדר מציין עוד שבעיית ההסכמים עם הדיירים טרם קיבלה מענה בתוכנית המתאר החדשה, וכי לעיריית חדרה אין בשלב זה מערכת כללים לקביעת התמורה שיקבלו הדיירים תמורת הסכמתם להריסת דירותיהם ובנייה מחדש: "לא יצרנו עדיין את המנגנון שעל פיו ייקבעו שטחי הדירות, אלא רק את המתאר הכללי של זכויות הבנייה. הבהרנו לתושבי השכונה שאין לנו עניין להפוך אותם לטייקוני נדל"ן".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
גבעת אולגהצילום: דניאל בר און

התוכנית אושרה בוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. כעת מקווים המתכננים שבעקבותיה יצאו תוכניות מפורטות, שלאחריהן יוכלו יזמים להתקשר בהסכמים עם הדיירים.

התוכנית להתחדשות עירונית בגבעת אולגה היא רק אחת משתי תוכניות ענק לפינוי בינוי בחדרה, שבמסגרתן אמורות להתווסף לעיר כ-10,000 דירות במהלך העשור הקרוב, שיגדילו את אוכלוסיית העיר בכ-50%. התוכנית נדונה ואושרה בתקופה שבה רשויות מקומיות דוחות ומבטלות תוכניות ענק לבניית מגורים, בטענה שאינן מסוגלות לממן את תוספת התשתיות והשירותים הנדרשים כדי לקלוט את תוספת האוכלוסייה בלי לפגוע בשירותים העירוניים.

הבעיות העיקריות בתוכנית הנוכחית חוזרות על עצמן בכל מהלך התחדשות עירונית משמעותי שאותו מבקשת לקדם המדינה, ובראשן הגירעון השוטף הכרוך בשירותים העירוניים שתידרש הרשות לספק לתושבים החדשים: הפער בין הכנסות העירייה מארנונה לדירה לשירותים הנדרשים למשפחה אחת נאמד ב-5,000 עד 7,000 שקל בשנה. בנוסף לכך נדרשות השקעות גדולות במערכות חינוך ותחבורה, שהממשלה מכסה לרוב רק את חלקן הגדול.

במקום בנייני רכבת נמוכים – מגדלים יקרים

בגבעת אולגה מתגוררים כיום כ-15 אלף תושבים בכ-3,600 דירות. הרמה הסוציו-אקונומית של השכונה נמוכה, ותוכנית ההתחדשות העירונית החדשה מתעתדת להפוך אותה לאחת השכונות המבוקשות באזור, עם קרבה טובה יחסית לאזור מרכז הארץ, מערכת תחבורה ציבורית משוכללת וסמיכות מבוקשת לחוף הים.

השכונה נוסדה בתחילת שנות ה-40 על אדמות שרכש יהושע חנקין, והיא נקראת על שם אשתו. במהלך השנים אוכלסה חדרה על ידי גלי עלייה, כשתושביה הוותיקים נוטשים אותה לטובת גל העלייה הבא. מרבית התושבים היום הם יוצאי צפון אפריקה, מדינות חבר העמים ואתיופיה. מרבית בתי השכונה ישנים וזקוקים לשיקום, והדירות קטנות מאוד.

תוכנית המתאר החדשה מבקשת לאפשר את הריסתן של כאלף מיחידות הדיור בשכונה, ובמקומן להקים 4,750 דירות חדשות, בבניינים בני שש עד 35 קומות. הבנייה הגבוהה ביותר תרוכז בשולי השכונה ממזרח, דרום וצפון, בעוד במרכז ובמערב תישמר בנייה נמוכה יחסית.

אלא שמחירי הקרקע באזור חדרה אינם גבוהים יחסית לאזור המרכז והפריפריה הקרובה לגוש דן, ולכן נאלצים המתכננים להציע ליזמים אפשרות לבנייה של מספר גבוה של דירות כנגד כל יחידת דיור שתיהרס. היחס הממוצע שנקבע כיום הוא 4.75 דירות חדשות על כל דירה ישנה שתיהרס (יחס ממוצע שנגזר מארבעת המתחמים בתוכנית; ה"ח). המשמעות היא שהשכונה הישנה, המאופיינת בבתי רכבת נמוכים, תהיה לשכונה עם שיעור גבוה של מגדלי מגורים גבוהים. התוכנית צפויה להביא לשינוי קיצוני בחיי תושבי השכונה, רובם בעלי הכנסה בינונית ומטה, שיצטרכו להתמודד עם יוקר האחזקה של מגורים במגדלים.

ברשות להתחדשות עירונית, שסייעה בקידום התוכנית, לא מתרגשים מחוסר הוודאות המרחף עדיין מעל התוכנית וסיכויי מימושה: "אנחנו לא מתערבים בשאלת תוספת השטח שהיזם יכול להציע לתושבים, וזה נתון למו"מ בינו לבין הדיירים", אומר גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית. "במקומות אחרים קבעו הרשויות המקומיות את גודל התוספת המקסימלי, ואנחנו תומכים בזה". לגבי יתר תשתיות החינוך והתחבורה, אומר נדלר: "אנחנו לא עוסקים בנושאים התקציביים. התכנון שלנו ריאלי, והפרויקט יכול לצאת לדרך. התשתיות הקיימות מספיקות בהחלט לצורך הקמת מאות היחידות הראשונות".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker