100 אלף משפחות יושבות על הגדר: מה יקרה ל"מחיר למשתכן"? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

100 אלף משפחות יושבות על הגדר: מה יקרה ל"מחיר למשתכן"?

הממשלה הבאה לא תוכל לבזבז זמן על גימיק נוסף בשוק הדיור - ותיאלץ להתמודד עם הבעיות האמיתיות ■ אלה המוקשים הגדולים

36תגובות
מוקשים בנדל"ן
איור: ליאו אטלמן

1. 100 אלף משקי בית יושבים על הגדר

בין אם משה כחלון יחזור למשרד האוצר ובין אם לאו, תוכנית מחיר למשתכן, שסומנה על ידו כתוכנית הדגל בשוק הדיור בשנים האחרונות, צפויה להפוך עם סיומה של מערכת הבחירות למוקש הגדול ביותר שממתין לשר האוצר הבא. הכרכרה שבה התפאר כחלון במהלך שנות כהונתו באוצר הצליחה לרתום אחריה כ-140 אלף משקי בית בישראל, מרביתם זוגות צעירים שתלו בה תקוות, הוציאו תעודת זכאות - והמתינו להנחה המיוחלת ברכישת דירתם הראשונה. אלא שנתוני בנק ישראל שפורסמו באחרונה חשפו תמונת מצב מטרידה לפיה בכל שנות פעילות התוכנית רק כ-18 אלף משקי בית מימשו את זכאותם ורכשו דירה בפועל, נתון שמשמעותו אחת: הכרכרה של כחלון עשויה ליהפך לדלעת מיד לאחר כינון הממשלה החדשה.

הסיבה לכך פשוטה למדי: גם אם לוקחים בחשבון שמלבד 18 אלף הרוכשים כ-40 אלף משקי בית נוספים השתתפו בהגרלות שונות - ותיאורטית עשויים בחלקם לחתום על חוזים בעתיד הקרוב - הרי שישראל עדיין נותרת עם כ-100 אלף משקי בית המחזיקים בתעודות זכאות ללא אופק פעולה. עבור מרביתם, מערכת הבחירות היתה שריקת סיום לתקופת המתנה ממושכת ומתסכלת.

משה כחלון
עופר וקנין

שוק הנדל"ן מנווט בראש ובראשונה על ידי הפסיכולוגיה הבסיסית של ציפיות הרוכשים. דפוסי הפעולה של רוכשי הדירות בישראל בשנים האחרונות מראים כי פעם אחר פעם הם התנהלו באופן דומה: ציפייה לפתרונות ממשלתיים וישיבה על הגדר, ומיד לאחר מכן אכזבה שלוותה בהסתערות על משרדי המכירות. כך קרה בקיץ 2011 ובמהלך 2014, תחילה בהמתנה לפירות המחאה החברתית ולאחר מכן בציפייה לתוכנית מע"מ 0%, שמעולם לא מומשה. כך היה גם בקדנציה האחרונה של הממשלה היוצאת, בציפייה לדירה מוזלת בחסות מחיר למשתכן. בכל סיבוב כזה, ציפיות הרוכשים הקפיאו את העסקות בשוק, ולאחר מכן נרשם גידול בעסקות וסבב התייקרויות נוסף. אין סיבה להניח כי הפעם המצב יהיה שונה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בנק ישראל ניסח את דפוס הפעולה בצורה ברורה בלקט פרסומים שהוציא תחת ידיו בפברואר האחרון: "ניתן לראות ירידה בשיעור העסקות של צעירים בשנים 2011 ו-2014 ועלייה חדה יחסית בשנים 2012 ו-2015. משקי הבית שהתכוונו לקנות דירה בשנים אלה והמתינו, כי ציפו שהמחירים יירדו - כתוצאה מהמחאה החברתית ומההכרזה על מבצע מע"מ 0% - חזרו לשוק מיד כשהתברר כי לא צפויות ירידות מחירים או הנחות מיוחדות לצעירים. ייתכן כי העלייה בעסקות ב-2012, שהביאה את שיעורן לרמה חדשה גבוהה יותר, מבטאת גם הפנמה של רוכשי הדירות את ההערכה שלא צפוי בתקופה הקרובה סיוע ממשלתי אפקטיבי לצעירים ברכישת דירה".

במצב הזה, ניטרול המוקש טמון ביצירת ודאות מהירה לרבבות הממתינים. בין אם יהיה זה שר אוצר חדש ובין אם יהיה זה כחלון שיקבל מנדט להמשיך את עבודתו - פריווילגיה אחת לא תהיה לו: זמן התארגנות. תוכנית סדורה שתאפשר אופק או ודאות לרוכשי הדירות הפוטנציאליים - בדמות סיוע לרוכשי דירה ראשונה שיתבסס על יכולת כלכלית ולא על מיקום גיאוגרפי - תעניק כיוון מוגדר ומהיר לרבבות הממתינים. התמהמהות בסוגיה זו תפעל בהנעת הממתינים לכיוון אחד בלבד: משרדי המכירות של חברות הנדל"ן, שלא יהססו לעדכן את מחירוני הדירות כלפי מעלה, בדיוק כפי שעשו בסבבים הקודמים.

כחלון - דלג

2. שני מיליון שוכרי דירות בשיחה ממתינה

כחודשיים לפני הבחירות הכריז משה כחלון על היעד החדש לשוק הדיור: מימוש 65 אלף יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. בדבריו "שכח" כחלון לציין כי במהלך שלוש וחצי שנות כהונתו באוצר, מספר יחידות הדיור המיועדות לשכירות ארוכת טווח שהקמתן קודמה הסתכם בכ-6,000 בלבד, ורק 1,000 נבנו בפועל. במלים אחרות, אם להסתמך על הקצב שהפגין משרד האוצר בראשותו עד כה, היעד החדש והשאפתני יושג, אולי, בעוד כ-38 שנים. ספק אם מישהו מ-2 מיליון שוכרי הדירות בישראל תלה תקווה אמיתית בהבטחות האלה - אך כעת, כשעשן הבחירות מתפוגג, לא יהיה מנוס מהתמודדות עם האתגר הגדול של שוק השכירות הישראלי.

בניגוד למודל שהציע בזמנו יאיר לפיד, התיאוריות הכלכליות הרווחות בנוגע לטיפול אפקטיבי בשוק שכירות דווקא מתנגדות לפיקוח על מחירי שכר הדירה, ועל פי המחקרים בכל מקום שבו ניסו להתערב במחירי השכירות, התוצאה היתה הרעה במצבם של שוכרי הדירות. ניטרול מוקש השכירות של מי שייכנס למשרד האוצר יהיה תלוי ביכולת שלו להימנע מלהתפתות למהלכים שינעמו לאוזנו של הציבור; וזניחת הכותרות המרשימות. במקום זאת, יהיה על שר האוצר להתמקד בהגדלה מסיבית של היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח, באמצעות השקעה משמעותית בחברה הממשלתית דירה להשכיר, שנכון להיום נשענת על ארגז כלים דל מאוד. לפני כשנה הודה המנכ"ל הפורש של החברה, עוזי לוי, כי הכלי היחיד שהממשלה העמידה לרשותו היה שיווק קרקעות מדינה ללא מחיר מינימום. מנגנון זה יצר כדאיות לפעילות החברה רק באזורי הביקוש, אך נהפך לכלי ריק מתוכן בפריפריה, שבה מחירי הקרקע אינם נושאים ערך.

פרויקט מחיר למשתכן בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

לצד הזנחת השכירות ארוכת הטווח, הממשלה הקודמת כשלה גם במיתון יחסי הכוחות בשוק השכירות הישראלי, שבו בעלי הדירות הפרטיים נהנים מכוח בלתי־מרוסן ביחס לציבור השוכרים. מנגנון כמו רשם שכירויות, שהושאר מחוץ לחוק שכירות הוגנת בקדנציה הקודמת, נחוץ לא רק על מנת להעניק שקיפות ביחס למחירים לטובת שוכרי הדירות - אלא גם כדי לאפשר למדינה עצמה לקבל אינפורמציה בסיסית לגבי המתרחש בשוק. תמונת מצב כזאת נחוצה למדינה כדי לעקוב אחר מגמות המחירים בו, וכדי לקבל מידע על בעלי נכסים החייבים בתשלום מס מהכנסותיהם משכר הדירה. נכון להיום, המדינה כמעט אינה יודעת דבר על המתרחש בשוק השכירות, וכל פעולותיה מבוצעות כמעין ניסוי גדול, שאיש אינו מפקח על תוצאותיו.

3. העתיד ממתין להתחדשות עירונית

חלק ניכר מתוכניות המגורים במדינה מבוסס על התחדשות עירונית, ואם לשפוט על פי תחזיותיו של מינהל התכנון, כ-70% מהתחלות הבנייה במחוז מרכז בעשורים הקרובים מבוססות על עשרות אלפי דירות שייבנו בתוכניות פינוי־בינוי או דרך תמ"א 38. אלא שעד כה התחזיות האלה גילמו תפישת עולם אופטימית, ובחלקה לא ריאלית: יישום התוכניות השונות בפרק זמן סביר דורש תוספת של תשתיות מקומיות וארציות לצד השקעות עתק, תוך התגברות על התנגדותם של ראשי הערים ועל העובדה כי בפריפריה עדיין לא פוצח המודל הכלכלי שיאפשר את קידום הפרויקטים.

המחירים עלו...

נכון ל-2019 מדינת ישראל עדיין לא השכילה להתמודד עם האתגרים האלה. הפרויקטים הגדולים מקודמים על פני עשור בממוצע, מספר היתרי הבנייה הניתנים למיזמי התחדשות עירונית נמצא בירידה, וכך גם מספר הבקשות להיתרים חדשים.

בניסיון לתאם ולקדם את ההתחדשות העירונית, יזם שר השיכון יואב גלנט את הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתקציב עצום של 80 מיליון שקל בשנה. אלא שהגורמים המקצועיים בענף מעידים כי פעילות הרשות אינה מורגשת. תרומתה העיקרית של הרשות אמורה היתה להתבטא בהגדלת מלאי הדירות המתוכננות במסגרת ההתחדשות העירונית, ועד כה כשלה הרשות בהשגת יעדיה. מהדו"ח השנתי של בנק ישראל עולה כי הגידול במלאי התכנוני השיג רק 30% מהיעד שקבעה הממשלה. הפתרון אינו בהכרח סגירת הרשות: תיאום פעולות הממשלה בתחום זה דורש גוף עם תקציבים וסמכויות ביצועיות, שיוכל לגבות ולתזמן את פעולות הפיתוח העירוניות ולחתום על הסכמי גג להתחדשות עירונית, במטרה לתמרץ את ראשי הערים לצאת למהלכים המורכבים. צליחת מוקש ההתחדשות העירונית משמעותי לא רק לצורך חיזוק מבנים או הגדלת ההיצע, אלא גם על מנת לסלול את הדרך להתפתחותו העתידית של שוק הדיור הישראלי, שיילך וייבנה סביב מרכזי הערים.

4. רשימת הממתינים מתארכת: אתגר הדיור ציבורי

סוגיית הדיור הציבורי אינה נתונה למחלוקת אידאולוגית: כלכלנים ופוליטיקאים מהשמאל ועד לימין הקיצוני סבורים שעל המדינה להציע קורת גג בסיסית למי שאינם יכולים לממן קנייה או שכירת דירה. ובכל זאת, המדינה בחרה להתעלם במשך שנים מחובתה והקטינה משמעותית את מלאי הדירות שהיא מעמידה לרשות הזכאים. הזלזול הבוטה בקבוצה זו, הנחשבת לחלשה ביותר בחברה, מתבטא ברשימת ההמתנה הארוכה למימוש הזכות. משך ההמתנה הארוך, עד 10 שנים, רוקן כמעט לחלוטין את הזכות מתוכנה. המדינה אמנם הגבירה בשנים האחרונות את קצב רכישת הדירות עבור הזכאים באמצעות מיליארד שקל שחברת עמידר גייסה לטובת המהלך, אך החלטות תקציביות נקודתיות אינן תחליף למדיניות מוגדרת. בשורה התחתונה - רשימת הזכאים הממתינים לדירה רק התארכה בשנתיים האחרונות. אחד הכשלים הגדולים במדיניות הוא אופן הפיזור של מתחמי הדיור הציבורי. בעבר הוקצו בניינים שלמים לדיור ציבורי, מה שיצר ריכוזי עוני שהקשו על הטיפול במשפחות, והוליד דור שני למצוקה. הגישה העדכנית היא פיזור דירות הדיור הציבורי באופן שאינו יוצר מקבצים. האתגר של מדיניות הדיור הציבורי יהיה פיזור נכון של הדירות, וחיסול סביבות מצוקה שיצרו מתחמי הדיור הציבורי.

מחיר למשתכן
מוטי מילרוד

5. טיפול עומק במינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל

עם כניסתו לתפקיד שר האוצר, יישם כחלון את תוכניתו לריכוז סמכויות הממשלה בתחום הדיור תחת משרדו, ומינהל התכנון, שהיה בעבר חלק ממשרד הפנים, הועבר למשרד האוצר. המטרה היתה להגדיל את המלאי התכנוני בשכונות חדשות ואת היצע הדירות - בתקווה לגרום בכך להוזלת מחירי הדיור. בהתאם, גם את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נטל כחלון לעצמו ממשרד השיכון, במטרה להאיץ את שיווק הקרקעות בשוק ולהפסיק את מה שהוא כינה "הספסרות בקרקע".

אלא שכחלון כשל במבחן התוצאה: בשנתיים האחרונות קטן היקף התחלות הבנייה בשיעור ניכר, והטענות כאילו מינהל התכנון בולם את שוק הדיור התבררו כמופרכות. מצד שני, העברת מינהל התכנון למשרד האוצר ביטלה את תפקידו של משרד הפנים כמתווך בין התכנון ברמה הארצית למערכות התכנון והבנייה ברמה המקומית, והדאגה לתפקודן המוניציפלי של השכונות החדשות נזנחה כליל. חוסר התיאום תרם לסדקים במודל הסכמי הגג, ובמהלך השנה האחרונה התריעו משרד הפנים ובנק ישראל כי שורה של רשויות מקומיות עשויות לקרוס כתוצאה מההסכמים האלה. בכל הנוגע לרמ"י, כחלון אמנם העביר את מונופול הקרקעות לידיו - אך בניגוד להבטחותיו נמנע מרפורמה מקיפה ברשות ומיצירת תחרות אמיתית בחזית קריטית זו של שוק הדיור.

בשורה התחתונה, שני מנגנוני הענק שמתפעלים את שוק הדיור אינם מנווטים בצורה יעילה: מינהל התכנון נותר נטע זר במשרד האוצר, שסבל תחת כחלון מחולשה ניהולית כתוצאה מהטיות פוליטיות, חוסר מיקוד ועודף משימות. ההיגיון מחייב שמינהל התכנון יהפוך לרשות עצמאית שאינה כפופה ישירות לשרים.

בכל הנוגע לרמ"י, אם כחלון ישוב לכסאו באוצר, לא יהיה מנוס מלהתמודד עם הבטחותיו המקוריות משנת 2015: "נפרק את רשות מקרקעי ישראל ונעביר קרקעות לרשויות מקומיות וליזמים. נגביל החזקות ונמנע ריכוזיות, לא נאפשר החזקות לגופים בודדים מעל שיעור מסויים. ניצור תחרות אמיתית בקרקעות".

מה הבעיה הכי דחופה לדעתכם? לחצו והצביעו

...והתחלות הבניה ירדו


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#