הנתונים נחשפים: כמה מזוכי ההגרלות של מחיר למשתכן מימשו את זכאותם?

דו"ח בנק ישראל: העלות של מחיר למשתכן נאמדת ב-6 מיליארד שקל, אך תרומתה להוזלת הדיור מפוקפקת ■ בפריפריה היצע הדירות כבר עולה על הביקוש, בעוד באזורי הביקוש נמשך המחסור

הדר חורש
הדר חורש
חריש עיר בבניה
בנייה בחרישצילום: אייל טואג
הדר חורש
הדר חורש

ירידת מחירי הדיור במחצית השנייה של 2018 לא נבעו מפעולותיה של הממשלה הנוכחית, אלא מהגברת קצב התחלות הבנייה בשנים קודמות והציפייה למימוש תוכניות התחדשות עירונית - כך קובע הדו"ח השנתי של בנק ישראל.

כלכלני הבנק המרכזי מזהירים כי עודפי הביקוש בשוק הדיור צפויים לחזור לעלות נוכח כישלון התוכנית הממשלתית להעלות את מספר התחלות הבנייה. מספר התחלות הבנייה ירד ב-2018 ב-17% לעומת השנה הקודמת, שגם בה נרשמה ירידה של 8%. קצב התחלות הבנייה צנח בשנתיים האחרונות ל-52 אלף אלף דירות בשנה, אף שלפי היעד שקבעה הממשלה, הוא היה אמור לעלות ל-60 אלף.

הממשלה ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כשלו גם בהשגת יעדי שיווק הקרקעות לבנייה במסגרת הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות. בפועל, שווקו רק 42% מהמגרשים שנקבעו ביעדי המדינה. בדו"ח הקודם הזהיר בנק ישראל כי להסכמי הגג אין תשתית כלכלית וחלק גדול מהרשויות לא יוכלו לעמוד בהן. ואכן, בשנה האחרונה הודיעו כמה ראשי רשויות על ביטול מלא או חלקי של ההסכמים. אחד הגורמים לצמצום הבנייה במסגרת ההסכמים היה תוכניות מחיר למשתכן, שהורידו את מחירי הדירות באזורים מסוימים והקטינו את התחלות הבנייה כתוצאה מכך.  

מחירי הדירות והשכירות

ניתוח שערכו כלכלני הבנק לתוכנית מחיר למשתכן – תוכנית הדגל שיזם שר האוצר, משה כחלון, להוזלת הדיור לזוגות צעירים - מצביע על כך שהתוכנית היטיבה עם חלק קטן מאוכלוסיית היעד, בעוד נטל ההוצאה הציבורית לביצוע התוכנית מסתכם ביותר מ-5.5 מיליארד שקל - גבוה מכל האומדנים הקודמים. האומדנים שפורסמו בעבר חישבו את עלות התוכנית שווה לגובה ההנחות שקיבלו הקבלנים על רכישת הקרקעות מרמ"י. מחישובי בנק ישראל עולה כי שווי ההנחות במארס 2018 הגיע ל-3.9 מיליארד שקל. על זה הוסיפה המדינה ערבויות בנקאיות לרוכשי דירות בחלק מהפרויקטים בסכום כולל של 1.6 מיליארד שקל.

מאז עדכון הנתונים חלפה שנה, ולכן נראה כי העלות המעודכנת של תוכנית מחיר למשתכן מסתכמת כיום ביותר מ-6 מיליארד שקל. כנגד ההשקעה האדירה נחלה התוכנית כישלון חרוץ במדדי האפקטיביות שלה. מנתוני בנק ישראל עולה כי רק 30% מהזוכים בהגרלות מממשים את הזכייה. כך, מאז הופעלה התוכנית עד סוף 2018 מימשו 18 אלף מתוך 59.7 אלף זוכים את זכאותם. כלומר, ההוצאה הממשלתית הממוצעת על כל משתכן שמימש את זכותו מסתכמת ב-330 אלף שקל. רק כ-1,800 דירות נמסרו בפועל במסגרת התוכנית, וב-2019 צפויות להימסר 5,000 דירות נוספות.

עם זאת, יש הבדל משמעותי בין האזורים. מהנתונים עולה שתוכנית מחיר למשתכן הצליחה למצות את אוכלוסיות היעד בפריפריה - באזורים שבהם התוכנית אטרקטיבית פחות ושיעור ההנחה שהיא מציעה על מחיר דירות בשוק החופשי נמוך. שיעור ההנחה הממוצע על מחירי דירות בפריפריה הוא 7%, בהשוואה ל-30% באזור המרכז.

לא ממהרים

הגרלות של דירות בפריפריה הסתיימו ללא ביקוש או במספר זוכים קטן ממספר הדירות שהוצעו. בבנק ישראל מעריכים כי 18% מהדירות שהוגרלו נותרו ללא דורש, לפחות בהגרלות הראשוניות, בטרם בוצעו הגרלות חוזרות על הדירות שעדיין לא הוגרלו. בעוד בפריפריה סובלת התוכנית מעודף היצע וביקוש נמוך, היא אינה מצליחה להתמודד עם הביקוש במרכז - שם קיים פער גדול בין מספר הנרשמים לתכנית למספר הדירות המוגרלות.

"הדיווח של רמ"י למחצית הראשונה של 2018 מעלה כי אף שמחוזות המרכז, תל אביב וירושלים כוללים 70% ממצבת הדירות הקיימת, הם כוללים רק 23% מהדירות בתוכניות שהופקדו ו-36% מהדירות בתוכניות שאושרו למתן תוקף, כתוצאה מכך שזמינות הקרקעות לבנייה נמוכה באזורי המרכז", נכתב בדו"ח.

הסיבות לקצב המסירה האטי של הדירות היא הניסיון של המדינה להגדיל ככל האפשר את מספר המכירות של דירות במסגרת התוכנית, למרות האטיות בתהליכי התכנון.

רמ"י משווקת מגרשים שאין עליהם היתרי בנייה, והקבלנים אינם יכולים לשווק את הדירות לפני שמתקבלים ההיתרים. כתוצאה מכך, מרבית הזוכים בהגרלות התוכנית ב-2018-2017 אינם יכולים לממש את זכותם ואינם יודעים באיזו דירה זכו. מהנתונים עולה של-79% מהמגרשים ששווקו בשנה שעברה במסגרת התוכנית אין היתרי בנייה, וב-74% מהפרויקטים עדיין לא הוגשה בקשה להיתר. 

חלק המשקיעים בשוק ירד

פרק מיוחד של הדו"ח בוחן את מדיניות האוצר כלפי משקיעים: על פי מדיניותו של כחלון, הוכבד נטול מס הרכישה על משקיעים במטרה להקטין את הביקוש לדירות. מהלך זה היה אמור לסייע בבלימת המחירים. כתוצאה מכך, ירד חלקם של המשקיעים בדירות בשוק הדירות מ-27.4% ל-16%. הירידה הורגשה במיוחד בשוק הדירות החדשות, מפני שמשקיעים מעדיפים לרוב לקנות דירות חדשות.

כמה מדינות נקטו מהלכים דומים במסגרת המאבק במחירי הדיור, אך כלכלני בנק ישראל טוענים שאין עדיין הוכחה שהדבר תרם להוזלת הדיור. סביר להניח כי בשנים הקרובות תתווסף ספרות אמפירית עשירה בנושא השפעת הצעדים על מחירי הדירות, אך בינתיים ספרות זו נמצאת בשלב ההתהוות, ולעתים מניבה תוצאות סותרות.

לשם המחשה, מחקר שבחן את תגובת שוק הדיור הסיני למגבלות חמורות על רכישת דירות נוספות, להשקעה ואף לשימוש עצמי, מצא כי בטווח המיידי ירד מספר העסקות באזורים שהמגבלות חלו עליהם ב-40% בהשוואה לשאר האזורים; ההשפעה נחלשה עם הזמן, אך גם לאחר שנתיים נותר פער שרמתו 24%. עם זאת, לא נמצאה במחקר כל עדות אמפירית לירידת מחירים (לאחר בקרה על ההבדלים בין שני סוגי האזורים מבחינת התפתחותם של היצע הקרקעות לבנייה ומחירי הקרקעות).

ואולם מחקרים שמשתמשים בטכניקות זיהוי אחרות מוצאים השפעה גם על מחירי הדירות: בערים שחל בהן איסור ירידה של 20% יחסית למחירים בשאר הערים; ואיסור על רכישת דירות להשקעה גרר ירידת מחירים של 18%.

משה כחלון בטקס של דיור למשתכן
משה כחלון בטקס של דיור למשתכןצילום: אליהו הרשקוביץ

ביצוע ממשלתי כושל בתחום ההתחדשות העירונית

תוכניות ההתחדשות העירונית נחשבות למקור הגדול ביותר לתוספת דירות באזורי הביקוש, ולכן סימנה המדינה את קידום התכניות האלה - ואולם הביצוע הממשלתי בתחום כושל במיוחד. הבעיה העיקרית של התוכניות היא בפריפריה, שבה שווי הקרקע נמוך, וכך גם התמריץ לביצוע התכניות. בבנק ישראל מצביעים על הבעיות, בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי, ומציעים פתרונות של תמריצים ממשלתיים כמו בתחום המיסוי ובתחום הסיוע בפיתוח תשתיות. 

לצורך הטיפול בהתחדשות העירונית הוקמה במשרד השיכון רשות מיוחדת בראשות חיים אביטן. ואולם דו"ח בנק ישראל חושף פער משמעותי בין היעדים שקבעה הממשלה לתוצאות בפועל, וחשש להחרפת המצב: מספר התחלות הבנייה הוא 88% מהיעד שנקבע על ידי המדינה. הנתון מושפע מביצוע יתר (15%) מעל היעד במחוז תל אביב, שבו הביקוש הגבוה ביותר לקרקעות ולתוכניות התחדשות. בתחום המלאי התכנוני (כמות הדירות המתוכננות) מצביע בנק ישראל על פער של 30% בין התכנון לביצוע. "לפער יש השלכות על היכולת לעמוד ביעדי הביצוע בעתיד", אומרים כלכלני בנק ישראל.

"מאחר שאין עמידה ביעדי התכנון בהווה, ומכיוון שהחל ב-2026 היעדים השנתיים כמעט כפולים מהנוכחיים, חשוב להיערך לאימוץ כלים נוספים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה גדול. ככל הנראה, יידרשו כלים תכנוניים חדשים כדי לשרת את מטרות הציפוף, כגון הקמת רשות מטרופוליטנית לקביעת מדיניות הציפוף בגוש דן.

טקס חתימה על הסכם גג בדימונה
טקס חתימה על הסכם גג בדימונהצילום: ששון תירם

"באזורים המיועדים לציפוף מסיבי, ניתן לקדם התחדשות באמצעות מיסוי שיוצר תמריצים לממש זכויות בנייה, כגון תשלום מס על שווי הקרקע המשוערך בהינתן זכויות הבנייה המורחבות במקום תשלום מס על מימוש הזכויות. חשוב גם שהמהלכים הממשלתיים ל"תפיסת" הערך הנובע מהשבחת הקרקע עקב הרחבת זכויות הבנייה ושדרוג התחבורה הציבורית, יעוצבו בדרך שאינה פוגעת בתמריצים לממש את תהליכי ההתחדשות. בערי הפריפריה – ובעיקר למחוז הצפון, אזור שבו אין כיום כל מלאי תכנוני – ייווצר קושי רב לעמוד ביעדי ההתחדשות העירונית, משום שמבנה התמריצים הנוכחי אינו יוצר ליזמים כדאיות כלכלית".

תוכניות ההתחדשות העירונית כוללות תוכניות פינוי-בינוי ותוכניות לתוספות בנייה במסגרת פעולה לחיזוק מבנים, המהוות כיום מקור עיקרי לתוספת דירות בהתחדשות עירונית.

להערכת בנק ישראל המצב טוב יותר בתחום חיזוק המבנים: במסגרת התוכנית מחוזקים מבנים על חשבון הקבלן, שמקבל בתמורה זכויות לבנייה של דירות נוספות במבנה המחוזק. התוכנית ישימה בעיקר באזורי הביקוש שבהם מחיר הקרקע גבוה יחסית. דווקא באזורי הפריפריה, שרבים מהם חשופים יותר להשפעת רעידות אדמה, התוכנית מקרטעת בשל בעיות כדאיות.

מלאי הדירות המתוכננות בפרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 (חיזוק מבנים) מסתכם ב-36 אלף. מספר זה מהווה 60% מהיעד הממשלתי להתחלות בנייה.  בבנק ישראל מעריכים שהזמן הנדרש בין תכנון למכירת הדירות החדשות במסגרת תמ"א 38 הוא חמש שנים. להערכת בנק ישראל, המלאי התכנוני הקיים יספיק לעמידה בתוכנית, בתנאי שכל התוכניות הקיימות ימומשו.  

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ