"לא משנה כמה היזם או הדיירים ירוויחו": השמאי הממשלתי חשף תוכנית שתשנה את מיזמי פינוי-בינוי - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"לא משנה כמה היזם או הדיירים ירוויחו": השמאי הממשלתי חשף תוכנית שתשנה את מיזמי פינוי-בינוי

בכירים בענף הנדל"ן השתתפו בפאנל הדן בעתיד מחירי הדיור בישראל ■ במהלך הדיון נשמעה ביקורת חריפה על תוכנית מחיר למשתכן ■ השמאי אוהד דנוס: "התוכנית נחלה כישלון חרוץ, עלתה מיליארדים למדינה ולא עשתה דבר"

9תגובות
פאנל בכירי ענף הנדל"ן

השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, חשף היום (ג') בפאנל על עתיד מחירי הדיור בישראל כי תקן 21, הנועד לאזן את האינטרסים הכלכליים השונים במיזמי פינוי-בינוי - עומד בפני שינוי. השינויים הצפויים: ההנחיה על זכויות הדיירים בפרויקט ובחינת הרווח היזמי.

"אחרי שמונה שנים שהתקן קיים, אנחנו עובדים על עדכונו ומנסים להפיק לקחים מהעבר", אמר עיני. "מה שיוביל עתה זה התכנון ולא משנה כמה היזם או הדיירים ירוויחו". 

בגרסתו הנוכחית, מכתיב תקן 21 את התמורה המקובלת לבעלי הדירות – דירה חדשה הגדולה ב-25 מ"ר מדירתם הקודמת בבניין, כולל חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת וחניה. עבור היזמים, מגדיר התקן את הרווח היזמי הסביר - 25%-30% מהעלויות הצפויות. אם הרווח המתקבל גבוה יותר – רשאי השמאי לדרוש תמורה גבוהה יותר עבור בעלי הדירות.

עדכונו המסתמן של התקן, כפי שעולה מדבריו של עיני, מבטא את שאיפת משרד המשפטים להציב את מדיניות התכנון כגורם המוביל במיזמי התחדשות עירונית, במקומם של שיקולים כלכליים הנוגעים ליזם ולדיירים. "תקן 21 צריך לבדוק שיש מינימום רווח יזמי כדי שתהיה היתכנות, אבל לא מעבר לזה – לא צריך להיכנס לכיסו של היזם. אותו הדבר לגבי הדיירים. בתקן הקיים יש הערת שוליים שלפיה מקובל לתת לדיירים תוספת של 25 מטר בדירה החדשה שאותה יקבלו. יש מקומות בהם ההנחייה הזאת תתאים, אך במקומות אחרים אפשר לתת פחות שטחים", אומר עיני, ומסביר כי "במקום הנחייה מחייבת בנוגע לזכויותיהם של הדיריים, נכון יהיה לקבוע בתקן המעודכן כללים עקרוניים מנחים".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

באופן טבעי, במהלך הדיון נשמעו דעות שונות מצדם של בכירי הענף על תוכנית מחיר למשתכן, שעמדה במרכז ניסיונתיו של משרד האוצר להורדת מחירי הדיור בשנים האחרונות. במרכז הטענות: יצירת עודף היצע בפריפריה, ליקויים בהגדרתם של הזכאים לדירות, בזבוז של מילארדים מקופת המדינה ויזמים שפשוט לא מעוניינים להגיע. "אחרי ארבע שנים אפשר לומר שמחיר למשתכן כשלה כישלון חרוץ", טען השמאי אוהד דנוס.

חגי רזניק, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לשעבר ומועמד גשר לכנסת

"התוכנית עלתה מיליארדים למדינה ולא עשתה דבר. למרות הכוונות הרבות, משרד האוצר עשה בדרך את כל הטעויות האפשריות ושכח שלכל צעד יש תופעות לוואי. כשיוצאים עם תוכנית כל כך גדולה צריך לקחת בחשבון שהשטח לא מסוגל לעכל את מה שהממשלה רוצה שהוא יעכל. רואים היום ראשי רשויות מתמרדים, סוחטים מילארדים על חשבון משלמי המיסים בהסכמי הגג וכשהכספים לא מגיעים, מפרקים את ההסכמים האלה", הוסיף דנוס.

"מקווה שישפרו את מחיר למשתכן"

אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל״ן, סירבה להגדיר את הכלכליות של מחיר למשתכן במונחים של אובדן הכנסה למדינה, ומתייחסת דווקא להגדרת הזכאויות בפרויקט כליקויו המרכזי. "ככלכלנית, מה שמטריד אותי זה שההנחות היום שונות באזורים שונים במדינה ושמי שמקבל את ההנחה הוא לא בהכרח מי שהיה צריך לקבל אותה. האוצר התעצל להגדיר את התקנות לזכאות בצורה מסודרת וראויה יותר. בעיניי, מסיבות פופוליסטיות המדינה לא רוצה להגדיר קריטריונים של זכאות היום", היא טענה.

בניגוד לטענתו של דנוס, עיני מסרב לראות בתוכנית כישלון גורף, ורואה בה דווקא הישג. ״זו פעם ראשונה שעם הנחה של 120 אלף שקל על הקרקע, ובשיתוף יזמים, הממשלה מייצרת הנחה במחירי הדירות בסדר גודל של 350 אלף שקל. אז גם אם היזמים מרוויחים אני לא רואה כל בעיה עם זה", הוא אומר.

עו"ד ושמאי מקרקעין חיים מסילתי, טוען גם הוא כי לתוכנית יש והשפעה חיובית בהסתכלות לטווח הארוך. "כשמסתכלים על עלות מול תועלת ישנם גם היבטים פסיכולוגיים. קרוב לשנתיים שהתרגלנו לראות מחירים יציבים בשוק הדיור, שזו תועלת ששווה הרבה מאוד כשלעצמה. נכון שלתוכנית ישנם פגמים כאלה ואחרים, אבל בהתחשב בכמות הכסף שהושקעה בה, אני מקווה שמי שייכנס לנעליו של שר האוצר ישפר את התוכנית ולא יעצור אותה כאן ועכשיו", הוא אמר.

נציגי היזמים בפאנל – דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן ודורית סדן, סמנכ״לית המכירות בשיכון ובינוי – טענו כי מדובר בתוכנית שאיננה כלכלית, ושיש לה משמעויות שליליות על שוק הדיור כיום. "מעצם ההתערבות הגסה של מחיר למשתכן בשוק החופשי נוצרו המון תופעות לוואי בעייתיות, ובהן האטה במכירות ובהתחלות הבנייה שישפיעו עלינו בשנים הקרובות. התוכנית הפנתה למעשה את כל הקרקעות של המדינה לזוגות הצעירים, אלה שבעבר רכשו דירות ממשפרי דיור ועתה עזבו אותן, מה שיצר לתפישתי  האטה בשוק. בנוסף, תוכנית מחיר למשתכן יצרה עודפי היצע מאוד גדולים בפריפריה, בשעה שיזמים שניגשו למכרזים חשבו שבעזרת הסבסוד של התוכנית יוכלו למכור את הדירות", אמר פרנס, שסיפר כי חברתו מעולם לא ניגשה למכרז של מחיר למשתכן.

"באזור הקריות למשל, תוכנית מחיר למשתכן הציפה את האזור באלפי יחידות דיור בלי כל חשיבה. אנשים לא מוכרים דירות שם, אפילו לא למשפרי דיור. יזמים שניגשו למחיר למשתכן בקריות נמצאים היום עם גרזן על הצוואר", הצטרפה סדן לטענות של פרנס. לתפישתה של סדן, הצלחתם של פרויקטי בנייה מותנית לא רק במיקומם הגאוגרפי, אלא גם "בתשתיות התחבורה שמחברות ומקרבות אותם למטרופולינים".

הפאנל שאותו הנחה דרור מרמור, עורך אתר מרכז הנדל"ן, נערך במסגרתו של יום עיון בנושא תכנון ובנייה ביוזמת משרד עו"ד צבי שוב. לצדו של עיני, השתתפו בפאנל ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל״ן; דן פרנס, מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן; דורית סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות שיכון ובינוי; אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת מקרקעי ישראל ועו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין. 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#