בית המשפט: רמת השרון תיאלץ לוותר על היטל השבחה מנופח מהפרויקט של אאורה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בית המשפט: רמת השרון תיאלץ לוותר על היטל השבחה מנופח מהפרויקט של אאורה

מועצת העירייה הוציאה מכרז לפרויקט פינוי בינוי שבו זכתה אאורה, וגילם הבטחה לפטור מהיטל השבחה ■ כשלוש שנים אחרי המכרז, הבינה המועצה שהרווח הצפוי לחברה יכול להגיע ל-30% מהפרויקט - וניסתה לחזור בה מהפטור, אך בית המשפט לא אישר זאת

8תגובות
 יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של אאורה
אייל טואג

חברת  אאורה, שנמצאת בבעלות יעקב אטרקצ'י, תזכה לפטור מלא מהיטל השבחה בשווי עשרות מיליוני שקלים, בכפוף להחלטת מועצת עיריית רמת השרון שהתקבלה ב-2014. כך קבע הבוקר (ב') השופט שאול שוחט בהחלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

הפסיקה מגיעה לאחר שהעירייה והוועדה המקומית ביקשו לגבות היטל השבחה לפרויקט – אף על שב-2013 פרסמה העירייה מכרז לפרויקט פינוי בינוי בשכונת מורשה במסלול בינוי, המעניק זכות לפטור מההיטל, בכפוף לאישור מועצת העיר.

ההחלטה על הפטור המדובר אכן התקבלה בישיבת מועצה ב-2014, וזו נבעה מהערכות של החברה הכלכלית של העירייה, שסברה שהמכרז מכיל בתוכו מטלות ציבוריות מספקות וכי אין כדאיות כלכלית לפרויקט ללא פטור מהיטל ההשבחה.

לצורך קבלת הפטור, נדרשה העירייה להעביר את המלצתה לדיון בוועדה להתחדשות עירונית, שכן מדובר במתחם גדול של פינוי ובינוי ונדרש אישור של משרדי הממשלה הרלוונטים, ובהם משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים. ואכן, ב-2015 פנה המהנדס העירוני של רמת השרון וביקש פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקט.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אז מה גרם לעירייה לשנות את דעתה ולהוציא לאאורה דרישה לתשלום היטל השבחה? כאשר סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, עינת גנון, השיבה לבקשת העירייה, היא סברה כי אם לא ייגבה היטל השבחה, הרווח היזמי בפרויקט יעמוד על כ-31% - רווח נדיב במיוחד לפרויקטים של התחדשות עירונית. להערכת גנון, מחצית ההיטל יעמוד על כ-22% ובתשלום היטל השבחה מלא יגיע לפי חוות דעתה ל-15%. בהמשך העבירה גנון את חוות דעתה, והמליצה על פטור ממחצית היטל ההשבחה בלבד, ולא על פטור מלא.

גם העירייה ערכה בדיקות שמאיות עדכניות, וראתה שמדובר ברווח יזמי גדול מהמקובל בדרישות הרשות להתחדשות עירונית, וכפועל יוצא החליטה בהמשך לדרוש תשלום היטל השבחה – וזאת כאמור, בניגוד לפרסומים המוקדמים של המכרז. בתוך כך, בשלהי 2017 אף ניתן צו הרשות להתחדשות עירונית אשר הכריז על המתחם כפינוי בינוי במסלול מיסוי.

"הפרת התחייבות מנהלית"

פרויקט הגנים התלויים ביהוד של אאורה

אאורה פנתה לבית המשפט בבקשה לערער על דרישת התשלום, ולהבטיח שלא יחולו שינויים בתנאי המכרז וברווחיות הפרויקט. בדו"חות החברה נכתב, בניגוד להערכות של הרשות להתחדשות עירונית, כי הפרויקט ישיא רווח גולמי צנוע יותר - של 18% .

עו"ד אלדד כורש, גלית שיצר ואסף אורן ממשרד עמית פולק מטלון ייצגו את החברה בעתירה, וטענו כי "החלטת הפטור של מועצת העיר היא בגדר מעשה מנהלי גמור שמעולם לא בוטל בהחלטה אחרת של מועצת העיר, ומשכך, העירייה מנועה מלחזור בה מהתחייבותה. דרישה לתשלום היטל השבחה מהווה הפרה של התחייבותה המנהלית".

בנוסף טענו עורכי הדין כי הדרישה מהווה אפליה, שכן ביתר הפרויקטים המבוצעים בשכונת מורשה התקבל פטור מלא. כמו כן, נטען כי העירייה לא החליטה בשום הליך מנהלתי לחזור בה מההחלטה לפטור מתשלום ההיטל.

השופט שוחט דחה כאמור את דרישת העירייה לגבות היטל השבחה וכתב כי "החלטת הפטור שרירה וקיימת, ואין בדרישת התשלום שנשלחה לחברת אאורה כדי לבטלה. על העירייה לפעול על פי התחייבותה ולהמליץ על מתן פטור מהיטל השבחה לפרויקט".

עם זאת, השופט גם סייג את דבריו וכתב כי "אין בהחלטתי משום הבעת עמדה אם תראה העירייה לנכון לבטל את החלטת הפטור על דרך של קבלת החלטה במועצת העיר כדין". כלומר, מההליך המשפטי עולה כי העירייה יכולה לנסות ולשנות את המלצתה לפטור מהיתר, בעזרת הליך תקין מחודש בו מועצת העיר תבחן את המלצתה לבקשת פטור מהיטל, לאור הנתונים העדכניים.

בנוסף, בכדי שיתקבל הפטור המלא מהיטל, נדרשת הרשות להתחדשות עירונית לקבל את הבקשה, ושרי הפנים ומשרד הבינוי והשיכון נדרשים לאשר את ההמלצה. את העירייה והוועדה המקומית של רמת השרון ייצגו עורכות הדין אילנה בראף שניר ואן ברלוביץ׳ ממשרד הררי טויסט.

בימים אלו אאורה משווקת את השלב הראשון מתוך סך של כ-680 הדירות המשווקות בפרויקט, וקיבלה היתר לחפירה ודיפון בקרקע. היא פועלת בימים אלו לקבלת היתר בנייה לשלב א'.

אאורה רמת השרון הוא פרויקט פינוי בינוי מהגדולים בישראל, אשר יוקם במתחם הרחובות אילת, בית גוברין ותמנע בשכונת מורשה. הפרויקט יכלול 687 יחידות דיור חדשות בששה מגדלים, בגובה של עד 20 קומות, לצד שטחי מסחר. במסגרת התוכנית ייהרסו שבעה בנייני "רכבות" ישנים, הכוללים 180 דירות במצב ירוד.

השלב הראשון בפרויקט יבוצע במתכונת "בינוי פינוי", כך ששני המגדלים הראשונים מתוך ששה שיוקמו בסך הכל, ייבנו על קרקע פנויה בתחום התוכנית ללא צורך בפינוי  בתיהם של תושבי השכונה. כך יוכלו חלק מבעלי הזכויות לעבור מיד לדירתם החדשה ללא צורך במעבר ל"דירת ביניים".

בשלב הראשון יוקמו בסך הכל 240 דירות בשני מבנים בני 20 קומות מעל קומת קרקע מסחרית ששטחה כ-750 מ"ר ברוטו. שלב זה כולל 64 יחידות דיור מיועדות לדיירים הוותיקים ו-176 יחידות דיור מיועדות לשיווק לקהל הרחב, מתוכן נמכרו עד כה 112 יחידות דיור במחירים של כ-2.45 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים.

מאאורה לא נמסרה תגובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#