הוסר החשש לכפל מס בעסקות התחדשות עירונית: רק החברה הבונה תשלם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הוסר החשש לכפל מס בעסקות התחדשות עירונית: רק החברה הבונה תשלם

פסק דין חדש קובע כי מס הרכישה ישולם פעם אחת בלבד - על ידי היזם המקבל לידיו את זכויות הבנייה על הקרקע שבבעלות הדיירים ומבצע את הבנייה בפועל

פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב
מוטי מילרוד

בשורה ליזמי התחדשות עירונית שחששו מכפל מס רכישה: פסק דין שניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד, פטר ממס רכישה חברה שהעבירה את זכויותיה בפרויקט התחדשות עירונית ליזם המבצע את הבנייה בפועל. על פי פסק הדין, מס הרכישה ישולם פעם אחת - על ידי היזם המבצע בפועל את פעולת הבנייה, המקבל לידיו את זכויות הבנייה על הקרקע שבבעלות הדיירים. 

פסק הדין מתייחס לפרויקט התחדשות עירונית ברחוב רד"ק ברמת גן. רשות המסים דרשה מהחברה שיזמה את הפרויקט לשלם מס רכישה, לאחר שהעבירה את זכויותיה בהסכמים שנחתמו עם הדיירים לחברה אחרת. אולם בעקבות ערעור שהוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים, הוחלט שמס הרכישה לא ישולם. פסק הדין מהווה בשורה, מפני שבעיית כפל מס הרכישה בפרויקטים של התחדשות עירונית נחשבת לאחד המכשולים בדרכן של חברות יזמיות.

במקרים רבים מתחילה תוכנית התחדשות עירונית בפעילותו של יזם, שרבים רואים בו "מאכער" המחתים את דיירים הרחוב או הבניין על הסכם ראשוני. על פי ההסכם, מתחייבים הדיירים למסור ליזם את זכויותיהם בדירה, בתמורה להתחייבות היזם להעביר לידיהם את הדירות החדשות או המחודשות במסגרת תוכנית ההתחדשות. ההסכמים "נועלים" את בעלי הדירות, ואינם מאפשרים ליזמים אחרים לבוא במקום היזם שהחתים אותם על ההתחייבויות. היזם שאסף את החתימות אינו בהכרח זה שיקים את הפרויקט בפועל. לעתים קרובות לא מדובר בחברת בנייה או ביזם המסוגל להתמודד עם פרויקט בנייה, ולכן הוא מוכר את החתימות שאסף לחברה יזמית בתחום הבנייה, המבצעת בפועל את הפרויקט בפועל ונוטלת על עצמה את התחייבויות היזם כלפי הדיירים.

בהודעה שהפיצה, הבהירה רשות המסים כי היא רואה בעסקת העברת ההתחייבויות עסקה נפרדת מעסקת ייזום הפרויקט, ולכן על היזמים לשלם מס רכישה בשיעור 12% משווי הדירות פעמיים: פעם אחת על חתימת ההסכם בין היזם הראשון לדיירים, ופעם שנייה עם השלמת ההסכם שבו קונה היזם השני את זכויות הבנייה מהדיירים. תשלום המס הכפול משנה את כל תנאי העסקה, ובמקרים רבים הופך את פרויקט ההתחדשות לבלתי-כדאי ליזם.

הודעת רשות המסים בנוגע לאפשרות שעל הפרויקטים יוטל מס רכישה כפול, עוררה מבוכה בענף ההתחדשות העירונית. חלק מהיזמים טענו שמדובר במיסוי לא הגיוני שלא יעמוד בפני בית משפט, והעדיפו להתעלם מהסיכון הכספי. יזמים רבים הקפיאו הסכמי בנייה, ובחלק מהמקרים ניסו עורכי דין לנסח הסכמים יצירתיים, המבטלים את ההסכמים במקרה שרשות המסים תעמוד על זכותה לגבות את המס הכפול. כולם המתינו לפסיקה עקרונית ראשונה, שתכריע בשאלת המס השנוי במחלוקת.

הדיון שהתקיים בבית המשפט לעניינים מנהליים היה בעקבות ערעור שהגישה חברת איוגה, בעלת מניות ושותפה בפרויקט ההתחדשות העירונית ברמת גן. בעקבות הסתבכות כספית, העביר אחד השותפים בלומינה, השותפה (49%) בפרויקט להריסה ובנייה של 94 דירות חדשות (תמ"א 38/2), את מניותיו בלומינה לחברת איוגה ללא תמורה. רשות המסים החליטה לראות בהעברת המניות עסקה שבה נרכשו הזכויות בדירות שנהרסו.

חברת איוגה עירערה על הפסיקה, וטענה שמדובר בהסכם ראשוני ולא בעסקת מכירה מוגמרת החייבת במס. המס חל, לטענת החברה, רק ביום המכירה שבו מעביר הדייר את זכויותיו בפועל. החברה טענה שדרישת רשות המסים מהווה למעשה כפל מס על עסקה אחת: פעם אחת בעת העברת הזכויות על חתימות הדיירים, ופעם שנייה בעת העברת הזכויות בפועל.

רשות המסים טענה בדיון שלא מדובר בכפל מס וכי בכוונתה לגבות את המס פעם אחת, בעת העברת הזכויות על התחייבויות הדיירים - שהיא עסקת הנדל"ן הקובעת.  גישת רשות המסים הבהירה בראשונה את הסכמתה לכך שהעברת זכויות החתימה של הדיירים ומימוש ההתחייבויות בפועל, אינם נחשבים גם לעמדתה לשתי עסקות שונות, ואין בכוונתה לגבות כפל מס. 

הדיון בבית הדין לערעורים התמקד לכן בשאלה מתי מבוצעת העסקה החייבת במס: בעת העברת הזכויות על חתימות הדיירים - או בעת מימוש ההסכם ורכישת הדירות בפועל. הרכב בית הדין, בראשות השופט שמואל בורנשטיין, קבע שהמבחן להעברת הזכויות ותשלום מס הרכישה הוא ביצוע הבנייה בפועל או השלמת הליכי האישור לתוכנית. בפועל, יחול מס הרכישה רק על החברה המבצעת את הבנייה: "ראוי לאמץ פרשנות מקלה, שלפיה כל עוד לא התקיים המוקדם מבין התנאים... התנאי המתלה (לקיום ההסכם, כלומר היתר בנייה; ה"ח) או הוחל במתן שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק או החלה הבנייה לפי תוכנית החיזוק בדרך של הריסה... אין לראות בהסכמי תמ"א 38 כשהם בפני עצמם כיוצרים זכות מקרקעין בידי היזמים", נכתב בפסק הדין.

עו"ד רועי חרש, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו, אמר כי "מדובר בפסיקה מבורכת, ואני צופה שהשינוי יועיל לתחום ההתחדשות העירונית אשר ממילא רווי בקשיי בירוקרטיה רבים. עסקות ההתחדשות העירונית מוסו במס רכישה גבוה ביותר, אשר נגזר משווי הקרקע במנותק מהשווי הכלכלי של העסקה שבוצעה בין היזמים, בפרויקטים אשר מימושם כלל אינו ודאי. חברות יזמיות אשר ביקשו להכניס שותפים, בין היתר, לצורכי מימון הפרויקטים, נתקלו בחסם שיצר מס הרכישה, ובכך נבלמו עסקות רבות מסוג זה. בשנים האחרונות היו ניסיונות לקדם חקיקה בנושא, אולם ללא הצלחה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#