מכה לזוכי מחיר למשתכן: לא יוכלו להגיש התנגדויות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מכה לזוכי מחיר למשתכן: לא יוכלו להגיש התנגדויות

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה קבע כי לזוכים אין זכות להתנגד להקלות שמבקשים קבלנים בפרויקטים: "לזוכי מחיר למשתכן אין זכות במקרקעין לפני הוצאת היתר בנייה" ■ מינהל התכנון מחזיק בדעה הפוכה

35תגובות
מחיר למשתכן
מוטי מילרוד

מכה משמעותית לזוכי מחיר למשתכן: חוות דעת ראשונה מסוגה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, בשאלת זכות ההתנגדות של הזוכים, קובעת כי מי שזכה בהגרלה בתוכנית הדיור הלאומית מחיר למשתכן אינו זכאי להגיש התנגדות, לבקשה להקלה בבנייה שהוגשה בידי יזם הפרויקט.

החלטה זו מגיעה על רקע התנגדויות שהגישו זוכים נגד פרויקטים רבים, וחוות הדעת מגדירה התנגדויות כאלה כלא אפשריות. לדוגמה, רק לפני כשנה דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את עתירתם של זוכי תוכנית מחיר למשתכן בפרויקט המבוקש בגליל ים בהרצליה. בשנה האחרונה הוגשו התנגדויות בפרויקטים מרכזיים נוספים. כך למשל, באוגוסט הגישו זוכי מחיר למשתכן באור יהודה התנגדות לפרויקט שבמסגרתו ייבנו כ-1,400 דירות, מהן כ-900 דירות מוזלות. בנוסף, הוגשה התנגדות על ידי זוכים בפרויקטי מחיר למשתכן במבשרת ציון לוועדה המרחבית לתכנון ובנייה הראל.

במקרים רבים ההתנגדויות נוגעות לתוספת יחידות הדיור (שבס-כחלון) המתוכננות בפרויקט, שבמסגרתן זוכים היזמים לתוספת זכויות בנייה. זו מאפשרת להם להוסיף יחידות דיור באופן שמשפיע על תכנון הפרויקט, מספר הדירות בקומה ומספר כיווני האוויר בדירות.

ארז קמיניץ
אוליבייה פיטוסי

"לאחר ניתוח הזכות שהקנה המחוקק בסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה שעניינה הזכות להתנגד להקלה, הגענו לכלל מסקנה כי זוכי מחיר למשתכן אינם בעלי זכות כאמור. כפי שפורט בהרחבה לעיל, בחינת התקיימותו של מבחן הפגיעה, ושקילת מכלול השיקולים הצריכים לעניין מובילים למסקנה כי לזוכי מחיר למשתכן, שזכו בהגרלה שנערכה לפני הוצאת היתר בנייה, אין זכות במקרקעין או לגביהם אשר נפגעה באופן המקנה זכות להתנגד, והם לא רכשו בשלב הזכייה אינטרס הסתמכות מספק ליצירת זכות עמידה לשם הגשת התנגדות לבקשה להקלה", צוין בחוות הדעת.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בחוות הדעת, שעליה חתומים ראש אשכול נדל"ן, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג בס, נכתב בין השאר כי "מסקנה זו מתבררת כנכונה אף בבחינת מערך האיזונים שבין זוכים בפרויקט המבקשים להתנגד, זוכים המבקשים לממש את זכייתם מהר ככל הניתן, ויזם הפרויקט, וכל זאת לצד אחריותה של המדינה כלפי הזוכים. ביקשנו כי משרד הממשלה הרלוונטים יפעלו לתיקון הקושי הנוצר אצל הזוכים בשל חלוף הזמן שבין הודעת הזכייה שהם מקבלים שכיום מתרחשת בשלב מוקדם מאוד של ההליך התכנוני, ובין המועד בו מוקנית הזכות החוזית לדירה לזוכים".

השאלה שעמדה בבסיס חוות הדעת היא מהו מעמדם של הזוכים בהגרלה ביחס להליך המעין תכנוני של בקשת הקלה על ידי היזם, ובפרט האם הם בעלי זכות להגיש התנגדות לבקשה להקלה, המוגשת על ידי היזם שמבצע את הפרויקט שבו זכו בהגרלה.

פרויקט "מחיר למשתכן" בגליל ים
אייל טואג

בחוות הדעת מתייחס קמיניץ לסדר הפעולות המתבצע במסגרת מיזמי מחיר למשתכן. הקרקעות בתוכנית משווקות ליזמים במכרז, לאחר שאושרה תוכנית לגביהן, והיזם הזוכה מתבקש להוציא את ההיתרים על מנת לממש את הקמת הפרויקט.

"במקרים רבים, מגישים היזמים  עם הבקשה להיתר, גם בקשות להקלות שעניינן סטייה מקווי בניין, תוספת שטח לבנייה, תוספת קומות, תוספת יחידות דיור ועוד. בחלק מהמקרים הגשת בקשה להקלה אף מתחייבת מתנאי המכרז עצמם", נכתב. על פי סדר הפעולות שנקבע במשרדי האוצר והשיכון בתחילת 2017 , לאחר זכיית יזם במכרז ולפני הוצאת ההיתרים על ידו, מקיים משרד הבינוי והשיכון את ההגרלות והזוכים מתבשרים על זכייתם. "מכאן, שהשלב שבו מגיש היזם את הבקשה להיתר או את הבקשה להקלה לפחות בכל הנוגע למכרזים שפורסמו ב-2017 ואילך הוא שלב שבו כבר נעשתה ההגרלה בין הנרשמים לתוכנית, והזוכים בה קיבלו הודעה על זכייתם", נכתב בחוות הדעת.

מינהל התכנון חושב אחרת

עמדתו של קמיניץ מגיעה על רקע עמדה משפטית הפוכה שבה מחזיק מינהל התכנון בסוגיה זו. בדיון שהתקיים באוקטובר במשרדו של קמיניץ, הוצגה חוות דעתו של מינהל התכנון, שנכתבה על ידי עו"ד יעל אדורם, ממנה עולה כי הזכות להתנגדות היא זכות רחבה, שאינה נוגעת רק לבעלים או למחזיקי קרקע בלבד. במינהל התכנון מחזיקים בעמדה לפיה מתן אפשרות להגשת התנגדויות מטייב את הליכי התכנון.

מנגד, לעמדת מטה הדיור ואנשי המקצוע במשרד השיכון, הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן זוכים בזכות לבחור ולרכוש דירה בפרויקט, אך עד למועד חתימתם על חוזה הרכישה אין להם כל זיקה לקרקע או למבנה המיועד ומכאן שלא צריכה להיות להם זיקה להליכי הרישוי והתכנון.

"בשלב הזכייה, אין לזוכה ידיעה לגבי מאפייני הבניינים והדירות שיוקמו, לרבות מספר הקומות, מספר החדרים בדירות, כיווני האוויר, גודל ומנח המרפסות, ואפילו מחירן הסופי של הדירות אינו ידוע. מכאן שאין בהודעת הזכייה משום יצירת זיקה מספיקה של הזוכים להליכי התכנון או הרישוי", כך על פי עמדת משרד השיכון ומטה הדיור המופיעה בחוות הדעת.

אמיר לוזון, מייסד איגוד זוכי מחיר למשתכן – התארגנות זוכים מפרויקטים שונים, מסר בתגובה להחלטה כי: ״זוהי החלטה מצערת מבחינת זוכי מחיר למשתכן. אני מצפה שוועדות התכנון והבנייה שאמורות לשקול שיקולים ציבוריים, יהיו קשובות גם לצורכי הזוגות הצעירים בלי קשר למעמדם הרשמי כפי שקבע קמיניץ. כבר ראינו קבלנים שנתקעו עם מאות דירות שלא נמכרו כי לא לקחו בחשבון את צרכי הזוכים. הפן החיובי בהחלטה הוא שסביר להניח שהיא תוביל להתקדמות בנייה מהירה יותר ותפזר חלק מהערפל שחלק מהזוכים נמצאים בו".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#