מפצלי הדירות מתרבים - אך דרישות העיריות מייקרות את הפרויקטים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מפצלי הדירות מתרבים - אך דרישות העיריות מייקרות את הפרויקטים

המשקיעים יידרשו לעמוד בסטנדרטי בנייה ולשלם היטלי השבחה - מה שיגדיל משמעותית את הוצאותיהם לעומת המצב כיום

32תגובות

המלה פיצול נהפכה בשנים האחרונות למילת גנאי. לא רק בקרב משפטנים, רשויות מקומיות וגורמי תכנון אלא גם בקרב שוכרי הדירות עצמם. ובצדק. מדובר באקט לא חוקי במרבית המקרים, שמנוגד לתכנון הקיים, ומניסיון השנים האחרונות מתברר כי הוא פוגע בשכנים וגם אינו מכבד את הדיירים - לפחות לא כאשר משווקים כוכים של 20 מ"ר כדירות. ואולם בשוק שבו הביקושים למגורים, במיוחד בתל אביב, הרקיעו שחקים כל פתרון דיור נהפך ללגיטימי.

העיריות התנגדו לתופעה שהתרחשה באופן לא מבוקר, והחלו להפעיל את חוליות הפיקוח שלהן, מה שהביא לנקיטת צעדים נגד רבים מבעלי הדירות המפוצלות. והנה, לפתע, בתקופה האחרונה המונח "פיצול דירות" מתחיל לעבור הלבנה. שר הפנים, אלי ישי, אף מנסה להפוך את ההליך לחוקי, וגם עיריית תל אביב הודיעה לאחרונה על בדיקה מחודשת של הנושא.

יזהר שקדי

סביב פיצולי הדירות נוצר גם שיח קומי: הבלוג "בעל הבית השתגע - הגיהנום הוא דירה שכורה בתל אביב", מלקט מהרשת מודעות עצובות-מצחיקות מעולם הנדל"ן התל-אביבי. כך במקרה אחד מוצעת דירה של חדר וחצי תמורת 2,900 שקל, אך כיוון שמדובר בדירה מפוצלת, המטבח משותף לשתי דירות, וכדי לחסוך מקום המיטה תלויה עם חבלים באוויר. במקרה אחר מוצעת דירת 40 מ"ר תמורת 3,500 שקל - אך המטבח (אם אפשר לקרוא לו כך) כולל גם שירותים ומקלחת. מקרים אלה ואחרים הדגימו את הקיצוניות שאליה הגיעו בעלי הדירות המפוצלות, שניסו להגדיל את רווחיהם בכל דרך.

חושבים מחוץ לקופסה

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לפני פחות משנה התקיים יום עיון מיוחד, שקיים משרד המשפטים ועסק בנושא עבירות הבנייה בפיצולי דירות. במהלך יום העיון הונחו התובעים והרשויות המקומיות להגביר את האכיפה נגד מפצלים ולהגדיל את הקנסות. ואכן, מפצלי דירות רבים נקנסו במאות אלפי שקלים על פיצול דירה שלא כחוק.

בימים אלה נראה כי הדברים מתחילים להשתנות. עיריית תל אביב, שפעלה נמרצות נגד בעלי הדירות המפוצלות, הודיעה באחרונה כי תבחן להרחיב את ההיתרים לפיצולי דירות. "מדובר באחת הפרות הקדושות שרשויות מקומיות ומוסדות תכנון לא נגעו בהן", מסבירה פרופ' רחל אלתרמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, "כשאנחנו מדברים על פיצולי דירות כיום עם ראשי ערים הם כבר לא נבהלים. המשבר הנוכחי החיש את כל הגורמים לחשוב מחוץ לקופסה".

גם עיריית נתניה, מי שקידמה בשנים האחרונות פרויקטים של דירות גדולות, התחילה בשנה האחרונה לבחון שינוי מדיניות בעקבות הצעה לסדר שהעלה חבר המועצה שלמה רונזווסר. "בשלב זה אנו מבצעים סקר לגבי גודלי הדירות בכל העיר תוך בחינת אופי השכונה", מסביר מהנדס העיר פול ויטל, "מרכזי ערים, למשל, זו דוגמה למקום שיכול להתאים לפיצולי דירות על מנת לאפשר דיור בר השגה. הוועדות המקומיות הן שיידרשו לאשר זאת תוך בחינת כל ההיבטים".

ארנון גלעדי

הקץ ללהטוטנות

ואולם לפני שמפצלי הדירות יתרווחו להם ויתחילו לחשב את הרווחים, חשוב להבין, שפיצולי דירות ממוסדים, לא יאפשרו את הלהטוטנות הקיימת כיום בחלק ניכר מהדירות המפוצלות. פיצולי הדירות יוכפפו לסטנדרטים מסודרים, וסביר להניח כי רבות מהדירות המפוצלות הקיימות לא יעמדו בהם.

ועוד משהו לא נעים: פיצול דירה חוקי יחייב את המפצלים בתשלומי היטלי השבחה, וזאת משום שפיצול דירה מעלה את שוויה. כיום, כשפעילות פיצולי הדירות היא בניגוד לחוק, המפצלים גם לא משלמים היטל השבחה. "כל היתר בנייה והוצאה של שימוש חורג מחייב היטל השבחה", מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן, "יש למפצלים רווח בפעולה ולכן אין סיבהשהעירייה לא תיקח חלק מהעוגה".

היטל השבחה נקבע בחוק כשווה ערך למחצית מגובה ההשבחה. כשמתייחסים לדירה כאל נכס מניב (ובמקרה של פיצול מדובר בנכס מניב לכל דבר ועניין), שווי הדירה המפוצלת עשוי לעלות במאות אלפי שקלים על השווי של אותה דירה לא מפוצלת, מה שאומר שבעלי הדירות האלו ייאלצו להיפרד מהרבה מאוד כסף, כתנאי לפיצול.

במקרים רבים ברגע שהוגש כתב אישום נגד מי שפעל בניגוד לחוק, הוא נדרש לשלם קנס כבד, להחזיר את המצב לקדמותו וכן לשלם לעירייה היטל השבחה על התקופה שבה הרוויח מהעבירה.

רגב צלמים

תופעת פיצולי הדירות נפוצה בשכונות רבות בעיר תל אביב. אחת מהשכונות, המהווה בשלכך יעד להשקעה, היא שכונת התקוה. "אנשים רוכשים דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר בכמיליון שקל ומחלקים אותה", מספר מתווך מקומי, "לעתים הדירות מחולקות לשתי יחידות שוות המושכרות כל אחת בכ-3,000 שקל, ולעתים הן מחולקות ליחידה אחת של שלושה חדרים ועוד יחידה אחת קטנה בשטח של כ-20 מ"ר, המושכרות בכ-3,500 ו-2,200 שקל בהתאמה. בשני המקרים מדובר בהכנסה של כ-6,000 שקל, במקום כ-4,000 שקל, במידה שהדירה היתה מושכרת כיחידה אחת".

"שתי דירות קטנות שוות יותר מדירה אחת גדולה ולכן אין סיבה שהעיריה לא תיקח חלק בהיטל ההשבחה, אלא אם כן תהיה מדיניות ממשלתית שתקבע אחרת", אומר ויטל.

סוגיית היטל ההשבחה היא בהחלט סוגיה שעשויה לקבוע אם מפצלי הדירות ימשיכו לפצל ברגע שכל הנושא ייהפך לחוקי. כהן מעריך שגם אם העיריה תחייב בהיטל השבחה, בעלי דירות עדיין ימשיכו לפצל: "אחרי הכל, היטל ההשבחה אמנם מקוזז מהרווח, אך מפצלי דירות עדיין ירוויחו - אולי רווח קטן יותר מקודם, אבל כזה שעדיין ישתלם להם".

שמאי המקרקעין הממשלתי לשעבר, אייל יצחקי, אומר כי הרווח מפיצול דירה הינו נושא מורכב, וישנם גם היבטים בעייתיים בפרוצדורה מבחינת כדאיותה. לדבריו, "בבדיקות שעשינו ראינו כי פיצול דירות בדרך כלל רווחי יותר במקומות זולים מאשר באזורים יקרים. בדרום תל אביב למשל הפיצול מעלה את שווי הנכס בשיעור של כ-15% בממוצע. עם זאת, פיצול דירה זה לא תמיד דבר כלכלי. ראשית, קיים אובדן של שטח עם פיצול הדירה, כתוצאה מיצירת שטח למבואה. שנית זה עולה הרבה כסף: יש להתקין כיור בכל מקום, מטבח, שירותים ודלתות. אלו עלויות התאמה גבוהות, שיש סיכוי שיגדלו אם פיצולי הדירות ייהפכו לחוקיים, והעיריות יבואו עם דרישות שונות, כך שלא ניתן יהיה לבנות בצורה לא מסודרת כפי שנעשה היום.

"גם הפחת בשימוש דירה כזו גבוה יותר, והתקורות בהתנהלות מול שלושה דיירים גבוהות יותר מאשר מול דייר אחד. לכן אנו בהחלט רואים שלא בכל מקום שניתן כיום לפצל, אנשים מפצלים".

תוכנית מסודרת לחלוקה

אבל מעבר לשאלת היטל ההשבחה, השאלה היא מה יהיה אופי התכנון של הפיצול, שנחשב עד לאחרונה לתופעה הסותרת תכנון ראוי. ישנם מקומות שבהם כבר הכינו את הקרקע לעניין: עיריית תל אביב שוקדת כעת על תוכנית שתרחיב את התוכנית הקיימת לפיצולי דירות בעיר. תל אביב היא אחת הערים הבודדות שבה כבר חלה תוכנית המגדירה חלוקת דירות. התוכנית קיימת בעיר החל מ-1996 והיא עודכנה ב-2004.

התוכנית הקיימת מאפשרת לחלק דירות באזורים מסוימים בעיר: ברחובות דיזנגוף, בן יהודה, אלנבי, אזור המדרחוב של נחלת בנימין, רחוב ירמיהו ושכונת מונטיפיורי. לפי התוכנית, ניתן לפצל דירות בתנאי ששטח כל יחידת דיור לא יקטן מ-35 מ"ר.

לדברי המשנה לראש העיר, ארנון גלעדי, במסמך המדיניות החדש העיריה תבחן להקטין עוד יותר את שטחי הדירות ולהרחיב את המדיניות הקיימת לאזורים נוספים בעיר, בעיקר לאזורי מסחר. הדרישות לפיצול יהיו שתינתן הסכמה של כלל דיירי הבניין לפיצול, שיש תשתיות מתאימות ושהצפיפות לדונם מאפשרת זאת.

לדברי גלעדי, "בבדיקות שנעשו בעבר לגבי חלוקת הדירות שפוצלו מכוח מדיניות זו, נמצא כי הצפיפות במקומות אלה גדלה בכ-50%-100% אחוז ללא פתרונות חניה. אך האם אכן כשמסתובבים כיום ברחוב דיזנגוף ובן יהודה מרגישים בעומסים? לא נראה לי. מגמה זו היא חיובית ונותנת מענה לצרכי השוק, וברוח זו אושרה מדיניות העיריה".

לעומת גלעדי, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב, דורון ספיר מתנגד להפיכת הפיצולים לחוקיים ומוסדרים: "כרגע אנו בודקים אם אפשר בכלל לפצל. כל תכנון כזה דורש תוכנית בניין עיר ולוקח שנים עד שהיא תאושר. לדעתי, צריך להיזהר מהנושא הזה שהוא מהלך מסוכן ובעייתי, ולכן נבחן אותו בזכוכית מגדלת. זה לא משהו שיביא בשורה לעיר. יש לדאוג לתושבי תל אביב הקיימים. זו זכותם המלאה שלא תהיה תוספת של עשרות שכנים בבניין שלהם".

"עד היום ראינו שהעירייה לא הצליחה לבלום את עליית מחירי הדירות", ממשיך גלעדי, "לכן, יש צורך להשתמש בכל הכלים שעומדים לרשותנו ולאפשר פיצול דירות באופן חוקי, גם אם באופן זמני. צוק העיתים מחייב אותנו לנסח תוכנית חירום ולהכשיר דירות אם באמצעות שימושים חורגים - כלי שאנו משתמשים בו חדשות לבקרים בעיקר בשטחי מסחר - או באמצעות ניסוח מדיניות עדכנית במקום תוכנית בניין עיר שניסוחה יכול לקחת שנים. אני מעדיף מדיניות עירונית. כיום חסרות עשרות אלפי דירות בעיר ולכן בימים אלה צריך להתייחס למצוקה הקיימת בצורה המהירה, הקצרה והיעילה ביותר".

במחקר שביצעה פרופ' אלתרמן בשיתוף ד"ר אמילי סילברמן עבור משרד המשפטים בנושא דיור בר השגה, ניתנה התייחסות לנושא פיצולי הדירות. "יש כיום הוראות תכנון נוקשות שמונעות פיצולי דירות", אומרת אלתרמן, "אנחנו סבורים שיש מקום לבחון את הורדת הרגולציה, שלעתים רק גורמת לייקור הקרקעות והדירות. יש להסתכל על הנושא בראש פתוח. בהחלט יכול להיות שבמקומות מסוימים זה אפשרי".

לטענת פרופ' אלתרמן, העמדה המתנגדת לפיצולי דירות סותרת את המדיניות הלאומית: "תמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית הנדונה בימים אלה, דוגלת בעיבוי ערים קיימות במקום יציאה לשטחים פתוחים. לכן, שינוי המדיניות בנושא פיצולי דירות תואמת למדיניות הלאומית בנושא, וכל טענה על העמסת התשתיות או טענה אחרת, סותרת מדיניות זו".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#