אפקט ענבל אור: השרים אישרו את החוק שיגן על חברי קבוצות רכישה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אפקט ענבל אור: השרים אישרו את החוק שיגן על חברי קבוצות רכישה

החוק שיסדיר לראשונה את פעילותן של קבוצות רכישה אושר בוועדת שרים ■ הצעת החוק אוסרת על שיווק קרקע לפני אישור תוכנית מפורטת ועל התחייבות למחיר או לוח זמנים - ומחייבת יזמים להנפיק לחברי הקבוצה דו"חות על התקדמות הפרויקט

2תגובות
ענבל אור בדיון בבית המשפט המחוזי בתל אביב
עופר וקנין

כשלוש שנים לאחר קריסתה של קבוצת החברות בבעלות ענבל אור, אישרה ועדת שרים לענייני חקיקה את הצעת החוק שגיבשה שרת המשפטים איילת שקד, במטרה להגן על חברי קבוצות רכישה. הצעת החוק החדשה צפויה להסדיר לראשונה את פעילותן של קבוצות רכישה בתחום המגורים, לאחר שבשנים האחרונות הלכה וגברה פעילותן בשוק הדיור – בעוד הרגולציה שנועדה להסדיר את פעילותן היתה אפסית. ההצעה צפויה להגיע בעוד כחודש לאישור מליאת הכנסת, כחלק מהמשך החקיקה.

הצעת החוק, שנכתבה בעקבות המלצות הצוות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, צפויה לעודד את פעילותן של קבוצות רכישה, ולספק לחבריהן הגנה מול פעילות המארגנים. בין השאר קובעת ההצעה החדשה איסור על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תוכנית מפורטת. בהקשר זה, הצעת החוק קובעת כי הסכם הצטרפות לקבוצה הרכישה, שנכרת לפני אישור תוכנית מפורטת - בטל. סעיף זה נועד להתמודד עם מקרים, שבהם מארגנים משווקים ומגבשים קבוצת רכישה ביחס למקרקעין שכלל לא קיימת לגביהם תוכנית מפורטת. במקרים כאלה, עשויים חברי הקבוצה לרכוש קרקע שלא ניתן לבנות בשטחה, לעתים במשך שנים ארוכות.

עוד קובעת ההצעה חובת גילוי והעברת מידע מלא למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה. לפי נוסח ההצעה, חובת הגילוי תהיה כבר בשלב הפרסום והשיווק של הקבוצה. היזם יחויב להבהיר, בין היתר, כי אין בהתקשרות במסגרת זו כל התחייבות של המארגן או של גורם אחר למסירת דירה, למחיר סופי של דירה או למועד מסירת דירה. זאת, לאחר מקרים רבים שבהם חברי קבוצות רכישה הוטעו לקבל לוח זמנים או מחיר סופי של הדירות.

הצעת החוק קובעת עוד כי לא ניתן יהיה לבצע כל פעולת שיווק או פרסום בקשר לקבוצת רכישה, בלי שקיימת שומת מקרקעין שהוכנה לגבי הקרקע המיועדת לרכישה ולבנייה. כמו כן, ייאסר על המארגן להציג או לפרסם סכום המשקף את ההוצאות שבהן צפוי לשאת חבר קבוצת הרכישה, אלא אם הוא מבוסס על שומה שנערכה בידי שמאי מקרקעין, ונשענת על דו"ח עלויות שהוכן בידי שמאי מקרקעין או מהנדס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

על פי ההצעה החדשה, מארגני קבוצות רכישה יחוייבו במסירת דו"ח מעודכן לחברי הקבוצה, לאחר שהתקבלה החלטת מוסד תכנון על היתר בנייה לפרויקט. בנוסף, מדי חצי שנה, היזם יחויב להנפיק לרוכשים דו"ח מפורט של התקדמות הבנייה.

שרת המשפטים, איילת שקד
מגד גוזני

לאחר השלמת החקיקה, שרת המשפטים תהיה רשאית להגביל בתקנות את דמי ההצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה. זאת כמענה לפרקטיקה הנהוגה של חתימה על "בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", שבחלק מהמקרים כוללת דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים, בשלב שבו טרם נרכשה הקרקע - וכשרמת הסיכון של הכספים גבוהה.

החוק קובע עוד כי דמי הניהול שייגבו על ידי היזם יהיו קבועים מראש עם ההצטרפות לקבוצה - ולא על פי אחוז מסכום הדירה. דמי הניהול ישולמו בשיעורים משתנים על פי התקדמות הפרויקט, ולא כפי שנהוג כיום בקבוצות רכישה רבות. מטרת סעיף זה היא למנוע את האינטרס המובנה של המארגן בעליית המחיר הסופי של יחידות הדיור בפרויקט. 

לומדים לקח מענבל אור

כחלק מלקחי פרשת ענבל אור, החוק החדש קובע עוד כי על מנת לבטח את כספי הרוכשים, ינוהל חשבון נאמנות נפרד לכל קבוצה. הנוסח קובע כי החשבון ינוהל על ידי נאמן, שלא יהיה מקורב בכל צורה שהיא למארגן הקבוצה. צעד זה מבקש לחייב מארגני קבוצות שבבעלותם מספר קבוצות רכישה, בהפרדה בין החשבונות השונים.

על פי ההצעה החדשה, מארגן הקבוצה יחויב גם לרשום את זכויות הרוכשים, ולהגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו על זכויותיהם בתוך שלושה ימים מחתימת הסכם רכישת המקרקעין. הרוכשים, מצדם, יהיו רשאים להחליף את מארגן הקבוצה ברוב של 70%, ואת הנאמן ניתן יהיה להחליף ברוב רגיל.

עוד סעיף שהוכנס לחוק נוגע לנקודת היציאה: במידה שבתוך שלוש שנים לא נרכשה הקרקע, או בתוך ארבע שנים (בתנאים מסוימים) לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות – החוק מאפשר נקודת יציאה לחברה הקבוצה. ההצעה קובעת כי החוק יחול על קבוצות רכישה שיתארגנו החל ביום לאחר אישורו, אך הוא לא יחול על קבוצות רכישה של פחות מ-10 משתתפים, מתוך הבנה שקבוצות בגודל מצומצם שכזה מתארגנות, ככל הנראה, באופן ספונטני וללא יזם מוביל.

בסביבתה של שרת המשפטים שקד ציינו כי "אין בכוונתה לעצור את קיומן של אותן קבוצות רכישה, שעשויות להעניק לחבריהן יתרון כספי. עם זאת, ברצונה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים, ולהגן על הרוכשים מפני קבלת מידע שגוי או חלקי. המטרה היא לסיים הסכמים מקפחים וחד צדדיים, שפועלים לרעת חברי קבוצות רכישה כיום".

השרה שקד מסרה לאחר אישור החוק כי "מדובר בהצעה חשובה ביותר. היא תפחית את הסיכונים לרוכשים בתחום קבוצות הרכישה, תוך כדי רגולציה רבה ככל הניתן ליזמים. קבוצות הרכישה מהוות פתרון טוב ליוקר הדיור, ולכן חשוב לאזן בין הצורך להגן על הרוכשים – הגנה שלא קיימת היום – לבין מניעת הכבדה מיותרת על היזמים. המדינה פועלת למען הזוגות הצעירים שעומדים לא אחת חסרי אונים מול יזמים חזקים. אני מודה לארז קמיניץ ולמחלקתו על עבודתם הטובה בתחום חשוב זה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#