תוכנית וקוץ בה: הפרטים הקטנים המעכבים פרויקטים למשך שנים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית וקוץ בה: הפרטים הקטנים המעכבים פרויקטים למשך שנים

ממצאים ארכיאולוגיים, דיירים מוגנים ואפילו עצים נדירים - גם היתר בנייה לא מבטיח כי הפרויקט יצא לדרך

7תגובות

>> ראש הממשלה בנימין נתניהו פועל בנחישות לקידום הסופר-טנקר של ענף הבנייה, במטרה להאיץ את הליכי התכנון והבנייה ו"לייצר" עשרות אלפי דירות בישראל. אבל מסתבר כי פעילותו לא מסייעת לבעלי קרקע רבים שכבר מחזיקים בהיתר בנייה, הנתקלים במכשולים, חלקם לא צפויים - מה שמעכב את הקמת הפרויקטים בשנים רבות.

מדובר במכשולים הצצים אפילו בפרויקטים שהקמתם כבר החלה. עץ מיוחד, מקווה מתקופת המכבים, קרן תקשורת של משרד הביטחון - אלה רק כמה מהמכשולים שיזמים עשויים להיתקל בהם, ולגלות כי עליהם לשנות את התכנון בגינם ולדחות את ביצוע הפרויקט.

פולשים

אחת הבעיות היותר נפוצות בעתודות קרקע גדולות היא פולשים. אמנם לא מדובר בבעיה שצצה בהפתעה, אבל אין לדעת מתי ואיך היא תיפתר. במלים אחרות, כמה כסף יעלה לפנות את הפולשים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עו"ד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה, אומר כי בשנים האחרונות עתודות קרקע "פנויות" רבות באזור המרכז, הן בבעלות פרטית הן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בעיקר בערים הגדולות, כבר מאוכלסות על ידי קבוצות תושבים, לרוב ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, חסרי זכויות בקרקע.

"הבנייה שבעלי הקרקע והרשויות מבקשים לקדם נעצרת על ידי הפולשים, שיושבים שנים רבות על הקרקע", מפרט שוב, "הרשויות והיזמים מבקשים לפנות את הפולשים בהקדם ובתשלום נמוך יחסית, בעוד הפולשים טוענים כי הם בעלי זכויות קנייניות בקרקע ודורשים סכומים גבוהים תמורת הפינוי.

"בפועל, היזמים והפולשים מבלים שנים במאבקים בין כותלי בית המשפט ומחוצה לו. ככל שמתקרב מועד הפינוי, גדל מספר המשפחות שיש לפנות מהמקרקעין - שכן רבים מבקשים ליהנות מכיסו של היזם", מסביר שוב.

כך, ב-1999 זכתה החברה הקבלנית פרידמן-חכשורי במכרז של המינהל וחכרה קרקעות בשכונת הארגזים בתל אביב. בתמורה לזכויות בנייה נרחבות, החברה התחייבה לפנות את הפולשים מבתיהם ולפצותם. אלא שהיזם והפולשים מנהלים זה שנים מאבקים משפטיים והבנייה במתחם מתעכבת.

שימור

גם הכרזה על מבנים כמיועדים לשימור עשויה להביא להקפאת תוכנית מאושרת, שחלה עליהם לפני ההכרזה על החובה לשמרם. "ההגבלות המחמירות על מבנים לשימור הן אחד ממעכבי הפרויקטים", אומר שוב, "לפני הריסה או בנייה בסמוך למבנה לשימור יש לקבל אישורים רבים מגופים שונים - הליכים שאישורם עשוי להימשך זמן רב".

דוגמה אקטואלית: מתחם בנייני הרכבת ברחוב לביא בגבעתיים. בעשור האחרון קודם במקום פרויקט פינוי-בינוי, שקיבל את ברכת משרד השיכון, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, שהפקידה את התוכנית להתנגדויות.

הדיירים, שממתינים שנים למימוש הפרויקט, שמעו באחרונה כי בשל התנגדות שהגישו גופים ירוקים והמועצה לשימור אתרים החליטה הוועדה המחוזית להכריז על המבנים כראויים לשימור - ובכך ביטלה את הפרויקט המתוכנן. כעת, על הדיירים להגיש ערר למועצה הארצית והתוכנית, אם תתממש, תתעכב שוב במשך שנים.

קפה ביאליק בתל אביב הוא דוגמה נוספת להגבלות שבתוכנית שימור. בעלת הקרקע תיכננה להרוס את בית הקפה ולהקים במקומו בניין מגורים בן שבע קומות. התוכנית אושרה על ידי העירייה והופקדה להתנגדויות. במסגרת ההליך הוחלט לשמר את המבנה ולהקים מעליו ארבע קומות בלבד. הפרויקט מתעכב כבר יותר משנה וצפוי להתעכב עוד זמן רב בגלל סוגיות הקשורות בשימור, כמו ניוד זכויות שיינתנו לבעלת הקרקע.

דיירים מוגנים

בשנות ה-50 וה-60 הכנסת חוקקה חוקים במטרה לאפשר להמוני העולים החדשים למצוא קורת גג ולהקים בתי עסק. המחוקק סבר כי צריך לאפשר למי שהממון לא מצוי בכיסו לשלם דמי שכירות נמוכים בהרבה ממחיר השוק ולקבל חזקה בנכס לתקופות ממושכות.

גיא רייביץ

"לצערנו, החוק האנכרוניסטי קיים עד היום, ורק במקרים ספציפיים מתאפשר לבעל הנכס לפנות את הדייר המוגן מהנכס", אומר שוב, "יזמים, בעלי נכסים ולעתים גם רשויות, שמנסים לקדם פרויקטי בנייה, נתקלים בדיירים מוגנים המסרבים לפנות את הנכס. לרוב, הדייר המוגן מודע לכך שאפשר לפנותו רק בהוראת בית משפט, בשעה שהיזם מעוניין לפנותו במהרה תוך תשלום נמוך יחסית. במקרים רבים מתנה הדייר המוגן את פינויו בדרישות שונות, והעימות בין הצדדים מגיע לבתי המשפט - מה שמעכב את הבנייה במשך שנים".

בעלי קרקע במתחם קולנוע רמה ברמת גן מנהלים בימים אלה מאבק כזה נגד דייר מוגן. הבעלים חתמו באחרונה על עסקה למכירת הקרקע לקבוצת רכישה, שמתכננת להקים במקום פרויקט מגורים יוקרתי, תמורת 70 מיליון שקל. אלא שבמתחם פועל קיוסק ישן בשטח 25 מ"ר, שבעליו מוגדר "דייר מוגן".

מ-2007 מנסה בעל הקרקע להגיע להסדר עם בעל הקיוסק, אבל זה סירב להתפנות תמורת הפיצוי שהוצע לו. בעלי הקרקע הגישו תביעה באמצעות עו"ד שוב לפינוי הדייר, המתנהלת כעת בבית המשפט. קבוצת הרכישה מחזיקה כבר חצי שנה בהיתר הריסה שלא ניתן לממשו, עד שיושג הסדר עם בעל הקיוסק.

משרד הביטחון

מכשול נוסף שיעכב את הבנייה במשך שנים עלול לצוץ בעקבות דרישות משרד הביטחון. כל תוכנית, חשובה ככל שתהיה, עשויה "להיתקע" בגלל דרישות ביטחוניות, כמו הגבלת גובה המבנים.

תוכנית הבנייה בכיכר המדינה - שלושה מגדלים בני 43 קומות שיכללו 453 דירות - אושרה בידי הוועדה המקומית ב-2008. אלא שמשרד הביטחון התערב ודרש מהוועדה המחוזית לעצור את התוכנית בגלל קרן תקשורת שעוברת במקום. מאז מנסים עיריית תל אביב ומשרד הביטחון למצוא פתרון לבעיה - והתוכנית מתעכבת.

הצדדים מדברים על הפחתת מספר הקומות במגדל ל-26, אבל לדברי עו"ד עמי בן יעקב, המייצג את בעלי הקרקע במתחם, נבדקת אפשרות להסיט את הקרן מהכיכר, וכך לשוב לתוכנית המקורית. לדברי עו"ד ענת בירן, המתמחה בתכנון ובנייה, הקרן מגבילה בנייה באזורים נוספים, כמו בית לסין בתל אביב, בהרצליה ובנתניה: "אני ממליצה לכל יזם שרוצה להקים מגדלים לבדוק את סוגיית הקרן, כי כבר היו מקרים שיזמים גילו בשלב מאוחר יחסית כי הקרן מאלצת אותם לשנות את התכנון".

עתיקות

גם פרויקטים מאושרים שהקמתם כבר החלה עשויים להיעצר לפתע. כך קרה בפרויקט מגורים במודיעין שהקמתו נעצרה, מה שהיה כרוך בעלויות גבוהות, משום שבזמן העבודות נמצאו באתר עתיקות.

חברת יורו ישראל מקימה את פרויקט יורו וילה בשכונת בוכמן במודיעין. מנכ"ל החברה עופרה חדד: "תוך כדי חפירה התגלו בשטח שברי חרסים וקיבלנו מיד בקשה לעצירת כל העבודות בשטח, עד שיסתיימו החיפושים הארכיאולוגיים. כ-30 אנשי רשות העתיקות חפרו במקום במשך 45 יום, ובחלק הקדמי של המגרש שלנו התגלה מקווה עתיק מתקופת המכבים.

"רשות העתיקות הוציאה בקשה לשמר את המקווה ולשנות לטובת השימור את תוכניות הבנייה על המגרש. מכיוון שהפרויקט היה כבר בשלבים מתקדמים להיתר, הרי ששינוי מקיף של התכנון היה גורר הוצאות ענק. בסופו של דבר הושגה פשרה: הרשות העתיקה את המבנה, אבן אחרי אבן, למקום אחר", מספרת חדד, ומוסיפה כי החברה נאלצה לספוג את ההוצאות שהגיעו, נוסף על עיכוב של חודש וחצי בעבודה, לסכום של 1.1 מיליון שקל.

עצים מוגנים

ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, אומר כי לפקיד היערות ניתנה הסמכות למנוע מתן היתר בנייה עד למילוי הוראותיו. כך, להתאחדות הקבלנים הגיעה פנייה שלפיה תוכנית להקמת 4,000 יחידות דיור באזור בסיס תל השומר מעוכבת במשך חודשים משום שפקיד היערות אינו מקבל אישור כניסה לבסיס ממשרד הביטחון כדי לצלם את העצים.

גם בחיפה נתקלו יזמים בבעיה דומה. היזמים החלו לקדם תוכנית, המאפשרת הריסת בית ישן והקמת מבנה של שש יחידות דיור, ברחוב רוטשילד. אלא שבסמוך לבניין יש שדרה של עצי דקל מזן וושינגטוניה חסונה. תושבי השכונה ונציגי החברה להגנת הטבע פנו לרשויות, וכתוצאה מפנייתם ועדת הערר המחוזית קבעה כי היזמים מחויבים לשמר את העצים ולשלבם בפרויקט.

התנגדויות

עד מתי ניתן להתנגד? חוק התכנון והבנייה קובע כי כל מי שרואה עצמו נפגע מתוכנית חדשה יכול להגיש התנגדות לתוכניות, והוא מגביל את ההתנגדויות לתקופת הפקדת התוכנית. כמו כן, המחוקק מאפשר לערור על אישור התוכנית, אם המתנגדים סבורים שהתוכנית פוגעת בהם. במקרים רבים הליכים אלה נמשכים זמן רב.

עיכוב ממושך, עד כדי שערורייתי, כתוצאה מהגשת התנגדויות התרחש עד לא מזמן במתחם "אדמות הבולגרים" שעליו מוקם היישוב אירוס, בסמוך למושב בית חנן. הקמת הבתים התעכבה במשך 17 שנה בשל התנגדויות חוזרות שהגישה הוועדה המקומית.

מתחם הבולגרים הוא קרקע פרטית בשטח 388 דונם שנרכשה לפני קום המדינה. ב-1985 המועצה הארצית הודיעה כי יש לקדם על הקרקע תוכנית למגורים, אבל המועצה האזורית הביעה התנגדות לקידום תוכנית מגורים במקום.

בעלי הקרקע המתוסכלים פנו ב-1994 לוועדה המחוזית, שאישרה את התוכנית ב-1998 וקבעה תנאים להוצאת היתרי בנייה. המועצה האזורית המשיכה להתנגד לתוכנית בבתי המשפט השונים במשך שנים רבות נוספות. במארס 2011 אישרה שופטת המחוזי מיכל אגמון-גונן את התוכנית ואמרה: "אני תקווה כי פסק דין זה יסיים סיפור תלאות שנמשך 60 שנה". באחרונה, סוף-סוף, החלה הבנייה במקום.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#