אחרי מיאמי: האם משתלם להשקיע בדירת נופש באיטליה?

מזג האוויר הקייצי הלוהט בישראל גורם לרובנו לחפש אלטרנטיבות צוננות לחופשה במהלך הקיץ. חלק קטן ממשקיעי הנדל"ן הישראלים אפילו מצליח "לעשות קופה" לא קטנה מאותם תיירים ישראלים. הכיצד? באמצעות רכישה של דירת נופש קטנה באחד מאזורי הנופש האירופיים המועדפים על הישראלים: פאריס, אזור האגמים של שווייץ, קפריסין ועוד.

חיפוש אחר דירת נופש באתר כמו הומלס יניב תוצאות רבות, וכל שנשאר הוא להחליט על התקציב והמיקום הנדרש. האם באמת ניתן לשלב בין החלום - דירת נופש באירופה - לנכס מניב?

היות שמדובר בחלום לא פשוט, המיועד לרוב לעשירון העליון, יצאנו עם תקציב של כמיליון שקל (כ-200 אלף יורו) לאזור האגמים של צפון איטליה - יעד נופש מועדף על ישראלים רבים. באזור נוף מרהיב של אגמי ענק, משובצים בהרים גבוהים ונהרות רבים. חיפשנו דירה או בית צמוד קרקע בקרבת אגם, תוך מתן עדיפות לנוף המשקיף ישירות על האגם.

האגם הגדול ביותר באזור נקרא מאג'ורה (Maggiore), כאשר חלקו הצפוני מצוי בשטחה של שווייץ אך רובו ככולו שייך לארץ המגף. בדקנו נכסים בכמה ערים וכפרים המצויים על האגם ובהם Locarno (בשווייץ), Baveno ו-Gravellona (איטליה).

התקציב שהצגנו לא גרם למנהל הנציגות המקומית של רשת התיווך האיטלקית Tecnocasa שעמו שוחחנו להרים גבה, אך הוא הבהיר לנו בעדינות כי במקרה הטוב נוכל בתקציב זה לרכוש דירת שני חדרים וסלון בשטח 70-80 מ"ר, אשר אינה משקיפה לאגם.

אם נתעקש על נוף לאגם נידרש להוסיף "מעט": אופציה אחת היא דירת שני חדרים בשטח של 80 מ"ר, המצויה בקומה שלישית בבניין, במרחק של כ-100 מטר מהאגם. בדירה יש מרפסת (12 מ"ר נוספים), הפונה ישירות אל קו החוף. תמורת דירה זו נידרש להיפרד מלא פחות מ-250 אלף יורו.

נוסף על האמור, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות: 3% שכר טירחת מתווך, 3,000 יורו שכר טירחת עו"ד/נוטריון, ומס רכישה למי שאינו תושב האיחוד האירופי בשיעור של כ-5,000 יורו בגין נכס זה. עוד הוסיף המתווך כי יידרש שיפוץ של כ-20 אלף יורו בכדי שנוכל להשכיר את הנכס.

ומה לגבי הוצאות שוטפות? נידרש לשלם מס שנתי בשיעור של 0.7% מעלות הנכס, כלומר, כ-4,250 יורו לשנה. כמו כן, ישנן הוצאות נוספות, הנובעות משכירות קצרת טווח, שיש להביא בחשבון, למשל הוצאות ניקיון.

אוטביו לוקט, בעל סוכנות מקומית הנושאת את שמו ומתמחה בדירות נופש באזור מזה שלושים שנה, אומר כי הביקוש לדירות נופש בחודשים מאי עד ספטמבר גבוה מאוד וקשה למצוא יחידה פנויה. נכס איכותי שבו שני חדרי שינה יושכר בסכום של 500-700 יורו לשבוע. עם זאת הוא ציין כי בשאר חודשי השנה בעל הנכס יתקשה למצוא שוכרים על בסיס תיירותי. הוא המליץ בחום על נכס אחר ובו חדר שינה אחד וסלון בשטח של 65 מ"ר במחיר "מציאה" של 200 אלף יורו.

האם ההשקעה כדאית? כמובן שבמקרה כזה התשובה תלויה באחוזי התפוסה של הנכס. מספר לא מבוטל של משקיעים ישראלים פועלים רבות לשווק את הנכס שלהם לישראלים בכל האתרים האפשריים, וחלקם אף הקימו אתר ייעודי לנכס. אין ספק שפעולות אלה דורשות השקעת זמן לא מבוטלת.

רכישת נכס מניב באזור תיירות, שפועל חמישה חודשים בשנה לכל היותר, הוא הימור לא קטן, ונראה שסיכויי ההצלחה לתשואה הולמת על ההשקעה נמוך.

אם החלטת כי מעמדך (וההון המצוי בכיסך) מצדיק רכישה של בית קיץ על שפת אגם באיטליה, אין לבחון זאת במשקפי התשואה הרגילים על ההון או על הנכס, כי אם כסוג של מוצר צריכה או מותרות. אם בתשואה עסקינן, טוב נעשה אם נמצא השקעה אחרת הפונה לכלל האוכלוסייה ומניבה תשואה קבועה והולמת.

אם בכל זאת חשקה נפשנו בדירת נופש על שפת אגם, נוכל לשקול לרכוש אחת כזו ב"אזור האגמים של ישראל", עם נוף לכינרת. העלות תהיה נמוכה הרבה יותר, נוכל לקבל משכנתא לצורך הרכישה ולבטח נבקר בנכס לעיתים יותר תכופות.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומרצה