עכו חוזרת למפה עם תנופת נדל"ן מרשימה

עם קניון חדש של עזריאלי, שבע שכונות חדשות בתהליכי הקמה וביקושים גואים לנכסים ברובע העתיק, עיר החוף הצפונית משאירה מאחוריה שנים של שיתוק מוניציפלי

רנית נחום-הלוי

"שווה להגיע ולהשקיע בעכו? יש בעיר ביקושים?", שאל יזם נדל"ן בכנס יזמים שערכה עיריית עכו לפני כחודשיים בתל אביב. "אני יכול רק להגיד שאם עזריאלי הגיע אלינו, אז תסיק את המסקנות", השיב לו ראש העיריה, שמעון לנקרי.

"כשעזריאלי הגיע לעכו", הסביר לנקרי, "התפלאתי שהוא מתכנן קניון גדול בעיר. הוא אמר בתשובה שכאשר הוא תיכנן את מגדלי עזריאלי שאלו אותו המבקרים מדוע הוא בונה שלושה בניינים ולמה שלא יסתפק באחד. 'עכשיו כולם רואים את התוצאות. תחליט אתה אם אתה רוצה להיות איתי או לא', הוא אמר ואני החלטתי לפנות את הדרך".

העיר העתיקה בעכו
העיר העתיקה בעכו

עזריאלי השקיע כ-150 מיליון שקל בהקמת הקניון, שעתיד להיפתח בקרוב. כניסתו לעיר היתה נקודת הפתיחה של גל חדש של השקעות בעכו. רשת שופרסל, שבבעלות איש העסקים נוחי דנקנר, נכנסה לעיר בעקבותיו והיא מקימה בה מרכז קניות. רמי לוי מתכוון להקים בעכו מרכז מסחרי וחברת א. לוי זכתה באחרונה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לבניית 50 דירות בעיר. גם החברות פרץ בוני הנגב, גאון החזקות ואלמוג כ.ד.א.י מתכננות להיכנס להשקעות בעיר.

היזמים החדשים תופסים את מקומה של חברת א. עבאדה הוותיקה, שבעשורים האחרונים זכתה כמעט בכל מכרז שהוציא מינהל מקרקעי ישראל באזור. "עד לא מזמן היה בעיר בונה אחד בלבד", הסביר לנקרי בכנס, "רק באחרונה הגיעו יתר היזמים - עזריאלי, דנקנר וגם שטראוס, שמחובר לעכו מאוד".

לשם המחשה, בתחילת העשור נמכרו הקרקעות הבודדות ששווקו בעכו על ידי מינהל מקרקעי ישראל תמורת עשרות אלפי שקלים בודדים לקרקע יחידת דיור. במכרז שהוציא המינהל באוקטובר 2001, זכתה עבאדה לפי מחיר של כ-53 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. במאי 2007 זכתה החברה בשני מכרזים לפי מחיר של כ-66 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. במכרזים האחרונים שהוציא המינהל, במארס 2011, הוגשו הצעות רבות, חברות חדשות נכנסו למשחק, והמחיר לקרקע ליחידת דיור זינק לכ-130 אלף שקל.

הדמיית מגדלים שבונה חברת מרחבים. דירת 4 חדרים ב-820 אלף שקל
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עבאדה קוטפת כעת את הפירות. החברה מחזיקה בעכו בצבר קרקעות של כ-40 דונם לבניית 1,000 דירות. החברה כבר לא רודפת אחרי מכרזי מינהל מקרקעי ישראל, ורושמת רווחים משיווק הדירות. "אם לפני כשנתיים מכרנו דירה חדשה בשטח של כ-120 מ"ר תמורת כ-650 אלף שקל, כיום דירה כזו נמכרת בכ-810 אלף שקל", מסביר ארנסט עבאדה, מנהל החברה ובעליה. "אנחנו פועלים בעיר מאז 1987. בנינו כ-4,000 דירות, ואנו מרגישים שבשנים האחרונות נבלמת ההגירה השלילית מהעיר לערים אחרות בצפון, למרות עליות המחירים".

במסגרת מתיחת הפנים לעיר, מבצעת החברה הממשלתית גם תוכניות פיתוח לפרויקטים תיירותיים בעיר מלון ארמון האפנדי, שיזם בעלי מסעדת "אורי בורי" בעיר, אורי ירמיאס, בהשקעה של כ-10 מיליון שקל; מלון הבוטיק עכו תל, שבו שכן בעבר בית משפט השלום, שופץ ושוחזר; בעתיד יצא לפועל פרויקט חאן אל-שוני מהתקופה הצלבנית, שיוסב למלון בן 200 חדרים; האגף הצפוני של בית הכלא ההיסטורי בעיר ישוקם; הוצא מכרז למתחם קולנוע בוסתן שחזיתו פונה לחוף הים יצא מכרז ונמל עכו העתיקה ישופץ.

הפוטנציאל מתחיל להתממש

עכו שוכנת לחופו של הים התיכון, הקריות מדרומה והעיר נהריה מצפונה. בשל מיקומה הגיאוגרפי והיותה עיר נמל היתה עכו יעד להתיישבות, מסחר וכיבושים מאז העת העתיקה, דרך כיבושי נפוליאון ועד ימינו.

נכסי הנדל"ן בעיר מושפעים מההיסטוריה הארוכה שלה. יש בה נכסים של הוואקף המוסלמי, מבנים של הכנסייה, נכסים של החברה לפיתוח עכו, נכסי קושן ונכסים של חברת עמידר - שמחזיקה כ-900 בתים בעיר העתיקה, שבהם מתגוררים כיום דיירים בדמי מפתח. לדיירים זכות ראשונים לרכוש את הנכס ורק לאחר מכן ניתן למכור אותו בשוק החופשי. על אף המורכבות בעסקות אלה הן נהפכו נפוצות ובשנים האחרונות גם רשמו עליות מחירים.

מלון "ארמון האפנדי". הפוטנציאל התיירותי מתחיל להתממשצילום: קמינסקי ירון

בפברואר 2010 נמכרה דירה בשטח של 162 מ"ר תמורת 886 אלף שקל. כשנה וחצי קודם לכן הדירה נמכרה תמורת כ-500 אלף שקל בלבד. באחרונה, נמכר נכס בקו שני לים בשטח של 160 מ"ר בכ-1.04 מיליון שקל.

לדברי עו"ד דורון גושן, שותף במשרד גושן-סיגל, המשמש יועץ משפטי לחברה לפיתוח עכו, "המתעניינים במכרזי עמידר הם מגוונים: תושבי המקום אך גם משקיעים מבחוץ שרוכשים דירות במצב גרוע, משפצים אותן ומשכירים אותן לתיירים. הנדל"ן בעכו העתיקה נהפך אטרקטיבי למחפשי תשואה גבוהה, ודירות מושכרות גם בתשואה של כ-10%. המחירים במכרזים מאותתים שעכו העתיקה אט אט משתחררת מהדימוי שדבק בה של עיר היסטורית תיירותית מוחמצת, שמתקשה לממש את הפוטנציאל התיירותי והנדל"ני שלה".

"בכיכר הדייגים אין יותר נכסים"

העיר העתיקה בעכו מתחלקת לכמה גושים: רחוב ההגנה (היחיד בעיר העתיקה), שבו נמצא המגדלור; גוש 10, הקרוב ביותר למגדלור ולטיילת; גוש 11-12 ליד השוק; וגוש 13 - כיכר הדייגים. "האזור היקר ביותר הוא אזור כיכר הדייגים, שנמצא בקו ראשון לים, ואזור המגדלור, שממוקם בקו שני לים", מסבירה נעמי בכור, בעלת משרד יזמות וניהול נדל"ן בעיר.

לדברי בכור, "בכיכר הדייגים כמעט שאין כבר נכסים למכירה, ועסקות שנעשו שם כבר עוברות את המיליון השקל לדירות אותנטיות של כ-90 מ"ר, עם תקרות גבוהות. ברחוב ההגנה יש יותר נכסים, ובית בקומה שלישית באזור, ללא מעלית, בשטח של כ-90 מ"ר, נמכר כיום תמורת 700-800 אלף שקל. גם שם מדובר בדירות עם תקרות גבוהות ורצפות פסיפס. אלה הנכסים שתושבי המרכז שמגיעים לכאן מחפשים. אבל מי שחושב כי יוכל לקנות נכסים בכ-400 אלף שקל כמו ב-2006 - טועה".

בעכו מתוכננות כיום שבע שכונות חדשות, שבהן ייבנו אלפי יחידות דיור. הגדולה שבהן היא שכונת מעלה הכרמים בצפון העיר, שבה ייבנו כ-900 דירות. בשכונת התמרים בכניסה המזרחית לעיר ייבנו כ-480 דירות. בשכונת חוף דרום בכניסה הדרומית לעיר מתוכנן פרויקט ענק של חברת שיכון ובינוי לבנייה של 400 דירות, 400 חדרי מלון וקאנטרי, ובשכונת האקוודוקט מתוכננות להיבנות 220 דירות נוספות.

חברת מרחבים בונה כיום בעיר שלושה מגדלים בני 20 קומות. דירות ארבעה חדרים בפרויקט משווקת בכ-820 אלף שקל. דירות פנטהאוז ולופטים בשטחים של 170-220 מ"ר עוברות כבר את קו ה-2.2 מיליון שקל. "המחירים אינם כמו שחושבים", אומרת בכור, "הם לא נמוכים ומתחילים להשתוות למחירים באזור נהריה ואולי גם בשפלה. עם זאת, עדיין יש מציאות".

מגירעון לפדיון

למרות עושרה ההיסטורי וייחודיות הנכסים בעיר, עכו לא משכה אליה אוכלוסיה חזקה. במשך שנים נחשבה לעיר ענייה, סבלה מגירעונות תקציביים והתקשתה לשלם משכורות לעובדי העירייה.

אחד הגורמים שתרמו לעליית קרנה של העיר היתה ההכרזה על העיר העתיקה כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו ב-2001. "בעשור האחרון עכו היתה במצב קטטוני, שבא לידי ביטוי בצניחה חופשית של מחירי הדירות", מסביר ממלא מקום מנכ"ל החברה הכלכלית עכו, בן מיוסט.

"העיר היתה בגירעון עמוק", ממשיך מיוסט, "היא העסיקה עובדים בכמות אסטרונומית, וחלק גדול מהתקציב הלך למשכורות ולא לתפעול העיר. ב-2003 אמרו מהנדסים שהתשתיות של עכו נראות כמו תשתיות של שנות ה-60 וה-70 - עם בורות, כבישי עפר וסירחון של ביוב.

"בהיעדר מכון טיהור שפכים, משרד הבריאות לא היה מוכן לאשר הקמה של שכונות בעיר. הדבר הראשון שעשה ראש העיר לנקרי ב-2003-2005 זה הבראה, פיטורי עובדים ורפורמה במחלקת הגבייה. רק לאחר מכן ניתן היה לפעול למען העיר ולהפנות תקציבים לפיתוחה. ראש העיר הצליח להשיג יותר מ-700 מיליון שקל מתקציבי הממשלה, הכניס כ-40 מפעלים חדשים, השקיע כ-540 מיליון שקל בתשתיות ופיתוח ושיפר את שיעור הגבייה מ-50% בעבר לכ-90% אחוז כיום.

"כך יצא שהתקציב השנתי של העיריה גדל בהדרגה מ-150 מיליון שקל ל-240 מיליון שקל. כל אלה משכו לעיר משקיעים שראו את השינויים המתחוללים, מה שסייע לעליית מחירי הדירות", מסכם מיוסט.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker