האוצר: זמני ההמתנה לדירות במחיר למשתכן גורמים לצעירים לרכוש דירות בשוק החופשי

כך כותב הכלכלן הראשי באוצר בסקירה שלו לחודש ספטמבר ■ רוכשי דירות במחיר למשתכן במרכז זכו להנחות של כמיליון שקל בממוצע במחירי הדירות, בעוד שבפריפריה ההטבה הסתכמה בכ-200 אלף שקל בלבד

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שכונה שבה מוקמות בין היתר דירות לתוכנית "מחיר למשתכן"
שכונה שבה מוקמות בין היתר דירות לתוכנית "מחיר למשתכן"צילום: עופר וקנין

זוגות צעירים מעדיפים לרכוש דירות חדשות בשוק חופשי על פני דירות במחיר למשתכן, בין היתר עקב חוסר הוודאות וזמן ההמתנה הארוך הכרוכים בהשתתפות בהגרלות הממשלתיות - כך כותב הכלכלן הראשי באוצר בסקירה שלו לספטמבר האחרון. מתברר כי בחודש זה, הזוגות הצעירים רכשו יותר דירות חדשות בשוק החופשי, מאשר דירות במסגרת מחיר למשתכן. עוד עולה מהסקירה כי רוכשי דירות במחיר למשתכן זכו להנחות של כמיליון שקל בממוצע במחירי הדירות, בעוד בפריפריה ההטבה הסתכמה בכ-200 אלף שקל בלבד.

ככלל מוצאת הסקירה כי הרבעון השלישי של 2018 הוא החלש ביותר בהיקף מכירת הדירות מאז המחאה החברתית של 2011; אלא שלפני 7 שנים, השוק הוקפא כתוצאה מציפיות לצעדים ממשלתיים לריסון יוקר הדיור, ואילו כיום השוק אינו קופא - אלא נמצא בירידה מתמשכת, על רקע מדיניות הממשלה לריסון המשקיעים ומבצעי מחיר למשתכן.

רכישת דירות

מנתוני הכלכלן הראשי לחודש ספטמבר עולה כי ברבעון השלישי נמכרו פחות מ-22 אלף דירות, כ-6.5% פחות ממספר העסקות שבוצעו ברבעון השני של השנה, וירידה של יותר מ-20% לעומת הממוצע הרבעוני של 2016.

חלק מהירידה במספר העסקות ברבעון השלישי של השנה נעוצה בחגי תשרי, ש"נפלו" על חודש ספטמבר. ואכן, בחודש זה בוצעו רק 5,400 עסקות, מה שהופך אותו לאחד משלושת החודשים החלשים ביותר מאז תחילת העשור מבחינת היקף העסקות שבו. גם שני חודשי השפל האחרים – ספטמבר 2011 ואוקטובר 2016, היו בתקופות החגים. ואולם בעוד שבחודשים החלשים הקודמים כל העסקות בוצעו בשוק חופשי, במקרה של ספטמבר האחרון, אם מנכים עסקות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן, 700 במספר, מתברר שמדובר בחודש החלש ביותר מאז 2002.

לב הסקירה נעוץ בדפוסי רכישת הדירות של מחוסרי הדירות, שרובם הם זוגות צעירים. אלה רכשו יותר מ-50% מהדירות בחודש ספטמבר – 2,900 דירות בסך הכל, ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר 2017 ושל 29% בהשוואה לאוגוסט 2018. ברמה הרבעונית מספרם נותר דומה לזה של הרבעון השני של השנה - כ-11,300.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם מה שעיניין את הכלכלן הראשי בסקירה הנוכחית, היה תמהיל הרכישה בחודש ספטמבר: כ-1,300 מהדירות היו דירות יד שנייה, 700 במסגרת מחיר למשתכן, וכ-900 דירות חדשות בשוק החופשי. נתונים אלה הביאו את הכלכלן הראשי לבדוק מדוע רוב רוכשי הדירות החדשות מקרב מחוסרי הדירות והזוגות הצעירים, העדיפו לרכוש דירות בשוק החופשי.

30% מהדירות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים בשוק החופשי - חדשות

ההנחות הגדולות

הממצאים שלו מאששים חלק ניכר מהביקורת על מחיר למשתכן, החל מהשוני הגדול בהטבות הכלכליות שבהן זוכים הרוכשים בין המרכז לבין הפריפריה, וכלה בזמני ההמתנה בין קבלת הידיעה על הזכייה - לבין המידע במה בדיוק זוכים, שרק אחריו מחליטים אם לממש את הזכייה. כל זה אינו אלא הקדמה להמתנה לקבלת היתרי הבנייה, הבנייה עצמה ואיכלוס הפרויקט. כל אלה, כך גורסים המבקרים, מאריכים את משך ההמתנה עד לאכלוס הדירה לממדים בלתי סבירים.

הכלכלן הראשי באוצר מצא כי 30% מהדירות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות, ושיעורן בפריפריה הצפונית מגיע אף ל-40-45%. "סביר להניח כי אחד ההסברים לפערים אלו הינו הפער בגובה ההנחה הגלומה ב'מחיר למשתכן' באזורי הביקוש", נכתב בסקירה. וכך, מי שרכשו דירות בהרצליה, זכו להטבה כלכלית של יותר ממיליון שקל בממוצע, רוכשי דירות בחיפה והקריות ואזור השפלה (ראשון לציון, רחובות, מודיעין) זכו להנחה של כ-300 אלף שקל, באזור המרכז ההנחה הגיעה לכ-550 אלף שקל, באזור ירושלים ל-480 אלף שקל, ואילו זוכי מחיר למשתכן באזור באר שבע, דימונה והסביבה, זכו להטבה כלכלית של כ-159 אלף שקל בממוצע.

הדבר מעודד כאמור צעירים מאזור הצפון והדרום לבדוק אפשרויות רכישה בשוק החופשי, מה גם שאם משקללים את הסטנדרטים של הדירות בשוק החופשי לעניין ההטבה – הפערים בין דירות שוק חופשי לדירות שבמבצע יורדים עוד יותר.

זמן ההמתנה עד לאכלוס הדירה מתארך למימדים בלתי סבירים

על רקע הנתונים האלה בדק הכלכלן הראשי את זמן ההמתנה לדירה עד ליום טופס האכלוס (טופס 4) לעומת זמן המתנה לדירה במחיר למשתכן, וזאת על סמך הערכות של הקבלנים לקבלת טופס 4. "אף כי לא בהכרח שתאריך זה משקף בפועל את המציאות, שכן עלולים להיות עיכובים במועד מסירת הדירה, שחלקם כלל לא תלויים בקבלן, עדיין זהו המידע שעומד לנגד עיניו של הרוכש בעת חתימת החוזה", מסבירים בסקירה.

ואכן, נמצא כי משך ההמתנה בין מועד חתימת החוזה לקבלת הדירה גבוה יותר במסגרת "מחיר למשתכן", אבל לטענת האוצר אין מדובר בפערים קיצוניים. "כך למשל, מחצית מהרוכשים במסגרת מחיר למשתכן בחודש ספטמבר ימתינו עד 30 חודשים לקבלת הדירה, בעוד שמי שרכשו בשוק החופשי ימתינו עד 20 חודשים". ועדיין מדובר בהפרש של 50% בזמני ההמתנה שאף הם אינם משקפים את ההפרשים האמיתיים, משום שכאמור במחיר למשתכן נוסף ללוח הזמנים גם זמן ההמתנה בין היוודע תוצאות ההגרלה, לבין עריכת כנס הקבלנים, שבו מודיעים לזוכים במה זכו, ורק לאחר מכן מחליטים האחרונים אם לחתום על החוזים. משך זמן זה יכול לארוך גם יותר משנה. מצד שני, חלק מההסבר נעוץ בקשיים שחווים היזמים לשווק דירות בשוק החופשי בימים אלה, מה שמותיר בידיהם מלאי דירות לא מכורות בשלב מתקדם של בנייה.

בפילוח גיאוגרפי של זמני ההמתנה בשוק החופשי נמצא, כי זמן ההמתנה הקצר ביותר בין מועד חתימת החוזה לקבלת הדירה, נמצא באזור הדרום, והוא הגיע לקצת יותר  משנה בממוצע. "יש בכך כדי לספק אינדיקציה על שיעור גבוה של דירות בשלבי בנייה אחרונים או אף שבנייתם הסתיימה, שטרם נמכרו. ממצאים אלו משתלבים עם הנתונים שהוצגו לעיל, לפיה באזור באר שבע בולטת במיוחד הירידה ברכישת דירות חדשות", נכתב בסקירה.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker