ביטול גביית דמי ההשבחה של העיריות: "יירט את הסופרטנקר של נתניהו"

ביהמ"ש ביטל את מנהג העיריות לגבות היטלי השבחה לפני השלמת תוכניות בנייה; בשוק מזהירים מבעיות מימון ושיתוק המערך התכנוני

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

>> "יזמים, קבלנים, רשויות מקומיות והממשלה עוד לא קלטו את המשמעות של פסק הדין. הוא יירט את הסופרטנקר של נתניהו. הוא הולך לתקוע את כל הפרויקטים שנמצאים בשלב של חתימה על הסכם פיתוח מול הרשות המקומית", כך טוען עו"ד עדי מוסקוביץ, שותף במשרד פלג, כהן, דויטש, מוסקוביץ, המתמחה במיסוי עירוני, אגרות והיטלים.

מוסקוביץ מתייחס לפסק דין שניתן בתחילת השבוע בבית המשפט העליון על ידי השופטת אילה פרוקצ'יה. פסק הדין פוסל את האופן בו נעשים כיום הסכמים חוזיים בין רשויות מקומיות ליזמי נדל"ן, בעניין גבייה של היטלי השבחה והיטלי פיתוח שלא כדין.

מדובר בפסק דין שישנה את פני ההתנהלות של היזמים מול הרשויות, ועלולה להיות לו גם השפעה שלילית על התקדמות של פרויקטים חדשים, וכפועל יוצא - גם על מחירי הדירות. עד כה נהגו עיריות לגבות מקדמות על היטל ההשבחה בגין תוכניות חדשות לקרקעות תוך כדי קידומן, אף שהחוק אומר כי יש לגבות את ההיטל רק לאחר אישור התוכנית המשביחה. קבלנים טוענים כי נוהל זה נהפך למעשה לתנאי לקידום התוכניות, ולכן הם נאלצו לשלם. כעת אסר בית המשפט על גביית מקדמות אלה.

מבחינת העיריה, מדובר על מקור מימון שעוזר לה לקדם תכנון של שכונות מגורים חדשות. בלי מימון זה, ישנה סכנה לקידום של פרויקטים בעיריות שסובלות ממחסור בתקציבים. עיריות חזקות, שיש להן חברות לפיתוח כלכלי איתנות מבחינה פיננסית, יוכלו להמשיך ופעול.

"הקבלן הוא הכספומט של הרשות העירונית. היא תופסת אותו בנקודה רגישה ומחייבת אותו בכל מיני אגרות והיטלים, בניגוד לחוק, והוא נכנע", אומר מוטי כידור, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, "הרשות באה בדרישות כתנאי לקידום של תוכניות בנייה. עבור קבלן, שקנה קרקע ולקח מימון בנקאי, התמשכות ההליכים היא קריטית, ומייקרת את הבנייה. לכן הוא רוצה לבנות כמה שיותר מהר ולעבור לפרויקט הבא".

השטח ביבנה בו אמורה לבנות חברת גינדי
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לא מחכים לאישור התוכנית

השלב הראשון בתהליך שעובר היזם לאחר קניית הקרקע הוא מפגש עם הרשות המקומית כדי לתכנן אותה: כמה דירות ניתן לבנות עליה, באיזה גודל ושטח ובאיזה גובה של בניינים. החוק קובע כי רק לאחר שהתוכנית מאושרת וערך הקרקע עולה, הרשות המקומית רשאית לגבות היטל עבור ההשבחה של הקרקע.

יש היגיון בחוק, שכן רק לאחר אישור התוכנית אפשר לדעת כמה דירות מאושרות לבנייה ומה ההשבחה שנוצרה. אך כאמור, עיריות רבות מבקשות "לסגור מספר" הרבה לפני אישור התוכנית - תהליך שעלול להימשך שנים. העיריות והיזמים מסכימים על גובה ההיטל, והיזמים משלמים את ההיטל הרבה לפני שמאושרת התוכנית.

"מה שהתגלה כאן גדול יותר מפרשיות שחיתות אישיות שנחקרות לאחרונה, שעם כל הכבוד שחיתות אישית תמיד היתה קיימת בהיקף כזה או אחר. החידוש כאן הוא שבאים ואומרים שהשלטון עושה מעשים בלתי חוקיים כדי למלא את הקופה שלו", טוען עו"ד יוסף בנקל ממשרד ראב"ד, מגריזו, בנקל שות'.

המקרה שנדון בבית המשפט העליון נגע בשאלת היטל השבחה שגבתה עיריית יבנה מחברות בבעלות יגאל ומשה גינדי, שיוצגו על ידי עורך הדין בנקל. החברות רכשו קרקע ממושב בן זכאי, שלימים תיבנה עליה שכונת גן ראובן שסופחה ליבנה.

צילום: TheMarker

מינהל מקרקעי ישראל, כבעל הקרקע שמחכיר אותה ליזמים, התנה את קידום תוכנית הבנייה באישורים מטעם עיריית יבנה שלא תדרוש מהמינהל היטל השבחה שהוא צריך לשלם. כדי להשיג את האישור המיוחל חתמו הגינדים הסכם עם העיריה שבו התחייבו לשאת בהיטל ההשבחה ולשלם אותו לפני אישור תוכנית הבנייה. העובדה שהתוכנית אושרה רק עשור לאחר מכן לא הפריעה לעיריה לגבות את הכסף.

חברת גינדי פנתה לבית המשפט בטענה כי נאלצה בעל כורחה לשלם את המקדמה. על השאלה האם רשאית רשות מקומית להתקשר בהסכם, לפיו יתחייב היזם לשלם היטל השבחה שיחושב על בסיס תוכנית בנייה שטרם אושרה, ענה בית המשפט בשלילה, וקבע כי הסכמים מן הסוג הזה אינם חוקיים, שכן על פי החוק אפשר לגבות את ההיטל רק אחרי שנוצרת ההשבחה, כלומר אחרי אישור התוכנית.

מדוע נוצר הנוהל של גבייה מוקדמת של היטל ההשבחה? "זו מעטפת שמזרזת הליכים ופותחת חסמים. אבל זה נעשה בצורה בעייתית, כי מדובר בעקיפת חוקים", מסביר מוסקוביץ'.

האם קביעת היטל ההשבחה מראש מייקרת או מוזילה את עלויות הבנייה? "גם לקבלנים יש לעתים אינטרס לשלם את ההשבחה מוקדם, ויכול להיות שבסופו של דבר יתברר כי מדובר בסכום נמוך יותר מאשר אחרי אישור התוכנית. אם מחיר הקרקע עולה בצורה משמעותית בתקופת התכנון, מי שסגר היטלי השבחה מוקדם חסך הרבה כסף", מספר יזם שבונה מאות יחידות דיור בארץ, "לא נראה לי שאם עכשיו נצטרך לשלם את ההשבחה אחרי אישור התוכנית הדבר ישפיע על מחירי הדירות, כי אנחנו מוכרים במחירי השוק".

"הרשות גוזרת רווחים על הפיתוח"

סוגיה שנייה שבה דן בית המשפט היא אם הרשות המקומית רשאית לחתום על הסכם לפיו היזם יבצע את עבודות הפיתוח של הפרויקט במקום לשלם היטלי פיתוח לרשות כדי שזו תבצע את העבודות בעצמה. הקביעה של בית המשפט היתה כי על העיריה להוציא את עבודות הפיתוח למכרז, ולא להטיל אותן אוטומטית על היזם.

"ההסכם בין היזם לעיריה או הוועדה המקומית מסדיר גם את לוחות הזמנים של עבודות הפיתוח ודרך המימון שלהן - או בביצוע עצמי על ידי היזם או בתשלום היטלי השבחה לעיריה, שתבצע את העבודות", מסביר מוסקוביץ.

עו"ד עדי מוסקוביץ'

החוק קובע כי הרשות צריכה לגבות היטלי פיתוח מהיזמים, ובכסף הזה לבצע את הפיתוח, שמשמעו בניית תשתיות של ביוב, מים, חשמל וגז, סלילת כבישים ומדרכות, ובניית מוסדות ציבור כגון מוסדות חינוך, בתי כנסת ומתנ"סים.

ואולם ישנם יזמים לא מעטים שדווקא מעוניינים לקחת על עצמם את ביצוע עבודות הפיתוח. "העיריה לא יעילה כמו היזם בתכנון והוצאה לפועל של פרויקטי פיתוח, וגם לא מצטיינת בתיאום עם לוחות הזמנים של הקבלן. ההסכם שמטיל את הפיתוח על היזם מיטיב עם הרשות והיזם. הבעיה היא שיש בו חוסר שקיפות והעדר פיקוח", מסביר מוסקוביץ.

"לפעמים לרשות לוקח הרבה זמן לעשות את הפיתוח, ואם היא נכנסת לגירעון זה בכלל יכול לעכב את הפרויקט", מסביר היזם, "כשהיא עושה את זה היא גם גובה הרבה יותר כסף מהעלות האמיתית של העבודות. כך, הרשות גוזרת רווחים על הפיתוח. את הכסף הזה משלם היזם ומגלגל אותו אל הצרכנים".

עלות הפיתוח לפרויקט מגורים עשויה להגיע לעשרות מיליוני שקלים. עו"ד עוזי סלמן, היועץ המשפטי של עיריית תל אביב ויו"ר פורום היועצים המשפטיים של פורום ה-15 (15 הערים הגדולות) מעריך כי מדובר בכ-100 אלף שקל עבור כל יחידת דיור חדשה שנבנית.

"אחת הבעיות שמעכבות את הבנייה למגורים זה העדר תשתיות. יש תוכניות מאושרות שמעוכבות בגלל העדר יכולת של הרשות להשלים את הפיתוח. בהרבה תב"עות (תוכניות בנייה, ר"ס), הוצאות היתר בנייה מותנות בהשלמת תשתיות ביוב או כבישים. בעיריות החלשות יש בעיה של תקציב, אבל גם בעיריות הגדולות יש בעיה של סדרי עדיפויות, ואם לא משלימים את הפיתוח, לא ניתן להתחיל בבנייה", מסביר סלמן.

בכל מקרה, כאמור, למרות היתרונות שהיו בהתקשרות הישירה עם היזמים לשם ביצוע הפיתוח, בית המשפט העליון קבע שההתקשרות הזו עוקפת את חוק חובת המכרזים החלה על הרשות המקומית.

לשתי ההחלטות של בית המשפט הנוגעות לביטול אופן ההתנהלות בנוגע להיטלי השבחה והיטלי פיתוח עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת. מצד אחד מדובר בביטול של דפוסי התנהלות שחורגים מהוראות החוק. מצד שני, מדובר בדפוסים מושרשים שכל הגופים הורגלו בהם. כעת נותר לראות האם הרשויות יצליחו לכונן במהירות נוהלי עבודה חדשים ולמצוא מקורות מימון לצורכי התכנון והפיתוח, או שמא תוכניות רבות יעוכבו, כפי שצופים פעילים שונים בשוק, ושוק הדיור כולו יושפע לרעה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker