הדרך הארוכה לטאבו: חצי מיליון דירות ממתינות לרישום

קשיים ביורוקרטיים וגם שיקולי רווח של הקבלנים הביאו לעיכוב הרישום בטאבו של מאות אלפי דירות; התוצאה: ייקור המשכנתאות וירידה אפשרית של ערך הדירה

רנית נחום-הלוי

>> תושב שכונת קריית השרון בנתניה מנסה כבר יותר משנה לרשום בטאבו דירה שרכש בפרויקט מגורים של חברת אפריקה ישראל. החברה, האמורה לדאוג לרישום הנכסים בטאבו, מפרסמת גם היא מזה יותר משנה באישורי הזכויות שלה שהפרויקט נמצא בהליכי רישום. על שום מה העיכוב? בבירור שערך התושב טענו אנשי אפריקה ישראל כי עיריית נתניה ומינהל מקרקעי ישראל מחייבים את החברה לבצע כמה פעולות, בהן סיפוח של שטחים ציבוריים לשטחים הבנויים של הפרויקט, כתנאי לרישומו בטאבו. כל עוד לא יאוחדו השטחים - לא יירשמו הדירות בטאבו.

אודל, דנה ויורם, שרכשו דירות בבניין בדרום תל אביב, נלחמים גם הם כדי לרשום את הנכסים שרכשו בטאבו. הבעיה שלהם היא שיזם הפרויקט פשט את הרגל לפני כשבע שנים והשאיר את הבניין בשלבי הקמה, ללא אפשרות לקבל טופס אכלוס (טופס 4) קבוע, שבלעדיו לא יוכלו לרשום את הדירות בטאבו. "תנאי לרישום הדירות הוא שיהיה בבניין חניון", מסבירים הדיירים,. "רכשנו דירה עם תוכנית לחניון אך בפועל, החניון לא הוקם. כל עוד הוא לא יוקם, הדירות לא יירשמו בטאבו".

נסח הטאבו הוא מסמך חשוב המעגן את הבעלויות והזכויות האחרות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה). הוא נותן לקונה הפוטנציאלי תמונה מהימנה על הנכס שאותו הוא מעוניין לקנות. בין היתר מצוינים בטאבו שטח המגרש או הדירה ובעלי עניין נוספים השותפים במקרקעין כמו בנקים למשכנתאות, בעלי חוב וגופים אחרים המצוינים בנסח בהערות אזהרה.

השיטה הנהוגה בישראל לעניין הקניית זכויות במקרקעין והעברתן מבוססת על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עד לרישום הדירות בטאבו מנהלים הקבלנים רישום במעין טאבו פרטי, שבו מצויים כל הפרטים שאמורים להיות בנסחי הטאבו. במקום הנסחים הרגילים, הם מוציאים אישורי זכויות. שיטה זו מכונה "טאבו קטן".

לפי רישומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמחצית מתוך 2.1-2.3 מיליון דירות שנבנו בישראל אינן רשומות בטאבו. "זה לא אומר שזה לא בסדר", מסבירה מנהלת אגף פרוגרמות במשרד הבינוי והשיכון, צביה אפרתי, שהיתה חברה בוועדה הבין-משרדית להאצת רישום נכסים בטאבו. "חלק מהדירות שאינן רשומות הן ביהודה ושומרון, למשל". דירות אחרות הן בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, כגון עמיגור ועמידר. ההערכה היא כי הדירות הלא רשומות הבעייתיות מגיעות לסדרי גודל של 400-500 אלף.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"טאבו קטן", כי הגדול מתעכב

תהליך הרישום בטאבו יוצר תלות של רוכשי הדירות בקבלנים. מדוע נוצרה מערכת תלותית כזו? ב-1997 הוקמה הוועדה הממשלתית הבין-משרדית כדי להמליץ על הדרכים להבטחת רישום זכויות רוכשים בדירות במועד אכלוסן. הוועדה מצאה כי כל אחת מחברות הבנייה קבעה לעצמה תעריפים לטיפול בתחליפי נסח הטאבו (מערכת ה"טאבו קטן"), שהיו גבוהים פי כמה מהתעריפים הקבועים בלשכת רישום המקרקעין.

הממצאים אישרו את התחושה שחברות הפיקו מהעיכובים רווחים של ממש. לאור זאת, המליצה הוועדה להגביל את יכולתם של הקבלנים לגרוף רווחים מניהול התחליפים לנסחי הטאבו, ובכך להמריץ אותם לרשום את הדירות בטאבו במהירות.

המלצות הוועדה יושמו עם התקנת צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, שנכנס לתוקף בינואר 2000. בהתאם לקבוע בצו, הופחתו בהדרגה הסכומים המרביים שאותם רשאיות לגבות חברות הבנייה בהעברת זכויות.

לצורך המחשה, הנה סיפור קיצוני, שבא לידי ביטוי בתביעה ייצוגית בהיקף של 7.5 מיליון שקל המנוהלת בשמם של דיירים נגד חברת הבנייה פרידמן חכשורי. בתביעה, המנוהלת על ידי עו"ד צבי גלמן השותף במשרד אריאל שמר ושות', נטען כי פרידמן חכשורי הפעיל מערכת "טאבו קטן" והפיקה ממנה תקבולים של ממש.

צילום: TheMarker

בתביעה נטען כי החברה גבתה מכ-5,600 דיירים בפרויקטים שלה סכומים של 5,082 שקל עבור שינויי רישום באישורי הזכויות ובנתוני הדירות. גם חברות אחרות גבו כספים עבור הטיפול בתחליפי נסח הטאבו, אך הן הסתפקו בגביית מאות שקלים. הדיון בתיק עדיין נמשך.

גלמן מספר כי גם הקבלנים שלא גבו סכומים כה גבוהים על הטיפול באישורי הזכויות קוממו עליהם את הרשויות, מאחר שהיה ברור שגרפו רווחים משיטת "הטאבו הקטן" ולכן לא היתה להם מוטיווציה לרשום את הדירות בטאבו. עקב הטיפול בנושא פחתו בהדרגה הסכומים שנגבו מבעלי דירות תמורת טיפול הקבלנים באישורי הזכויות - מ-600 שקל לפני כמה שנים ל-100 שקל בלבד כיום.

לדברי עו"ד אבי בן יעקב, המייצג חברות משכנות, אפשר למנות לא מעט גורמים נוספים המעכבים את הרישום בטאבו: "חברות נדל"ן גדולות כמו אשטרום, שיכון ובינוי, אזורים ואפריקה ישראל, המקימות שכונות גדולות, מתנהלות כחברות משכנות (בנוסח עמיגור ועמידר - רנ"ה) ולכן הן מפעילות מערכות משוכללות התואמות את לשכת רישום המקרקעין.

"למרות זאת, יש גורמים רבים המעכבים את הרישום. במקרים רבים הקרקע שעליה מוקם הפרויקט לא עברה איחוד וחלוקה (פרצלציה - רנ"ה), תהליך בסיסי ביותר שנמשך שנים. בלי התהליך הזה לא ניתן לרשום את הקרקע כיחידת רישום בטאבו, לא ניתן לרשום את הבניין כבית משותף ולא את הדירה כתת-חלקה".

לדברי השמאי הממשלתי היוצא אייל יצחקי, "גורם נוסף שעשוי לעכב רישום בטאבו הוא מינהל מקרקעי ישראל. המינהל הוא עוד חולייה בשרשרת לצורך רישום הנכס, וזמן התגובה שלו ממושך מאוד, מה שמעכב את הרישומים בטאבו".

בעיות אחרות שגורמות לאי רישום דירות בטאבו הן חבות במס שבח לרשות המסים או בהיטלי השבחה ובתשלומים אחרים לרשויות המקומיות. כך עלול להיווצר מצב שבו אדם או קבלן מנהל דיונים על גובה החובות שלו לרשויות, ואינו יכול להשלים את הרישום בטאבו עד הסדרת העניין.

נכס שאינו רשום - אינו בטוח

אי רישום דירה בטאבו מגלם אי-ודאות וסיכון מסוימים עבור בנקים למשכנתאות, וכן עבור רוכשי דירות פוטנציאלים, שרוצים להיות בטוחים שהדירה אכן רשומה על שם מי שמתיימרים להיות בעליה, ושאין עליה עיקולים או התחייבויות קודמות.

"קונה שרוכש נכס שאינו רשום בטאבו, חשוף ליותר סיכונים", מסביר יצחקי, "במקרים קיצוניים הוא אף עשוי להיות קורבן לתרגילי עוקץ. הערת האזהרה שבאה להזהיר את הקונה לא קיימת אם הבניין אינו רשום כבית משותף ולכן בנכס כזה יש פגם".

הפגם בא לידי ביטוי בירידת שווי הדירות. לפי הערכות של משרד השמאי הממשלתי הראשי, באזורים המתאפיינים באוכלוסייה שרמתה הסוציו-אקונומית גבוהה, שווי נכס שאינו רשום בטאבו עשוי להיות נמוך בשיעור של 2.5% ממחירו של נכס דומה הרשום בטאבו. לעומת זאת, באזורים המתאפיינים באוכלוסייה שרמתה הסוציו-אקונומית נמוכה ההפחתה מסתכמת בשברי אחוזים בלבד. בדירות שרישומן מתנהל אצל חברות הבנייה הגדולות, שווי הנכס כמעט שלא נפגע, עקב האמינות של הרישום האלטרנטיווי.

כאמור, גם בנקים לא אוהבים לתת משכנתאות על דירות שאינן רשומות בטאבו. "הבנקים מתנים את מתן ההלוואה ברישום שעבוד על הדירה בטאבו", אומר עו"ד גלמן, "כשהדירה אינה רשומה כלל בטאבו, הבנקים מקשיחים עוד יותר את התנאים למתן ההלוואה ולכן התוצאה היא קבלת משכנתא הכרוכה בעלות גבוהה יותר".

עו"ד בן יעקב מספר עלות הטיפול בדירה שאינה רשומה בטאבו, אף אם נרשמה הערת אזהרה על שם הקונה, גבוהה יותר: "רישום בטאבו מהווה ראיה לזכויות של מי שרשום. כשיש רק הערת אזהרה אין ודאות כזו, וצריך לבצע בדיקה של כל שרשראות העסקות שהיו בנכס. בעוד שהערת אזהרה משמעה התחייבות חוזית בלבד, הרישום בטאבו יוצר קניין, התחייבות שאינה ניתנת לסתירה. כעו"ד, אני יכול לומר שאם אני נדרש לטפל בנכס כזה שאינו רשום בטאבו, אני מתמחר את שירותי בהתאם".

לדברי אפרתי, המדינה פעלה בשנים האחרונות להגדיל את מספר הדירות הרשומות בטאבו. האחריות, לדבריה, עוברת כעת לקבלנים. "כל זרועות המדינה הקשורות ברישום עשו מאמץ להביא את תהליך הרישום להשלמה וכיום רוב החלקות עברו פרצלציה. השלב הבא הוא נטו באחריות הקבלנים - הם מנהלים את תיקי המשתכנים ויודעים בדיוק כמה מכרו ולמי". בשנים האחרונות הגיש מינהל מקרקעי ישראל כמה תביעות נגד קבלנים שהשהו את רישום הדירות שבנו בטאבו.

תיקון לחוק מכר דירות, שאושר במארס, מנסה להסדיר את המעוות ולחייב את הקבלנים לרשום נכסים בטאבו ובפנקסי הבתים המשותפים בתוך שנה ממועד רישום הפרצלציה. בפועל, החוק ממשיך להעניק כר פעילות רחב לקבלנים.

משרד האוצר המליץ להקים ועדה בין-משרדית שתאיץ את הליך הרישום גם אם לא שולמו המסים. הניסיון נגנז עם העברת תיקון לחוק שאושר בחוק ההסדרים, שקבע כי בכל עסקת מקרקעין יתחייב הקונה להעביר לרשות המסים 7%-15% מהתמורה שנקבעה. הסכום יהווה ערובה או פיקדון לרשות המסים על חשבון הוצאות המס שחייב המוכר. רק לאחר הסדרת התשלום תירשם העסקה בטאבו.

בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב כי המהלך נעשה כדי להשלים רישום של עסקות בטאבו שמתעכבות בשל אי הסדרת החובות לרשות המסים. עם זאת, החוק גרר ביקורת קשה, ויישומו הוקפא בינתיים.

הסדרת נושא הרישום בטאבו, אם כן, מתקדמת באטיות והבעיות מצטמצמות והולכות. עם זאת, החסמים עדיין רבים, והדרך לרישום בטאבו של כל הדירות הרלוונטיות בישראל עודנה ארוכה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker