רשות המסים הפכה את רוכשי הדירות לבני ערובה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רשות המסים הפכה את רוכשי הדירות לבני ערובה

הדרישה להעברת המקדמות למס שבח היא מיותרת ומזיקה

4תגובות

לא מחירי הדיור מסעירים את הענף ואף ולא הרפורמות עליהן מזדרזים להכריז שוב ושוב קברניטי המשק הם המחוללים את אי השקט. ענף הבנייה חרד מן היום בו תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין ייכנס לתוקפו (בסוף החודש) ויחול גם על מי שרוכש דירה חדשה מקבלן.

מדובר באחת המהפכות המשמעותיות ביותר שחלו בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות, אולם חקיקתה ויישומה לא לוו בדיון ציבורי ודיוני החקיקה סביבה לא צפו את הסערה שתחולל. הרפורמה המדוברת עוסקת בנבכי מיסוי עסקות הנדל"ן, תחום המוכר למקצוענים בלבד וקיים קושי להתמודד עימו מעל דפי העיתון.

ואף על פי כן, תוצאות היישום הצפוי של החוק עלולות פשוט לעצור את הבנייה בשוק הנדל"ן, אותו שוק שהממשלה על כל זרועותיה רק מנסה להגדיל את פעילותו ואת ההיצע בו במטרה לקרר את מגמת עליות מחירי הדיור.

במקור, כרגיל, מדובר ברפורמה צרכנית. מטרת התיקון המוצהרת - לזרז את הליכי רישום הנכסים בישראל, מי יכול להתנגד?

אם עד היום הרוכש עלול היה להתעכב בביצוע רישום נכס בטאבו עד שהמוכר יסדיר את ענייניו מול רשות המסים, הרי שעל פי תיקון 70, הרוכש יעביר למס השבח מקדמה על חשבון המס בו חייב המוכר.

מקדמה זו תשמש את הרשות כמעין ערובה, והיא תזכה את הרוכש בקבלת אישור מס שבח לרישום הנכס על שמו בטאבו (אם כי יש לציין כי אישור זה אין בו די לצורך העברת הנכס בטאבו, וישנם אישורים נוספים שצריכים להתקבל). עד כאן - סביר.

אבל התיקון לחוק לא עושה את ההפרדה הנדרשת בין רכישת דירה מאדם פרטי (דירת יד שנייה) אשר לגביה התיקון רלוונטי ובין רכישת דירה מקבלן.

מדוע נדרשת ההפרדה? משום שקבלן אינו חייב כלל במס שבח. קבלן חייב במס הכנסה, ולכן מס שבח פוטר את הקבלן מתשלום על מנת למנוע כפל מס. כך יוצא שהחלת הדרישה להעברת המקדמות למס שבח על ידי הרוכשים מן הקבלנים, היא מיותרת ומזיקה.

רשות המסים הזדרזה להציע פתרונות מסובכים לבעיה שיצרה. במקום להודיע שהתיקון אינו חל על הרוכשים דירה מקבלן, הודיעה הרשות כי היא תייצר מסלולים מיוחדים לקבלנים שבאמצעותם ניתן לנטרל את חובת העברת המקדמות.

לו משמעות הדברים היתה כי הקבלן יבוא, ידפוק על דלתו של פקיד השומה, יראה לו את רישיון הקבלן ויקבל את הפטור הראוי ובכך יפטור את דיריו מעונשו של זה - דיינו.

אך מי שמכיר את רשות המיסים יודע לזהות כבר את המלכודת הנטוות. הנה עומדת המסכה צרכנית להיות מוסרת מעל פניה של רשות המסים כי זאת יש לדעת - רשות המסים נמדדת בדבר אחד בלבד - באכיפת גביית המס. זו מטרתה וזו תכליתה.

ועל כן, הרשות מעמידה תנאים לקבלת הפטור הנדרש. אילו תנאים הרשות מעמידה? בראש ובראשונה - סילוק כל חובותיו של הקבלן כלפי כלל זרועותיה של רשות המסים. זאת ועוד - רשות המסים מחייבת את הקבלן להפקיד בידיה או בידי הבנק המלווה בטוחות כספיות בשיעורים גבוהים בכדי להבטיח על כל מקרה את גביית המיסים העתידית על ידה (אם בכלל תהיה חבות מס). בכך מקדימה הרשות להבטיח את האינטרסים העצמיים שלה - אך על חשבון מי?

רשות המיסים פועלת ובראשונה על חשבון ציבור רוכשי הדירות. הפקדה של ערבויות משמעותה פגיעה בהון העצמי של הקבלנים, קשיים במימון פרויקטים חדשים וייקור עלויות ההון.

בנוסף, מקשה הרשות גם על הבנקים המלווים החשופים כל העת למצב בלתי נסבל מבחינתם בו רוכשי הדירות יעבירו חלילה ליידי הרשות את הכספים המיועדים לפרויקט.

עורכי הדין נבוכים מן ההוראה אשר סותרת תיקון אחר בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אשר בכלל אוסר העברת מקדמות כאמור לרשויות המס ומחייב שמלוא התשלומים בגין רכישת הדירה מקבלן בליווי בנקאי ישולמו באמצעות שוברים ישירות לחשבון הליווי של הבנק.

הבנקים אינם יודעים כיצד להגן על הרוכש וכיצד לגבות את תשלומיו לרשות המסים בערבויות ראויות. וגם חשבים ורואי חשבון מורטים את שערותיהם בניסיון להבין את מהלכי הרשות וההיגיון שמאחורי תיקון החוק.

במהלך תיקון 70 הפכה רשות המיסים את ציבור רוכשי הדירות למעין בני ערובה. אם לא ימולאו תנאיה לקבלת הפטור הנדרש מרוע הגזרה - יחויבו לכאורה הרוכשים להעביר לידיה מקדמות.

כיצד ניתן לפתור את כל התסבוכת המיותרת הזו?

נדמה כי אין ברירה ונדרש לחזור ולתקן את החוק כך שהוראת העברת המקדמות הקבועה בו לא תחול על רכישה מקבלן, ומוטב לבצע זאת בטרם תתרחש אנדרלמוסיה בענף ולא בעקבות נזקיה.

ערן ניצן סמנכ"ל התאחדות הקבלנים ומנהל האגף לבניה ויזמות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#