האם תל אביב חסינה בפני ירידות מחירים? - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם תל אביב חסינה בפני ירידות מחירים?

כיום התשואה הגולמית הממוצעת על השכרת דירה בעיר היא 2.7%

7תגובות

>> לפני כמה שבועות הצגנו בטור זה כיצד ניתן לבנות תיק השקעות נדל"ן מפוזר היטב בהון עצמי נמוך. כחלק מהפיזור, ובמיוחד בתקופת חוסר ודאות זו, הדגשנו את הצורך לייצב את תיק הנכסים עם נכס סולידי, במטרה להימנע מירידה חדה בשווי התיק במקרה של ירידות מחירים עתידיות. האם נכס בתל אביב עונה על הגדרה זו? האם תל אביב חסינה בפני ירידות מחירים?

בגרף המצורף ניתן לראות את השתנות מחיר הדירה הממוצע (באופן נומינלי) בתל אביב ב-1995-2010. הגרף נראה בצורת סינוס - כלומר, הוא משקף עליות וירידות על בסיס תקופתי.

בשנות התשעים עלה הביקוש לדירות בעקבות העלייה מחבר העמים. הביקוש הגובר אל מול ההיצע הקיים גרם לעליות מחירים חדות משנה לשנה עד סוף העשור. החל משנת 2000 התייצבו הביקושים אל מול היצע הדירות הגדל, והחלה ירידת מחירים שנמשכה שלוש שנים. מחיר הדירה הממוצע בתל אביב ירד בתקופה זו בשיעור ריאלי של 20% (!). לאחר מכן, מחירי הנכסים בתל אביב נותרו קפואים עד לסוף שנת 2006, אז החל גל עליות המחירים האחרון.

TheMarker

אם נשווה את תל אביב לחיפה, נגלה שהיא אכן סולידית הרבה יותר. חיפה המשיכה את גל ירידות המחירים הנ"ל עד תחילת 2008. בסך הכל צנח מחיר הדירה הממוצע בחיפה ב-38% בשנים 2000-2008.

השקעה סולידית נמדדת כאמור בסך התשואה המתקבלת לאורך זמן. אנו צופים שהשקעה בנכס תניב לנו תשואה מהשבח (עליית מחיר הנכס) לאורך השנים ותשואה מניבה מהכנסה קבועה של דמי השכירות. עד כמה יציב הביקוש לשכר דירה בתל אביב נוכל ללמוד מהגרף הנוסף המצורף.

להוציא את נקודת הקיצון בשנת 2002, שנבעה משינוי שער החליפין של הדולר (להזכיר, שכר הדירה היה נקוב ברובו בדולרים באותה תקופה), אנו רואים יציבות רב שנתית במחירי שכר הדירה בתל אביב. המחיר הריאלי של שכר הדירה בעיר נשמר בין 1998 ל-2008, ורשם עלייה של כ-15% בין 2008 ל-2010.

תל אביב אכן מתבררת כיציבה כמו איגרת חוב ארוכת טווח. על פי התנהגות המחירים ההיסטורית, אדם שהשקיע בנכס בעיר והחזיק בו עשר שנים ויותר השביח את השקעתו. לפי הנתונים, הסיכון של הפסד הון (מכירה בהפסד) על נכס בתל אביב קטן ככל שתקופת החזקת הנכס היתה ארוכה יותר. מנגד, שכר הדירה היציב והביקוש הער לדירות להשכרה בעיר מקנים לבעל הנכס שקט יחסי על פני השנים.

TheMarker

עם זאת, כיום התשואה הגולמית הממוצעת על השכרת דירה בתל אביב (בהתעלם מתפוסה ריקה של הנכס ולפני הוצאות נלוות ותיקונים) היא 2.7%. כאשר לוקחים בחשבון שאפשרויות השבח העתידיות לוטות בערפל, לא ברור עד כמה כדאית השקעה בנכס בעיר.

כעת נשאל את עצמנו האם בסל השקעות הנדל"ן שלנו יש מקום ל"איגרות חוב ממשלתיות" בדירוג AAA ובתשואה נמוכה (כדוגמת נכס בתל אביב) או שברצוננו לשלב "איגרות חוב קונצרניות" בדירוג נמוך יותר, אך בתשואה מניבה גבוהה משמעותית (נכס קטן באזורי ביקוש מחוץ לתל אביב).

לסיכום, נכס ממוצע בתל אביב עולה כ-1.8 מיליון שקל. במינוף בנקאי של 70% נידרש להון של כ-600 אלף שקל - סכום גבוה שלרוב ירוקן את קופת ההון העצמי. כפי שכבר צוין בטור זה, בסכום זה נוכל ביתר קלות לרכוש שני נכסים באזורים הדרומיים של גוש דן, ובכך לקבל פיזור טוב יותר של ההשקעה.

דירה בתל אביב היא כיום "מותג" ישראלי, אך התשואה הנמוכה וגל עליות המחירים האחרון מטילים בספק את כדאיות ההשקעה בעיר. הסיכוי להמשך עליות המחירים בעיר הלבנה בטווח הקצר קיים. עם זאת, המשך התנהגות השוק לוט בערפל, עם סיכוי להתמתנות ו/או ירידות מחירים. אם בנדל"ן מניב עסקינן - תל אביב נראית כמו אופציה בעייתית כיום.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות: www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#