הפטישים של שטייניץ לא יעצרו את התייקרות הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפטישים של שטייניץ לא יעצרו את התייקרות הדירות

צעדי המיסוי החדשים עלולים לגרום דווקא לחיזוק מגמת עליות המחירים

29תגובות

>> "נאום הפטישים" של שר האוצר יובל שטייניץ בא לעולם על רקע התחושה בממשלה, שמלובה על ידי התקשורת, שהמשך עליית מחירי הדירות - למרות צעדי בנק ישראל בתחומי המשכנתאות והריבית וצעדי הממשלה לקראת הפשרה והשמשה נרחבת של קרקעות באזורי הביקוש - מחייב נקיטת פעולות דרסטיות נוספות.

אבל את צעדי המיסוי המתוכננים, שמופנים (כפי שהדבר מוצג בתקשורת) נגד "המשקיעים בדירות", שמוצגים לצורך המהלך כ"אויבי הציבור", יש לעצב תוך התחשבות בהשפעות הצפויות על מרכיבי השוק, שיחסי הגומלין ביניהם קובעים בסופו של דבר את מגמות המחירים.

להערכתי, כפי שיוסבר בהמשך, הפעלת צעדי המיסוי שהוצגו תחריף את תחושת המחסור והבהילות בשוק, ותגרום לחיזוק המגמה של עליית המחירים. כדי להבין מדוע צעדי האוצר צפויים לגרום דווקא לעליות במחירי הדירות ובתעריפי השכירות (עם השפעה גדולה יחסית על קצב האינפלציה) עלינו למפות את כוחות הביקוש וההיצע שמפעילים את התהליך העסקי בשוק הדירות.

החסם העיקרי

צד הביקוש למגורים נובע בעיקר מהתוספת השנתית נטו של משקי בית בישראל. תוספת זו נאמדת ב-41 אלף משקי בית בשנה (בעיקר ריבוי טבעי, וכן עלייה - השנה צפויים להגיע 18 אלף עולים חדשים). חלק ממשקי הבית הללו פונים לדיור בבעלות, כלומר רוכשים דירות, וחלק פונים לדיור בשכירות (בין השאר בדירות המושכרות על ידי משקיעים).

הנתון המשקף את תוספת ההיצע של דירות שיכול "לפגוש" את הביקושים הוא מספר התחלות הבנייה למגורים. הנתונים מצביעים על כך שרק בסוף 2011 השוק צפוי להגיע לאיזון בין תוספת הדירות הנדרשות (צד ביקוש) לתוספת ה"נשפכת" לשוק (צד ההיצע) - ולכן רק בסוף השנה צפויה, להערכתי, עצירה אמיתית של הלחצים לעליות מחירים.

TheMarker

עיון בנתונים מצביע על כך שבין 2008 ל-2011 מספר התחלות הבנייה גדל ב-36%. נשאלת השאלה מה עצר בעבר ועוצר כיום את גידול ההיצע? או במלים אחרות: מדוע, לנוכח עליית המחירים בשנתיים האחרונות, מספר התחלות הבנייה לא צמח בקצב מהיר יותר?

הטענה הנפוצה בתקשורת, שמקבלת חיזוק מהתבטאויות חוזרות ונשנות של שרי הממשלה, אנליסטים ומומחים אחרים לנדל"ן, קושרת את אטיות הצמיחה של ההיצע למחסור בקרקעות זמינות לבנייה. טענה זו נוחה לשיווק תקשורתי גם על ידי היזמים, שכן בכך מועברת האחריות למצב השוק לכתפי מינהל מקרקעי ישראל, שמוצג כגוף כושל שאינו מסוגל להשמיש קרקעות - ולכן הוא האשם בעליות המחירים.

אבל האמת מצויה, כרגיל, במקום שונה. הסיבה האמיתית לקצב המתון יחסית בגידול ההיצע היא היקף ההון העצמי שעומד לרשות היזמים ותמחור הסיכונים שלהם. כניסה של יזם להקמת פרויקט מגורים מחייבת אותו להביא הון עצמי בשיעור 30%-50% מההשקעה בפרויקט. מגבלת ההון של היזמים היא החסם העיקרי שמעכב את האצת ההתרחבות בפעילות הענפית.

הממשלה היתה יכולה לשחרר חסם זה באמצעות יצירת רשת ביטחון, למשל על ידי מתן התחייבויות רכישה (כפי שכבר נוסה ובוצע בעבר) - אבל כל עוד רשת כזאת לא נפרשת, מגבלת ההון תמשיך לחסום את קצב ההתרחבות.

יתרה מזאת, בדיקת נתוני שיווק ובעלויות על קרקעות מראה כי לחברות הבנייה המובילות יש רזרבות קרקע גדולות, שניתנות להשמשה מהירה ויכולות לאפשר גידול מהותי בהתחלות הבנייה. ואולם לא ייעשה שימוש בקרקעות אלה כל עוד היזמים לא יהיו משוכנעים ביכולתם לייצר רווחים מבנייה עליהן.

עם זאת, התחממותו של שוק הדירות מאז ראשית 2009 לוותה בהאצה בקצב שיווק הדירות, כך שהיזמים היו יכולים לחלץ ביתר מהירות את הונם ולעבור לפרויקטים נוספים. שינוי זה והגידול שנוצר עקב הרווחיות המשופרת מאז 2009 הם שמאפשרים את התרחבות הפעילות הענפית, שביטויה הרלוונטי בהקשר זה הוא הגידול במספר התחלות הבנייה.

הממשלה, שעד כה לא עשתה מאומה על מנת ליצור איזון מחודש בשוק ונתנה למעשה לכוחות השוק לפעול בעצמם, נזעקת כעת לפעולה, כמו ההכרזה על "צעדי הפטיש" של שר האוצר. אבל טענתי היא שהצעדים הללו יפעלו על השוק בכיוון הפוך מהנדרש, ובמקום למתן את עליית המחירים - הם עלולים לגרום להאצה בקצב העלייה במחירי הדירות.

משקיעים ביזמים

כדי להבין את טענתי המוזרה לכאורה יש להקדים ולומר כי ככל שמספר הדירות המיתוספות לשוק גדול יותר, ויהיה הרוכש שלהן אשר יהיה, כך קטן הלחץ הן לעלייה במחירי הדירות הן לעלייה במחירי השכירות. מכאן נובע כי חשוב ביותר בכל צעד ממשלתי שננקט להימנע לפחות מפגיעה בהיצע הטבעי המתפתח בשוק (כשלא מפעילים מדיניות אפקטיבית לזירוז גידולו).

שנית, כדי להעריך את הנזק שעלול לנבוע מצעדי שר האוצר, עלינו לשוב ולנתח את שיקולי היזמים. ברור לכל שליזמים אין זה משנה מי יקנה את הדירות - זוגות צעירים, משקיעים מקומיים, משקיעי חוץ או כל רוכש אחר. אבל אם מגזר המשקיעים, כולו או חלקו, ייבהל וייצא מהמשחק, הדבר יגרום להערכת סיכונים מחודשת בקרב היזמים ועלול לעצור מוקדם מדי את התרחבות ההיצע - מה שידחוף להאצה מחודשת של עליית מחירים הן של דירות לרכישה הן של תעריפי השכירות.

יתרה מזאת, למגזר המשקיעים יש יתרונות רבים בעיני היזמים. זו בין השאר הסיבה לכך שמבצעי מכירה מוקדמת מופנים בדרך כלל למגזר זה. בכך מקטינים המשקיעים את סיכוני היזמים ומהווים מנוף ליצירת היצע לרוכשים אחרים.

מכל הסיבות הללו נובע כי על הממשלה להימנע ככל האפשר מפגיעה במגזר הרוכשים בכלל ובמגזר המשקיעים בפרט. אינני טוען כמובן שיש מקום לתמרוץ המשקיעים, אבל פגיעה בהם ויצירת בהלה בשוק תשיג תוצאה הפוכה מהרצוי - ותקטין עוד יותר את אמינות הממשלה בכל הקשור לטיפולה בתחום הבנייה למגורים.

הכותב הוא ד"ר לכלכלה, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#