תמ"א 38 - הדור הבא - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 - הדור הבא

החסמים הביורוקרטיים המכשילים את תכנית תמ"א 2/38

11תגובות

>> מתנגדי תוכנית תמ"א 38 (להלן: "תמ"א 1/38") לחיזוק מבנים נגד רעידות רדמה טוענים כי חלופת פינוי-בינוי טובה בהרבה, שכן עדיפה בנייה חדשה עם תשתיות חדשות ופתרונות לחניה, על פני תוספות בנייה, שנבנות על גבי בניינים ישנים. העדפה זו כנראה עמדה גם לנגד עיניו של המחוקק, אשר תיקן ב-4 בפברואר 2010 את התמ"א בתיקון הידוע כתיקון 2 (להלן: "תמ"א 2/38"). במסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. יחד עם זאת, בתיקון וביישומו נותרו כמה כשלים המעלים סימן שאלה לגבי עתידו.

ראשית, לביצוע תמ"א 1/38 דרוש רוב של 66% מהדיירים בבית המשותף. הגם שהחוק לא קבע במפורש את רף ההסכמה הנדרש בתמ"א 2/38, ניתן להסיק כי נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים, וזאת מכיוון שאין עסקינן אך ורק בעבודות הנעשות ברכוש המשותף, אלא גם בדירות עצמן - שכן כל הבניין נהרס ונבנה חדש תחתיו.

רק לשם השוואה, בפרויקטים של פינוי-בינוי, המבוססים על אותו עקרון (הריסה ובנייה) אך אינם קשורים לתמ"א, נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים בבניין ובלבד שיהיה רוב של 80% במקבץ (כמה בתים משותפים אשר בכולם מתוכנן אותו פרויקט של פינוי-בינוי). כלומר, בכל בניין מתוך המקבץ חייב להיות רוב של 66%, ובסך הכל חייב להיות רוב של 80% בכלל המקבץ. לרוב, במקרים אלה, יש זכות תביעה נזיקית כנגד הדיירים הסרבנים, באמצעותה ניתן להפעיל עליהם לחץ לתת את הסכמתם.

שנית, במסגרת תמ"א 2/38 נקבע כי קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין לפי התוכניות המפורטות שחלות במקום. מאידך במסגרת תמ"א 1/38 מותרת חריגה של קווי הבניין, ובלבד שלא יקטנו עקב החריגה מ-2 מטר לצד ו-3 מטר לאחור. מגבלת קווי הבניין בתמ"א 2/38 יוצרת קושי מהותי, שכן חלק מהבניינים הישנים נבנו תוך ניצול מלוא שטח המגרש, כאשר כיום ניצול כזה אינו אפשרי לפי התוכניות המפורטות שחלות, וכך בשל המגבלה עלול שטח הדירה המקורי להצטמצם.

מעבר לכך, בבתים שבהם "נסגרו" מרפסות, שטח המרפסת נבנה במקרים רבים בהקלה מעבר לקו הבניין, ולפיכך גם שטח זה "ייגנז" במסגרת המגבלות החלות על תמ"א 2/38, המחייבות לבנות במסגרת קווי הבניין המותרים בתב"ע כיום.

חסם נוסף ומשמעותי למימוש זכויות הדיירים לפי תמ"א 2/38 הוא סוגיית הפטור ממס שבח. בהתאם להוראות הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין, זכויות הבנייה על פי התמ"א פטורות ממס שבח בכפוף לשני תנאים: התמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק ולא במזומן או בשווה כסף; בוצע חיזוק של המבנה לפי הוראות התמ"א. על פי עמדת רשות המסים כמפורט בהחלטה 5887/11 מה-22 בפברואר 2011, הפטור ממס שבח לא יחול על תוכנית תמ"א 2/38, שכן הריסת הבניין ובנייתו אינה מהווה שירותי בנייה על פי תוכנית החיזוק כנדרש בחוק מיסוי מקרקעין.

עמדה זו עומדת בניגוד מוחלט לכוונת המחוקק לעודד ביצוע פרויקטים על פי תמ"א 2/38 ונותנת עדיפות מיסויית בביצוע פרויקטים לפי תמ"א 1/38 חרף העובדה כי הריסת הבניין ובנייתו מחדש עדיפה לאין ערוך מבחינה תכנונית.

יש לקוות כי עמדת בית המשפט תהיה שונה מעמדת רשות המסים הנוגדת את תכלית החקיקה. יש לבחון את הכלים שבהם החסמים (או חלקם) המפורטים לעיל יוסרו כך שבסופו של יום ייצאו לדרך יותר פרויקטים מכוח תמ"א 2/38 תוך מתן פתרון לכל הבעיות התכנוניות אשר תמ"א 2/38 מתקשה לתת להן מענה.

הכותבים הם עורכי דין המלווים עסקות מכוח תמ"א 38



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#