כמה סיבות לאופטימיות בעיצומו של משבר הנדל"ן בארה"ב - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כמה סיבות לאופטימיות בעיצומו של משבר הנדל"ן בארה"ב

לאחר חמש שנות משבר חריף בשוק הדיור, כעת מתחילים להסתמן ניצנים ראשונים של פריחה מחודשת

2תגובות

אפילו בגיל המתקדם של חמש שנים, משבר הדיור בארה"ב עדיין חי ובועט. מחירי הבתים ירדו ב-3.3% בין פברואר 2010 עד פברואר השנה, לפי מדד S&P קייס-שילר - הירידה החדה ביותר מאז נובמבר 2009. המדד המועדף על הבנק הפדרלי, מדד מחירי הבתים קור-לוג'יק, הראה ירידה חדה עוד יותר של 7.5% במארס. זילו, מסד נתוני נדל"ן מקוון, דיווח באחרונה על ירידה של 8.2% במחירי הבתים בשנה שקדמה למארס. זילו דיווח על ירידת מחירים במשך 57 חודשים רצופים.

כעת חוששים האמריקאים מפני השלב הבא של המשבר. לפני שנתיים נראה היה כי שוק הדיור הגיע לשפל. מחירי הבתים והמכירות הפסיקו לרדת בזכות הריבית הנמוכה והטבות מס פדרליות נדיבות. אך בקיץ התברר כי היתה זו הפוגה זמנית. הטבות המס פגו בזמן שהכלכלה הרחבה יותר האטה, וירידת המחירים נמשכה. כמה פרשנים צופים כעת ירידה של 5%-10% נוספים במחירים לפני שהשוק יתקן את עצמו. הכלכלן רוברט שילר סבור כי תיתכן ירידה של עד 25% נוספים במחירי הבתים.

רוב הסיכויים כי ירידות כאלה יסבו נזק גדול לכלכלה האמריקאית. קיצוצים בתעסוקה בענף הבנייה מגבילים את הצמיחה ומפעילים לחץ נוסף כלפי מטה על המחירים. עם ירידת המחירים, המשכנתאות הקיימות נהפכות למשתלמות פחות, ויותר בעלי בתים בוחרים ליהפך לחדלי פירעון. הבנקים ושתי ענקיות המשכנתאות הממשלתיות, פאני מיי ופרדי מק, כורעים תחת מאגרים עצומים של בתים שעוקלו. מכירות גדולות של בתים מצד פאני ופרדי מסייעות להסביר את הירידה החדה במחירים השנה. לאור שיעור חדלות הפירעון הגבוה, הבנקים דורשים דירוגי אשראי טובים יותר ומקדמות גדולות יותר, מה שמקשה על רבים שמעוניינים לרכוש דירה ראשונה.

אבל יש סימנים לכך שזו השעה האפלה ביותר קצת לפני עלות השחר, והמצב עומד בפני שיפור. מהיבטים רבים, בעלות על בתים נהפכה למשתלמת יותר. בשקלול האינפלציה, המחירים קרובים למגמה ארוכת הטווח לאחר שנות הבועה בשנות ה-90 ובתחילת שנות ה-2000, והיחס בין מחירי הבתים לדמי השכירות חזר לרמתו שלפני הבועה.

נתונים אחרים גם מעידים על אפשרות שיפור. מספר הדירות הפנויות ירד ברבעון הראשון של השנה ונמצא כעת בשפל של שלוש שנים. דמי השכירות עלו, והאנליסטים צופים עלייה של יותר מ-4% השנה ובשנה הבאה. עליית דמי השכירות תומכת בדרך כלל במחירי הבתים משום שהיא הופכת את הבעלות על בתים למשתלמת יותר.

גם שוקי האשראי מחלימים. הלוואות המשכנתא עלו ברבעון הראשון של 2011, לפי הבנק הפדרלי של ניו יורק. מספר העיקולים החדשים ירד ב-17.7% ברבעון הראשון לעומת סוף 2010, ושיעור חדלות הפירעון בקרב משקי בית השתפר זה הרבעון החמישי ברציפות. ריביות המשכנתאות נפלו לשפלים היסטוריים, בהתאם לירידות התשואה על האג"ח הממשלתיות של ארה"ב.

אולי הבשורות הטובות ביותר בשוק הדיור מגיעות משוק העבודה. הכלכלה הוסיפה יותר מ-200 אלף משרות בכל אחד משלושת החודשים האחרונים ויותר מ-1.3 מיליון משרות בשנה האחרונה. תנאים טובים יותר בשוק העבודה מאפשרים למשקי הבית לעמוד בתשלומי המשכנתאות, והעיקולים פוחתים. במהלך רוב המשבר, לווים שפיגרו בתשלומי ההלוואות נקלעו לקשיים חמורים. ברבעון הראשון של השנה, לראשונה מאז 2007, מספר בעלי המשכנתאות שהצליחו להדביק את הפער בתשלומים עלה על אלו שפיגרו בתשלומים.

צמיחת המשרות יוצרת גם את מה שמכנים הכלכלנים "ביקוש צללים". חלק ממשקי הבית, בייחוד צעירים עובדים, חלקו דירות עם שותפים במהלך ההתאוששות כדי לחסוך בהוצאות, אך כעת יכולים להרשות לעצמם לגור לבד. מעל לכל, עסקי הבנייה הגיעו לשפל כה נמוך שאפילו התעוררות קלושה בביקוש מצד משקי בית חדשים יכולה להוביל לעליית מחירים. אם עליית המחירים, בתורה, תגדיל את התעסוקה בענף הבנייה, המעגל האכזרי אליו נקלע שוק הדיור יוכל לשנות את פניו לטובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#