המשבר בקמעונות מגיע גם לנדל"ן: דמי השכירות על נכסים מסחריים יורדים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המשבר בקמעונות מגיע גם לנדל"ן: דמי השכירות על נכסים מסחריים יורדים

מסקירה של השמאי הממשלתי על הנדל"ן המניב עולה כי התשואות יורדות בכל הענפים. בראש הרשימה - ענף המסחר

25תגובות
קניון נטוש בארה"ב. התוצאה האכזרית של עודף בשטחי מסחר
Will Fisher

שיעורי התשואה השנתית על נכסים מניבים בישראל ממשיכים לרדת בקצב איטי אך עקבי, כשהתשואה על נכסים מסחריים מובילה בירידות. כך עולה מסקירה שפירסם בסוף השבוע שעבר השמאי הממשלתי, המתייחסת למחצית השנייה של 2017. להערכת השמאי, אוהד עיני, מגמה זו מעידה על יציבות בשוק הנכסים המניבים. היא נובעת, בין היתר, מהיעדר חלופה אטרקטיבית להשקעה וממצב המשק.

הסקירה של השמאי הממשלתי היא סקירה חצי שנתית שנערכת מ-2007, וכוללת כמה רכיבים: נכסים בהם בוצעו עסקות מכר ושכירות; ערים נבחרות, שבהן מושוואות עסקות מכר בנכסים מניבים אל מול נתוני השכירות בהם; ושיעורי תשואה, שמשמשים כבסיס להערכות שמאיות של נכסים במסגרת דוחות חשבונאיים.

לדברי השמאי הממשלתי, הסקירה הנוכחית מבוססת על נתונים מכ-850 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה. נכסים אלה מפוזרים בכ-35 ערים ברחבי הארץ, באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה.

הסקירה מיינה את הנכסים לשלושה סוגים: שטחי מסחר, שטחי משרדים ושטחי לוגיסטיקה ותעשייה. בעוד שהתשואות על שטחי המסחר ועל שטחי התעשייה והלוגיסטיקה נותרו באותן רמות בין החציון הראשון של 2017 לחציון השני – 7.2% ו-7.7% בהתאמה, התשואות על שטחי משרדים רשמו ירידה קלה מ-7.6% ל-7.5% באותה תקופה.

גרפים של התחלות בנייה ושל תשואה שנתית על נכסים מניבים

ואולם בחינה ארוכת טווח יותר מגלה ירידה עקבית בתשואות על כל השטחים המניבים בעשור האחרון, כשהירידה הבולטת היא בתשואה על שטחי מסחר. עד 2012 היתה זו גבוהה מהתשואה על שטחי משרדים, ואולם מאז היא יורדת בקצב מהיר יותר, וכיום תשואות על משרדים עולות על אלה של שטחי מסחר.

השמאי הממשלתי אינו נותן הסבר למגמות ולשינויים הענפיים, ומסתפק בציון השוואות של רמות התשואה לתנודות בריבית בנק ישראל והאינפלציה, כשהוא מציין כי "מעיון בנתונים נמצא כי בד בבד עם הירידה בשיעורי הריבית והאינפלציה חלה ירידה, אם כי מתונה יותר, בשיעורי התשואה בנכסים מניבים. מאידך לא נמצא קשר מובהק בין התמורות התקופתיות בשיעורי הריבית והאינפלציה לבין שיעורי התשואה באותן התקופות", עם זאת, כאמור, השמאי אינו מנסה לחפש הסברים אחרים, במיוחד לא לנפילה בתשואות על שטחי המסחר. אלה הגיעו במהלך 2017 לשיא בקצב הירידה, כשתוך 5 שנים ירדו מ-8.3% בממוצע ל-7.2%.

תמורה זו, ניתן להעריך, מתקיימת בעיקר בגלל הבנייה הרבה של שטחי מסחר בשנים האחרונות, מגמה שבאה לידי ביטוי בהקמת שטחים מסחריים שכונתיים ותוספת קניונים בערים שונות, ובגידול המהיר של מסחר מקוון - שפוגע בהכנסות של עסקים מסחריים רבים, במיוחד רשתות האופנה. באחרונה נרשמו לא מעט חיכוכים בין רשתות הפועלות בקניונים לבין בעליהם, על רקע דמי השכירות ועלויות הניהול - שלטענת הסוחרים אינם תואמים את המשבר בענף.

לא רק מרכזי מסחר רבים הוקמו בשנים האחרונות, אלא גם שטחי משרדים ושטחי לוגיסטיקה. באזור תל אביב לבדו מוקמים כיום מאות אלפי מ"ר של משרדים, וגורמים שונים מתריעים בשנים האחרונות מהיצף בשטחים – מה שטרם ארע. מחירי השכירות מושפעים כמובן מההיצע הגדל.

לכך יש להוסיף כי על אף שהשמאי הממשלתי אינו מביא נתונים על היקפי הבנייה, ב-2017 נרשם שיא של 8 שנים לפחות בהתחלות בנייה בשטחים שמוגדרים בלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) ככאלה שאינם מיועדים למגורים, מה שמעיד על הבנייה הרבה בתחום הנדל"ן המניב. היקף התחלות הבנייה שלא למגורים בשנה שעברה הגיע ל-3.2 מיליון מ"ר, לעומת 2.5 מיליון מ"ר שנרשמו ב-2016.

גם גמר הבנייה בתחום זה, כלומר שטחים שבנייתם הושלמה, נמצא ברמה גבוהה מאוד של כ-6 מיליון מ"ר בכל אחת מהשנים האחרונות. סביר מאוד כי מיליוני המ"ר שמצטרפים לשטחים המניבים בישראל הם גורם משמעותי בירידות התשואות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#