הפריפריה פורחת - אך עד מתי תימשך - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפריפריה פורחת - אך עד מתי תימשך

הפריחה של שוקי הנדל"ן ביישובי הפריפריה מרשימה, אך קיים חשש כי בהעדר שינויים בתחבורה ותעסוקה - השיפור יהיה זמני בלבד

31תגובות

אחד הביטויים לעלייה בביקושים לדירות בפריפריה הוא שיעור הפרויקטים בפריפריה המופיעים בירידי הדירות. עד לפני כשנתיים, נכללו בירידים בעיקר פרויקטים הממוקמים בין נתניה לרחובות. באחרונה שווקו גם פרויקטים של בתים צמודי קרקע ביישובים כפריים בגליל ובנגב, ואילו ביריד הדירות הגדול בישראל, שיקיים מרכז הבנייה הישראלי בסוף השבוע בגני התערוכה בתל אביב, יוצגו פרויקטים מעכו בצפון ועד לקריית מלאכי בדרום.

לא פרץ אידיאולוגי ברוח בן גוריון גרם לפריחה הזו, אלא עליות המחירים במרכז שהפכו רכישת דירות ברדיוס של 30 ק"מ מתל אביב למשימה בלתי אפשרית עבור רבים. נתוני מינהל הכנסות המדינה מראים כי ב-2007-2008 חל מהפך, ושיעור העסקות בפריפריה (הנגב ואזורים הצפוניים לחדרה) קפץ מ-23% מכלל העסקות בשנים 2005-2006, ל-35% מ-2008 ועד היום. מנתוני המינהל ניתן להבין את הסיבה למהפך: בעוד שב-2004-2005 עלו מחירי הדירות בתל אביב בשיעור ממוצע של 30% ובמרכז הארץ בשיעור של 15%, מחירי הדירות ביתר האזורים במדינה הוסיפו לרדת. הפערים ההולכים וגדלים שיכנעו רבים לשנות תוכניות - ולהגר ליישוב מרוחק יותר.

מדובר בתהליך חיובי אך מקרי, והשאלות הן כמה זמן הוא יימשך ובאיזו מידה יצליח. לגבי המשך התהליך התשובה ברורה - מדובר בתהליך שנוצר עקב עליות מחירים, ועל כן הוא ידעך ויילך אם מחירי הדירות ירשמו מגמה הפוכה.

השאלה הנוספת היא עד כמה יצליח. בשנות ה-90 נרשמה בפריפריה פריחה גדולה, שכללה בנייה מאסיבית בערים כמו קריית ים, ערד, נצרת עילית, נהריה ואחרות. השגשוג נוצר כתוצאה מעלייה רחבת היקף ממדינות ברית המועצות לשעבר. ואולם מהר מאוד נהפכה הפריחה לדעיכה. למעט מקרים בודדים (כמו נשר שליד חיפה), אף אחת מאותן ערי פריפריה לא השתדרגה או הפכה לאטרקטיווית יותר. המומנטום אבד.

מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, קובי לנגלייב, אומר כי ארבעה גורמי מפתח דרושים להצלחה ולחיזוק הפריפריה: תשתיות תחבורה ונגישות למרכז; תעסוקה; תשתיות מקומיות של שירותים קהילתיים ועירוניים, ובראשם חינוך ותרבות וגם איכות סביבה; ומחירי דיור שנחשבים לאטרקטיוויים. לשלושת הגורמים הראשונים אחראיות רשויות הממשלה והרשויות המקומיות, ואילו גורם המחיר נקבע בראש ובראשונה על ידי שוק הדירות. ואולם, גם כאן לממשלה יש אפשרות להתערב, כפי שאכן בחרה לעשות באחרונה כשהחליטה על מתן סיוע לחסרי דיור שירכשו דירות באזורי עדיפות לאומית.

בעיות תחבורה ותעסוקה

סביר שהזוגות הצעירים מניחים שבטווח הקצר, פער המחירים בין דירה במרכז לדירה בפריפריה גדול מספיק כדי להצדיק שינוי במקום המגורים. אבל מה הלאה? בחינה של הפרמטרים השונים מראה כי שינוי אמיתי ומשמעותי עדיין לא פה.

מרבים לשבח את כביש חוצה ישראל כמקשר בין הפריפריה למרכז. ואולם, מדובר בכביש אגרה שנסיעות יומיות בו מצטברות לעלויות גבוהות, ויישובים לא מועטים מרוחקים מהמחלפים שלו. לפיכך, יש עוד הרבה שיפורים לעשות בתחום הכבישים. התקלות והשביתות שאירעו באחרונה ברכבת מראות עד כמה רעוע ולא אמין השירות התחבורתי הזה, אם כי תוכניות ופרויקטים לשנים הקרובות אמורים לשפר מאוד את המצב.

גורם חשוב נוסף הוא תעסוקה. מאחר שלא מסתמנת פריצת דרך בתחום בעתיד הקרוב, סבור לנגלייב שהצעירים שיעברו לפריפריה יעדיפו להסתמך על צירי התחבורה למרכז מאשר לחפש חלופות תעסוקה מקומיות. אם מצב התעסוקה בפריפריה לא ישתפר, רוב הסיכויים שהם ישובו תוך כמה שנים למרכז, אלא אם יחול מהפך בצביון היישובים בפריפריה - איכות חיים, שירותים קהילתיים וחינוך ברמה גבוהה יוכלו להוות פיצוי על הריחוק מהמרכז. באספקטים אלה, מרבית יישובי הפריפריה לא הצליחו להמריא בגלי העלייה של שנות התשעים, והשאלה אם יצליחו לעשות זאת הפעם - רלוונטית ביותר.

סקר שערך מרכז הבנייה הישראלי לקראת היריד הנוכחי, מרמז על מידת האמון של זוגות צעירים בשינוי משמעותי בפריפריה. "שאלנו 1,340 מתעניינים ברכישת דירה או בשיפוצה, האם יהיו מוכנים להתגורר בפריפריה, במידה שהמחיר יהיה נמוך משמעותית ותהיה להם עבודה זמינה בקרבת מקום", מספר לנגלייב. "רק 187 נשאלים - פחות מ-15% - השיבו בחיוב. 123 נשאלים, כ-9%, השיבו "אולי", 16% השיבו "כנראה שלא", ו-804 איש, כ-60%, ענו "בשום פנים ואופן לא". במלים אחרות, הסקר מחזק את הסברה שהפריחה הנוכחית של הפריפריה היא זמנית בהחלט.

המחירים עולים

בדיקה שערך מרכז הבנייה בערי פריפריה קרובות יחסית מעידה שגם המחירים עלולים להיות בעייתיים - מחירה של דירת שלושה חדרים בקריית גת, למשל, הוא כ-700 אלף שקל. לכאורה, אומר לנגלייב, מחיר סביר, ואולם מיעוט דירות קטנות בבנייה חדשה עלול לגרום לעלייה בביקושים ובמחירים של דירות אלה; מתוך 8,000 דירות המתוכננות לקום בקריית גת בחמש השנים הקרובות, רק 100 הינן דירות של 90-100 מ"ר.

דוגמא נוספת שמביא לנגלייב הינה של חדרה - אחת הערים המבוקשות ביותר כיום בזכות נגישות לעורקי תחבורה ראשיים ורמת מחירים נוחה. תנופת הבנייה בעיר, הוא אומר, הינה בקצב של מעל ל-500 דירות מדי שנה - כפול ממספר הדירות שנבנו בעיר בשנים 2006-2009. גם כאן הבעיה היא המחירים העולים ומיעוט הדירות הקטנות. כיום, הוא אומר, מחירה של דירת 4 חדרים חדשה בחדרה קרוב למיליון שקלים, סכום מכובד לכל הדעות, שיגרום לרבים לבטל את כוונתם לרכוש דירה בעיר.

שילוב של בעיות תחבורה, איכות חיים שעדיין לא עלתה במידה מספקת והעדר פתרונות תעסוקה צפוי להעיב על צמיחת הפריפריה. בלי מתן פתרונות אמיתיים לבעיות אלה, הפריחה שראינו בשנים האחרונות צפויה להיות אירוע חולף.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#