נכס בשרון - השקעה סולידית - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נכס בשרון - השקעה סולידית

במקרה של ירידות מחירים - נכסים בשולי הפריפריה יושפעו יותר מנכסים במרכז

7תגובות

>> במאמר קודם הצגנו כיצד ניתן לבנות תיק השקעות נדל"ן מפוזר אשר ימנע תנודתיות יתר הן ברמת השכירות המתקבלת הן ברמת השבח החזוי. במאמר הצגנו פירמידת השקעות, אשר בסיסה מייצג השקעה בנכס סולידי וקודקודה נכס שיכול להיות תנודתי יותר ברמת השווי ובביקוש לשכירות.

כדוגמה לנכס בקודקוד הפירמידה הצגנו דירת 2 חדרים באזור הוותיק של חיפה. כעת נותר לבחון את הבעיה מצד השני - מה ייחשב נכס סולידי? מדובר בנכס שמחד תנודתיות המחיר שלו על פני שנים נמוכה, ומאידך ממוקם באזור המבוקש על ידי שוכרים. הנכסים בערי השרון כמו רעננה, הרצליה, כפר סבא והוד השרון עונים על מאפיינים אלה.

מחיר דירה ממוצע באזור השרון בשנת 1995 היה 537 אלף שקל. ב-2010 היה המחיר הממוצע כ-1.35 שקל. התייקרות במחירי דירות בעשור וחצי היא דבר צפוי, אך במקרה של אזור השרון אנו רואים השתנות מחירים אחידה ויציבה על פני השנים.

גם בשוק השכירות המקומי נרשמה עליית מחירים יציבה למדי. להוציא את נקודת הקיצון של שנת 2002 שנבעה מעלייה בשער החליפין של הדולר (שכר הדירה היה נקוב אז ברובו בדולרים), גרף השכירויות מציג התנהגות אחידה, כמעט ליניארית. לאור האמור נראה שהשקעה בנכס באזור השרון היא כה סולידית, כמוה כרכישת איגרות חוב של ממשלת ארה"ב. האמנם?

ובכן כמובן שהניתוח שהוצג הוא ניתוח היסטורי ולא בהכרח מה שהיה הוא שיהיה. עם זאת, בהשוואה לנכס בחיפה, שדרות או נתיבות, אזור השרון מציג יציבות.

האם להשקעה כזו יש גם חסרונות? הדמיון החזק לאיגרת חוב ממשלתית בא לידי ביטוי גם בתשואה. ב-2010 התשואה הגולמית הממוצעת מהשקעה בנכס מניב ממוצע באזור השרון היתה 3% בלבד. אם ניקח בחשבון שכר דירה של 11 חודשים בשנה והוצאות נלוות שונות, תהיה התשואה 2.5%-2.7% בלבד. אכן איגרת חוב ממשלתית.

האם כדאי להשקיע בנכס עם תוחלת (צפי) תשואה של 2.5%-3%? זו כבר שאלה אישית של המשקיע ותלויה במחיר ההון האישי. מאידך, לשאלה האם כדאי לייצב את תיק ההשקעות בנכס סולידי תהיה תמיד תשובה חיובית.

מחירי הנכסים התייקרו בעשרות אחוזים בשלוש השנים האחרונות ולא מן הנמנע שנחזה בהתייצבות או אף ירידת מחירים בטווח הקרוב או הבינוני. סביר להניח כי במקרה של ירידות מחירים, נכסים המצויים בשולי הפריפריה יושפעו באופן חזק יותר מאשר נכס ברחוב אחוזה ברעננה.

ייצוב מול תשואה

ברור וידוע לגבי כל תיק השקעות כי הוספת מרכיב איגרות חוב מייצב את התיק אך מפחית את תוחלת התשואה לאורך זמן. נשאלת השאלה עד כמה צריך להתפשר בתשואה בכדי לייצב את תיק השקעות הנדל"ן שלנו.

אין ספק שייצוב התיק חשוב עד מאוד בתקופה כזו של חוסר ודאות בנוגע למחירי הנכסים בעתיד. עם זאת, הפשרה שנצטרך לעשות בעקבות רכישה של נכס "סולידי" יכולה להיות קטנה הרבה יותר. גוש דן, לדוגמה, מתנהג בצורה זו או אחרת באופן דומה לאזור השרון. רכישה של נכס בעלות נמוכה יותר בפרברים הדרומיים של גוש דן כמו חולון או בת ים יכולה להיות פשרה הולמת בין תשואה לתנודתיות עתידית. במקרה זה ניתן להשיג נכסים המניבים, נכון להיום, תשואה גולמית של 4.5% או אפילו 5%, ועדיין יכולים להוות מרכיב "אגח"י" בתיק שלנו.

ציינו כמה פעמים ששוק הנדל"ן הופך להיות צפוף, יקר ודל בעסקות אטרקטיביות. כאן באות לידי ביטוי יכולותיו של המשקיע המתוחכם לבנות לעצמו תיק השקעות נדל"ן יציב ובתשואה הולמת לאורך זמן.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"

תגובות באתר: www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#