האוצר: מחירי הדירות בצפון הוותיק של ת"א צנחו; המשקיעים נוטשים בעיקר את הפריפריה - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האוצר: מחירי הדירות בצפון הוותיק של ת"א צנחו; המשקיעים נוטשים בעיקר את הפריפריה

לפי סקירת הכלכלן הראשי, הרבעון השני של השנה הוא הנמוך ביותר ברכישת דירות ב-4 השנים האחרונות ■ המשקיעים נוטשים את הפריפריה ומתרכזים בתל אביב

155תגובות
הצפון הוותיק של תל אביב
עופר וקנין

משרד האוצר מחדש את ביקורתו על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בתחום הדיור - ככל הנראה על רקע מדדי מחירי הדירות, שמצביעים באחרונה על בלימת ירידות המחירים. במסגרת הסקירה לרבעון השני של 2018, מדדו באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את מחירי הדירות בצפון הוותיק של העיר לפי שיטת מדד קייס-שילר האמריקאי. אנשי האגף מצאו כי המחירים באזור זה צנחו ב-9%. לטענת האוצר, עליות המחירים האחרונות שמצאה הלמ"ס בתל אביב היו מוטות.

מדד קייס-שילר הוא המדד האמריקאי המפורסם ביותר למחירי דירות, ומתבסס על מדידת עסקות חוזרות בדירות, בניגוד לשיטת המדידה ההדונית המשמשת את הלמ"ס, המתבססת על איכות דירות. בישראל, ברוב האזורים קשה ליישם את השיטה האמריקאית, בשל מיעוט העסקות ומדגמים קטנים יחסית. בכלכלן הראשי הסבירו כי התמקדו בצפון תל אביב משום ששם נרשמו הרבה עסקות באופן יחסי.

"השטח התחום בין רחוב ארלוזורוב לנחל הירקון הוא חלק ניכר מהצפון הישן של תל אביב, והוא אחד ממוקדי הביקוש הגבוהים ביותר בתל אביב. עובדה זו היא שאיפשרה, בין היתר, לבצע אמידה בשיטת קייס-שילר - הדורשת מספר גבוה של עסקות", מסבירים בכלכלן הראשי, ומתחייבים בקרוב להרחיב את הניתוח לשכונות נוספות בתל אביב.

רכישות רבעוניות של צעירים מול משקיעים ומשפרי דיור

על פי המדידה, בין השנים 2000 ל-2016 מחירי הידרות עלו נומינלית פי 3.4 - שיעור כפול מהעלייה הארצי באותה תקופה כפי שמשתקף ממדד הלמ"ס. "עם זאת, החל ברבעון הראשון של 2017 יורדים מחירי הדירות באזור זה בשיעור מצטבר של 9%, ומהם היתה ירידה של 1.1% ברבעון השני של השנה. ירידת מחירים זו אינה מפתיעה לאור הירידה החדה במספר העסקות", נכתב בסקירה.

תל אביב ממשיכה להוות האטרקציה העיקרית למשקיעים, אך אלה מצמצמים את חלקם בשוק, ועוסקים בעיקר במכירת דירות. ברבעון השני של השנה מכרו משקיעים כ-5,000 דירות, לעומת 3,200 שרכשו (ירידה של 25%, לעומת הרבעון המקביל ב-2017, והנתון הנמוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם). בסך הכל מאז הרבעון השני של 2016, מלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד ב-12 אלף.

על פי אגף הכלכלן הראשי, המשקיעים שעדיין נותרים בשוק מעדיפים להתמקד במספר מצומצם של אזורים. כ-12% מהדירות שרכשו המשקיעים במחצית הראשונה של השנה, נמצאות בתל אביב, לעומת כ-10% במחצית הראשונה של 2016; ירושלים, העיר השנייה בביקושים אצל משקיעים, הגיעה במחצית הראשונה של השנה לשיעור של כ-9% מהדירות, לעומת כ-6% במחצית הראשונה של 2016. חיפה, במקום השלישי, ריכזה כ-6% מרכישות המשקיעים במחצית הראשונה של השנה, לעומת כ-4% לפני שנתיים.

משרד האוצר בירושלים
Assaf Luxembourg

"ניכרת נטישה של משקיעים את ערי הפריפריה, בפרט ערים שנהנו בשנים האחרונות מתנופת בנייה חזקה כמו קרית גת, עפולה וחריש", נכתב בסקירה. "בעוד ב-2015 נמנו קרית גת ועפולה על עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים (מקומות 10 ו-14 בדרוג, בהתאמה), בחצית הראשונה של 2018 ירדו ערים אלה למקומות 44 ו-22".

הכלכלן הראשי הבעיה אינה ביקוש כבוש

הכלכלן הראשי קורא תיגר לא רק על ממצאי מדדי המחירים של הלמ"ס, אלא גם על תזת הביקוש הכבוש, המשמשת גורמים שונים כהסבר לקיפאון בשוק. אלה מסבירים את מיעוט העסקות בכך שזוגות צעירים דוחים ביצוע עסקות עקב המתנה לדירות שיוגרלו בפרויקטים של מחיר למשתכן. לטענת הכלכלן, עצם העובדה שהאזור שהוביל את צניחת העסקות בקבעון השני הוא מחוז תל אביב, שבו עד לאחרונה לא התקיימו מכרזים במסגרת מחיר למשתכן, "יש בה כדי להעמיד בסימן שאלה את הטענה שהקיפאון בשוק מוסבר על ידי ביקוש כבוש".

ביקורת נוספת של הכלכלן הראשי על הלמ"ס סובבת סביב מדד המחירים המחוזי, שבחודשים האחרונים הראה עליות חדות. לטענת הכלכלן הראשי, הירידה החדה במספר העסקות שבוצעו במחוז תל אביב גרמה גם לשינויים בתמהיל הדירות הנמכרות: נמכרו יותר דירות שעברו הגדלה והשבחה (כמו תמ"א 38), בלי שהדבר בא לידי ביטוי בחישובים של הלמ"ס. לכן, בלמ"ס רואים עליות מחירים בדירות אלה, אף שבפועל העליות נובעות מהשיפוצים וההרחבות המתלווים לתמ"א 38.

נחזור לסקירה עצמה. ברבעון השני של השנה בוצעו מעט מאוד עסקות, ולמעשה, כמות העסקות שבוצעה ברבעון זה היא הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, והגיעה ל-23,173 דירות. זוגות צעירים היו כ-48% מכלל השוק הזה, כשרכשו 11,200 דירות. מתוכן כ-15% בלבד היו דירות שנמכרו במחיר למשתכן.

חלק מהדירות שנרכשו מיד שניה בשוק החופשי, בעיקר באזור השפלה (רחובות, ראשון לציון, נס ציונה ומודיעין) היו קרובות במחיריהן לדירות חדשות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן. עובדה זו מחזקת את הטענה שלזוגות צעירים יש מספיק חלופות לרכוש דירות במחירים נוחים יחסית, במקומות רבים, מעבר לתוכנית מחיר למשתכן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#