השוכר התקין בדירה מזגן? עליך לשלם מס - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השוכר התקין בדירה מזגן? עליך לשלם מס

מהם נהלי תשלום המס במקרים של שיפוצים בנכס מושכר?

2תגובות

שיפוצים ותוספות בנכס מושכר מהווים ככלל הכנסת דמי שכירות בידי בעל הנכס המושכר. בהתאם לגישת רשויות המס כפי שעולה מהוראה מקצועית שפורסמה לאחרונה, במידה והשיפורים במושכר נעשו בתמורה להפחתת דמי השכירות, הרי שמועד תשלום המס בגין הכנסה זו הוא מועד תחילת השימוש בנכס.

יאיר ולירון שכרו בחורף האחרון דירה ישנה בת"א שלא הותקן בה מזגן. בקיץ פנו לבעל הבית בבקשה שיתקין מזגן בדירה, וסוכם ביניהם, כי הזוג יתקין עתה מזגן על חשבונו וייהנה ממנו, ובסוף תקופת השכירות יקוזז מחיר המזגן מתשלום שכר הדירה האחרון. האם חייב בעל הדירה במס בגין התקנת המזגן, ומהו מועד חיובו?

הכנסת דמי שכירות בידי משכיר נכס אינה חייבת להיות בכסף, ויתכן שתהיה גם בשווה כסף. כך לדוגמא, שיפורים, שיפוצים או תוספת בנייה בנכס מושכר הנעשים על ידי השוכר ללא תמורה (או בתמורה חלקית אשר אינה משקפת את שוויים), עשויים להוות הכנסה מדמי שכירות בשווה כסף. גם בנייה של נכס חדש על קרקע המשכיר או כל השקעה אחרת המשביחה את הנכס עשויה להיכנס להגדרה זו.

בפסיקה נקבעו מספר מבחנים, על מנת להכריע האם שיפורים שבוצעו במושכר על ידי השוכר מהווים הכנסה מדמי שכירות בידי המשכיר. כך למשל, ככל שהנהנה העיקרי מהשיפורים במושכר הוא בעל הנכס, כך גוברת הנטייה לראות בשיפורים כהכנסת דמי שכירות בידי המשכיר (מבחן הנהנה העיקרי). ככל שהשוכר ביצע את השיפורים מבלי שהתבקש לעשות כך על ידי המשכיר או מבלי שהמשכיר ידע על כך, כך תגבר הטענה כי אין המדובר בהכנסה מדמי שכירות (מבחן המתנדב).

פרמטרים נוספים שייבחנו הינם, האם הנכס הוחזר לקדמותו בתום תקופת השכירות - ובמידה שכן תתחזק העמדה לפיה לא נוצר למשכיר יתרון מתמיד, ולפיכך אין לזקוף לו הכנסה מדמי שכירות - וכן, האם דמי השכירות המשולמים במזומן הוקטנו או שהינם נמוכים מהמקובל בשוק - שאז ניתן להסיק כי השיפורים מהווים הכנסה.

לעמדת רשות המיסים, ממבחנים אלו עולה כי ככלל, שיפורים במושכר המבוצעים על ידי השוכר מהווים הכנסה בידי המשכיר, למעט אם מתחייב השוכר לפנות את השיפורים בתום תקופת השכירות ומקיים התחייבותו זו.

בשלב זה עולה שאלת עיתוי ההכרה בהכנסה. כלומר, מתי יש להטיל מס על המשכיר בעל הנכס - בעת ביצוע השיפורים או בתום תקופת השכירות?

בהתאם לרשות המיסים, מועד הדיווח על ההכנסה והחיוב במס בגינה הינו המוקדם מבין החלופות הבאות:

1. סיום תקופת ההשכרה, כאשר תקופת ההשכרה כוללת גם תקופות אופציה שניתנה לשוכר להארכת הסכם השכירות.

2. מכירת הנכס המושכר, למעט העברות של הנכס תוך דחיית מס או תוך החלת רצף מס אחר (הורשה, פטור ממס במתנה לקרוב וכו'), שבהם מקבל הנכס "נכנס לנעלי" המשכיר.

3. שימוש המשכיר בשיפורים במושכר, ללא כל תמורה או עבור תמורה נמוכה ממחיר השוק.

4. המועד בו המשכיר נעשה זכאי לקבל פיצוי בגין פגיעה שנגרמה בשיפורים במושכר (למשל המועד שנקבע בפוליסת הביטוח).

יוצא, כי לכאורה, מועד החיוב במס אינו מועד ביצוע השיפורים במושכר, אלא ניתן לדחותו למועד סיום ההשכרה, שבו בדרך כלל חוזר להיות המשכיר בעל זכות לעשות שימוש בנכס כרצונו.

עם זאת, רשות המיסים מבהירה כי באותם המקרים בהם הוסכם בין המשכיר לשוכר כי בתום תקופת השכירות ישלם המשכיר לשוכר את שווי השיפורים במושכר, הרי שלא ניתן לדחות את מועד חבות המס כאמור לעיל. בהתאם, תחול חובת תשלום מס על המשכיר כבר במועד ביצוע השיפורים במושכר, וזאת, בניגוד לעמדה שהוצגה בפסיקת בתי המשפט.

ראוי לציין, כי בהתאם לגישת רשות המיסים כפי שהיא מוצגת בהוראה המקצועית, הוראות אלו לא יחולו כאשר הנכס המושכר הינו דירת מגורים בבעלות יחיד, אלא אם כן בוצעו במושכר שיפורים משמעותיים. אם כך, מהם שיפורים משמעותיים לעניין זה? נראה כי צביעת דירה לא תהווה שיפור משמעותי, אך החלפת ארונות מטבח בעלות של אלפי שקלים בודדים ויתכן כי אף התקנת מזגן ייחשבו לשיפור שיחייב זקיפת הכנסה למשכיר. במקרה כזה, מבהירה מפורשות רשות המיסים, הרי שסכום ההכנסה שתיזקף למשכיר תיחשב הכנסה לכל דבר ועניין. זאת לרבות לעניין תקרת הפטור המתואמת בהשכרת דירת מגורים למשכירים הבוחרים לדווח במסלול הפטור.

ובמקרה שלנו, בהתאם לגישת רשות המיסים, בעל הדירה של יאיר ולירון יחויב במס כבר במועד שבו יתקינו בני הזוג את המזגן בדירתם.

עו"ד (רו"ח) אייל מוליאן מנהל באשכול המיסים של פירמת BDO זיו האפט



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#