באתי לחזק, יצאתי מתוסכלת - מסלול המכשולים של תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

באתי לחזק, יצאתי מתוסכלת - מסלול המכשולים של תמ"א 38

כתבתנו רצתה לחזק את ביתה מפני רעידת אדמה, אבל נתקלה בקיר בטון; היא גילתה שהעירייה מוכנה לשלם על שיפוץ הלובי אבל לא על חיזוק היסודות - והבינה שלממשלה אין מענה לאסון

30תגובות

הכל התחיל מהפרסומות המאיימות שקראו בחודשים האחרונים לתושבי ישראל לחזק את בתיהם מפני רעידת אדמה. בתמונות נראתה אמא צעירה המחבקת את בתה בעוד הבית מסביבה רועד. "רעידת אדמה חזקה בישראל היא רק שאלה של זמן - אל תיתנו לה לתפוס אתכם לא מוכנים", נשמע קולו המאיים של הקריין. אותי התשדירים הצליחו להפחיד. שאותי יתפסו לא מוכנה? לא ולא.

ואז באו רעידת האדמה האיומה והצונאמי ביפאן. הבנתי שאם אני רוצה לישון בשקט, כדאי שאתחיל לפעול לחיזוק הבניין שלנו - שלוש קומות שגילן כגיל המדינה, ברחוב תל אביבי שקט - מפני האפשרות שהשבר הסורי-אפריקאי יחליט להתבקע ליד סופר ארלוזורוב.

פרק א': התמ"א והחלום של השכנה

המסלול המתבקש ללכת בו היה זה שמתווה תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית שמנסה לעודד חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, על ידי הוספת זכויות בנייה לבניין שעבר חיזוק. הנוסחה המקובלת היא שיזם לוקח על עצמו את משימת שיפוץ וחיזוק הבניין, בונה הרחבות לדירות הקיימות או מוסיף מקומות חניה לבניין ובתמורה מקבל זכויות בנייה להקמת דירות על הגג. הדיירים מקבלים בניין מחוזק ומשופץ בחינם, ובמידה שזכויות הבנייה מאפשרות זאת - גם עוד חדר או מקום חניה; היזם מרוויח ממכירת הדירות שבנה, וכולם מרוצים - בתיאוריה, לפחות.

כמו במקרה של בניינים רבים אחרים, גם אצלנו נתקל רעיון התמ"א במחסום המבוצר של השכן הישראלי. לשכנה בקומה הראשונה יש חלום לטפח גינה אורגנית בגג, שדבר לא צמח עליו ב-60 השנים האחרונות חוץ מדודי שמש וזפת. היא לא מעוניינת להעניק לאף יזם את זכויות הבנייה. גם השכנים בקומה השלישית מתנגדים בתוקף - הם לא רוצים שיבנו להם מעל הראש. הוספת דירות לבניין במסגרת תמ"א 38 מחייבת הסכמה של דיירי הבניין, ולכן יישום התמ"א אצלנו נראה בלתי אפשרי.

אנחנו לא לבד: לפי מחקר מ-2010 שהוזמן על ידי משרד השיכון, רק 190 בקשות הוגשו במסגרת התמ"א מאז 2005, ומתוכן אושרו 93. בכל מקרה, לפי המחקר התמ"א רלוונטית רק ל-100 אלף בניינים בכל המדינה, שמהווים שמינית מסך הבניינים הזקוקים לחיזוק, ואינה כדאית ליזמים מחוץ לאזורים הלוהטים של המרכז.

"המכשול הראשון לביצוע התמ"א הוא אזורי הביקוש", אומר גדי גופר, המהנדס הראשי של האגודה לתרבות הדיור. "התמ"א רלוונטית במרכז, בירושלים, אולי בחיפה. אני לא רואה יזם שבונה בירוחם. המכשול השני הוא הצורך בהסכמה בין השכנים, וזה עניין שכל הזמן מנסים לפתור אותו באמצעות חקיקה", הוא מוסיף.

"לכאורה, המציאו פטנט - משוואת סכום אפס שלא עולה כסף לאף אחד", אומר מהנדס עיריית תל אביב, חזי ברקוביץ'. "תמ"א 38 עולה מעט מאוד למדינה, לא עולה כסף לתושב והכל נפתר בחינם. אבל בשטח התוצאות די עגומות. הבית המשותף הממוצע מתקשה לשטוף את חדר המדרגות ולהחליף נורה במסדרון, אז רוצים שיחליט על תמ"א?"

פרק ב': אלטרנטיבה של עד מיליון שקל

אם כך, ירדנו מהתמ"א. הברירה היחידה שנותרה היא להציע לשכני לבניין לבצע את החיזוק בעצמנו - לגבש תוכנית לחיזוק, לשכור קבלן ולחלק את עלות החיזוק בין הדירות בבניין. בתמורה אמנם לא נקבל עוד חדר או חניה, אך גם לא יבנו לנו עוד דירות מעל הראש.

דובי קייך

הבעיה היחידה היא שמדובר בפרויקט יקר מאוד. העלות של חיזוק כזה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים, ולדברי גופר, ישנם בניינים שעלות חיזוקם יכולה להגיע אף למיליון שקל.

מהנדס תל אביבי שפניתי אליו העריך כי הכנת התוכנית לחיזוק הבניין שלנו - רק התוכנית, לא החיזוק עצמו - תעלה 80 אלף שקל, שכוללים את עלויות העסקתו של מומחה לבדיקת קרקעות ובדיקות מעבדה. החיזוק עצמו יעלה בין 50 אלף שקל לחצי מיליון שקל - תלוי במצבו של הבניין ובכמות העבודה הנדרשת לחיזוקו, ואת הסכום הסופי נדע רק עם גמר הכנת התוכנית.

חשבתי שכמו בכל דבר אחר, בתל אביב זה עולה יותר. התקשרתי למהנדס מהצפון, שהבהיר: "הצעת המחיר שקיבלת סבירה בהחלט", הוא אמר. "יש מקרים שבהם אנו מבקשים סכומים גבוהים מכך עקב אי-ודאות לגבי עמידות המבנה והמורכבות לטפל בו". כלומר, בבניין בן 12 דירות כשלנו, עלות החיזוק תנוע בין 11 אלף שקל ל-50 אלף שקל לדירה - לא סכום מבוטל.

פרק ג': התמריץ והלובי המקושט

בגלל שהאמנתי כי חיזוק הבניין המשותף שלנו יהיה שירות חיוני לא רק לבניין אלא גם למדינה - שיהיה לה בניין אחד וכמה עשרות נפשות פחות לדאוג להן במקרה של רעידת אדמה - הייתי סמוכה ובטוחה כי הממשלה כבר הכינה שלל תמריצים והלוואות שיעזרו לי לממן את חיזוק ביתי.

אך פנטזיות לחוד ומציאות לחוד. במהרה התבררה לי התמונה הבאה: ההלוואה היחידה הזמינה למי שמעוניין לחזק את ביתו שלא דרך תמ"א 38 ניתנת על ידי משרד השיכון, דרך האגודה לתרבות הדיור. המענק הוא של 3,000-5,000 שקל לדירה, כשהסכום משתנה לפי אזור הסיכון - לא סכום גדול, כשחושבים על היקף ההוצאה.

גופר מסכים כי המענק שמעניקה האגודה אינו מספיק כדי לתמרץ אנשים לחזק את בניין מגוריהם. "יש כאלה שיש להם כסף והם לא עושים את זה מחוסר מודעות, ויש כאלה שאין להם כסף - ובמקרה שלהם, סיוע של 3,000 שקל אינו מספיק".

אם משרד השיכון מעניק עזרה מינימלית, חשבתי, עיריית תל אביב בוודאי תסייע לי לממן את החיזוק. שמעתי נפלאות על עזרה ובצרון, התאגיד העירוני המסייע לתושבי העיר לשפץ את בתיהם, ומעניק ליווי מקצועי ואפילו הלוואות של עד 85% מעלות השיפוץ, ללא ריבית והצמדה.

אלא שבירור קצר העלה כי כל הטוב הזה שמור למי שרוצה לערוך בבניין מגוריו שיפוץ קוסמטי בלבד - לחדש קצת את הלובי או לפזר טוף דקורטיבי בגינה. לעומת זאת, אם ברצוננו לחזק את הבניין כדי להציל חיים במקרה של רעידת אדמה - לא תינתן לנו עזרה במימון ובינתיים, גם לא שום סיוע אחר.

מהנדס עיריית תל אביב חזי ברקוביץ',מדוע העירייה תסייע לי לשפץ את הבניין אבל לא לחזק אותו נגד רעידות אדמה?

"התובנה הזו נכונה מאוד, ואנחנו מרחיבים את הפעילות של עזרה ובצרון בכיוון הזה, במטרה לעזור לתושבים בדברים המינימיליים: אנו יוצרים מורה נבוכים של מה ואיך לעשות בסוגיה הזו של חיזוק ושיפוץ".

הדרכה זה יפה, אבל מה עם כסף - הלוואות או תמריצים?

"מדברים על זה, אבל זה לא יהיה רציני לקפוץ לים הזה לפני שנבדוק את העניין. היקפי החיזוק הנדרשים בבניינים פרטיים בעיר יכולים להגיע למאות מיליוני שקלים, ואולי אפילו למיליארדים. זה יקר מאוד, ואין לנו יכולת לממן".

אם כך, לעירייה אין כסף לעזור לי. מה בדבר משרדי הממשלה? סופיה אלדור, מנהלת אגף תכנון ערים ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית במשרד השיכון, מודה כי אין לה מה להציע חוץ מהלוואות האגודה לתרבות הדיור, ומציעה לי לשקול בכל זאת את התמ"א.

אצלנו לא רוצים לעשות תמ"א, ולפי הסטטיסטיקות אנו לא לבד.

"גם אנחנו ראינו שהתמ"א אינה אפקטיבית, ומנסים לשפר אותה. לממשלה יש הרבה סדרי עדיפויות - הנה, עכשיו הוקצבו 90 מיליון שקל לחיזוק מבנים באזורים בעייתיים מבחינה סייסמית. אין לנו הרבה כלים חוץ מזה, זה דורש תקציב".

פרק ד': הקמפיין וסדרי העדיפויות

כשהבנתי שהרצון הטוב לחזק את הבניין שלי כבר לא יתורגם למציאות, יצאתי לבדוק מי בעצם האחראי לתשדירים שגרמו לי לצאת לדרך מלכתחילה. ובכן, מדובר בוועדת ההיגוי בין-משרדית להיערכות לרעידות אדמה - עד לאחרונה במשרד התשתיות, ובימים אלה תחת משרד ראש הממשלה. עלות הקמפיין היתה כ-4 מיליון שקל.

בראש ועדת ההיגוי עומד אבי שפירא, וגם הוא לא איש בשורה. "אנחנו לא גוף ביצועי", הוא אומר. "אין לנו כסף לתת לאנשים. אנחנו מנסים לתאם בין המשרדים ולבחון כל מיני דברים, אבל אין לנו שיניים חוץ מלבוא לממשלה ולהגיד: 'תקבלי החלטה'. הממשלה יכולה לעשות מה שהיא יכולה לעשות - וזה לא הרבה במישור של המבנים הפרטיים. אשמח לקבל כל רעיון שלא ישתמע ממנו שהממשלה צריכה לשלם על זה".

מה עם להעניק הלוואות למי שרוצה לחזק?

"משרד השיכון בדק את העניין באזורים חלשים, לפי כל מיני פרויקטים קודמים, והמסקנה היתה שאף אחד לא ייקח את ההלוואה הזו, ואם כבר ייקחו, היא תשמש לדברים אחרים".

זהו? בהערכה הזו פתרתם את העניין?

"את מדברת עם מישהו שהיה מוכן לתת לכל אדם כמה עשרות אלפי שקלים כדי שיחזק את הבית שלו, אבל אנחנו לא יכולים לעשות שום דבר שישעבד את תקציב המדינה לטובת העניין. ברגע שהמדינה תחליט לעשות זאת, היא תיאלץ לתת כסף ל-7 מיליון איש. היא לא תעשה את זה ואף מדינה אחרת לא תעשה זאת. יש לישראל מיליון ואחד דברים חשובים יותר".

גם במדינות אחרות, מציין שפירא, לא נהוג לחלק לאנשים כסף כדי לחזק את בתיהם. לדבריו, הסידור הנדיב ביותר שמצא היה ביפאן, שם מקבל מי שמחזק את ביתו מפני רעידת אדמה 2% הנחה בארנונה.

אז מה בעצם היתה מטרת התשדירים, אם לא לדרבן אנשים לחזק את ביתם?

שפירא: "אין לנו כוונה לתת לאנשים כסף, אלא לגרום לאנשים לחזק את בתיהם. עשרות אלפי משפחות נכנסו לאתר של ועדת ההיגוי בעקבות התשדירים ובדקו מה צריך לעשות ואיך יש להכין את הבית לרעידת אדמה. הגענו להמון אנשים שקראו מה צריך לעשות כדי להיערך".

להיכנס לאתר אינטרנט? זו נחשבת הצלחה?

"אם יחזקו בעקבות זה שלושה בניינים, זו הצלחה. אלה שלושה בניינים שאחרת לא היו נוגעים בהם. מדובר בלפחות 100 אנשים שיכולים להינצל".

גם במשרד התשתיות מתעקשים כי הקמפיין היה מוצלח. "זו הפעם הראשונה שבה ניתנו לאזרחים הנחיות ברורות כיצד להכין את הבית לאפשרות של רעידת אדמה, ובכלל, כיצד להתנהג כשמורגשת רעידה", נמסר בתגובה הרשמית מהמשרד. "הנחיות אלה יצילו נפשות רבות. בעקבות הקמפיין, נראה שקיימת התעוררות משמעותית בפנייה של הציבור לקבלת מידע ליישום תמ"א 38 בבתיהם".

מה עלול להיות הנזק במקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל?

שפירא: "קשה להעריך, מאחר שאיננו יודעים איפה תהיה רעידת האדמה הבאה ומה תהיה עוצמתה. אם תהיה רעידה של 6 בסולם ריכטר, היקפי הפגיעה יהיו מצומצמים. אם ברמה של 7 ויותר - אנו חוששים שיהיו אלפי נפגעים ועשרות אלפי מבנים שייפגעו ברמה זו או אחרת".

אגב, גם אם אתם מתגוררים בבניין חדש, אין סיבה שתחושו בטוחים יותר מדיירי הבניינים הישנים. המהנדס מהצפון, למשל, סיפר לי כי החברה שבה הוא עובד מטפלת גם במבנים שהוקמו ב-2004 וזקוקים לשדרוג מסיבי כדי לשפר את עמידותם.

אפילוג

אז מה השורה התחתונה? אם קניתם דירה לפני שנתיים, יכול להיות שלמרות חזותה הנאה היא לא תעמוד ברעידת האדמה הבאה; אם החלטתם לחזק את ביתכם מפני רעידות אדמה, הסיוע המשמעותי היחיד שהמדינה תעמיד לרשותכם הוא דרך תמ"א 38 - אמצעי שמבקר המדינה הגדיר כפתרון כושל, שרלוונטי רק לדרים באזורים נדל"ניים נחשקים, ושמהנדס עיריית תל אביב הגדיר כ"כלי בעייתי ומוגבל".

בינתיים, כל המאמצים של משרדי הממשלה השונים מתרכזים בשיפור התמ"א והפיכתה לכדאית יותר, במקום בחשיבה יצירתית על דרכים נוספות לדרבן אזרחים לחזק את ביתם, וזאת מסיבה פשוטה: התמ"א כמעט לא עולה למדינה כסף, ועם זה קשה להתווכח.

ומה בנוגע לבניין שלנו? אנחנו הבנו שלא נצליח כנראה לממן בעצמנו את חיזוק הבניין, וננסה לבדוק שוב את רעיון התמ"א ואולי להסכין עם עוד כמה דירות על הגג. כלי כושל או לא, זאת האפשרות היחידה שלנו להרגיש בטוחים בבתינו מבלי להתרושש. נקווה שנצליח לשכנע את השכנים, ושזה יקרה לפני רעידת האדמה הבאה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#