קרנבל ברזילאי: שוק הנדל"ן באמריקה הלטינית פורח - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קרנבל ברזילאי: שוק הנדל"ן באמריקה הלטינית פורח

המחירים בסאו פאולו, ריו דה ז'נרו ולימה מזנקים בעקבות קבוצה גדולה של מתעשרים חדשים וגל פיתוח נרחב

תגובות

<<השיחות באירועים חברתיים סבות סביב מחירי הנכסים, העיתונים עמוסים בפרסומות של בתים-נוצצים-לדוגמה, ונכסים מחליפים ידיים במחירים גבוהים כפליים לעומת מחיריהם לפני שלוש שנים. בירת העסקים של ברזיל, סאו פאולו, מזכירה באחרונה יותר ויותר ערים כמו לונדון וניו יורק שלפני המשבר. הבהלה לנכסים שם ובמדינות אחרות באמריקה הלטינית עוררה חשש מפני היווצרות בועה, אך פריחת שוק הדיור במקרה זה מבוססת על התרחבות השגשוג, ולא על נטל חובות מופרז.

באזורים מובחרים בערי ברזיל, מחירי הנכסים ללא ספק מרקיעי שחקים. חברת המחקר IBOPE אינטליג'נסיה מעריכה כי ב-2010 מחירי הדירות החדשות בסאו פאולו עלו ב-25% ובשיעור חד בהרבה באזורים המבוקשים. סוכני נדל"ן מסרו כי באזורים הלוהטים נרשמו עליות מחירים של 80% בשלוש שנים. באזורים מסוימים של ריו דה ז'נרו, בין היתר בזכות גילוי שדה הנפט העצום לחופיה ולקראת אירוח המשחקים האולימפיים ב-2016, זינקו המחירים פי שניים.

פריחת שוק הנדל"ן מונעת על ידי העלייה החדה במספר הרוכשים הפוטנציאליים. במהלך שמונה השנים האחרונות מספר משקי הבית בברזיל שהכנסתם גבוהה פי עשרה משכר המינימום עלה ביותר מ-50%, לסביבות 18 מיליון. כוח הרכישה של המתעשרים החדשים התעצם עוד יותר עקב זמינות גבוהה יותר של משכנתאות.

עד לאחרונה, החוק הקשה על מוסדות ההלוואה לעקל נכסים שבעליהם פיגרו בתשלומים, ולכן השקעה כנגד נכסים לא היתה אטקרטיבית. ב-2005 היו חובות המשכנתא הכוללים בברזיל 1.4% מהתמ"ג בלבד, אך באותה שנה תוקן החוק, והעיקולים נהפכו לקלים יותר. כיום, סך ההלוואות המעוגנות בנכסים מתקרב במהירות ל-5% מהתמ"ג - עדיין זעום, אך בעלייה חדה.

TheMarker

מגבלות היצע, ובמיוחד מחסור בקרקעות במתחמים מבוקשים, מקפיצות גם את מחירי נכסי היוקרה. קושמן ווייקפילד, חברת ייעוץ נדל"ן, מעריכה כי דמי השכירות של שטחי המשרדים בריו דה ז'נרו הם הגבוהים בדרום ומרכז אמריקה, וכי אנשי עסקים להוטים לפתוח משרדים בעיר, שצפויה ליהפך לאחת מבירות הנפט הגדולות בעולם. עובדי החברות זקוקים גם לדירות מגורים, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה.

מחירי התשומות עולים גם הם. פרויקט הדיור למעוטי יכולת השאפתני של הממשלה, "מינהה קזה, מינהה וידה" (הבית שלי, החיים שלי), יספק מימון למיליוני בתים ויתבע חלק ניכר מכוח העבודה בשוק הבנייה, מה שיקפיץ את השכר. כמו כן, פרויקטי תשתית גדולים, כמו נמלים ימיים ומסילות רכבת בצפון המדינה, מתחרים על משאבים - החל במפעילי עגורנים וכלה במלט ופלדה. מדד מחירי הבנייה הרשמי עלה במהירות רבה מהאינפלציה הכללית, והפער הולך ומתרחב.

ברזיל אינה המדינה היחידה באמריקה הלטינית שבה שוק הנדל"ן על סף רתיחה. דוגמה נוספת היא פרו, שהצליחה להימנע מהיפר-אינפלציה תוך שהיא קוטפת את פירות התייקרות הסחורות. סוכני נדל"ן בלימה, בירתה, אומרים כי מחירי הנכסים בשכונות היוקרתיות מול הים זינקו פי שניים וכי עלויות הבנייה זינקו משמעותית. בקולומביה ובפנמה התמונה דומה.

לא כמו בארה"ב

בלומברג

התמונה מוכרת מספיק כדי להוות מקור לחשש למשבר דיור עתידי באמריקה הלטינית. אך לעת עתה, לכל הפחות, המחירים הגבוהים יותר נראים יציבים. קודם כל, הם מוגבלים בעיקר לאזורים המבוקשים: האזורים הטובים ביותר בערים הגדולות ביותר של הכלכלות המשגשגות ביותר, ובאזורים של מגה-פיתוח.

אנטוניו רוטולו מ-IBOPE אינטליג'נסיה מדגים כיצד פיתוח מואץ השפיע על מחירי הנדל"ן: כמה מעליות המחירים החדות ביותר נרשמו ברסיפה, בצפון-מזרח ברזיל, אזור עני ברובו. הסיבה היא 16 מיליארד דולר שהושקעו בנמל סוואפה הסמוך, שיכלול מזקקת נפט ומפעלים פטרו-כימיים, ומושך עשרות אלפים לאזור. בדומה, תסיסתה של פנמה נובעת מהפיתוח המחודש של התעלה.

לדברי גילהרם וילזנטה מברקליס קפיטל, "בתקופת מחנק האשראי של 2008 מפתחים רבים הפסיקו לקנות קרקעות והקפיאו פרויקטים, אך אלה הופשרו בסוף 2009. הדבר הוביל למחסור בהיצע ולעליות מחירים חדות בשנתיים האחרונות, אך הנכסים החדשים צפויים לצאת לשוק בקרוב". לדבריו, התייקרות נכסי היוקרה תאט ותשתווה לקצב ההתייקרות של הדיור לאוכלוסייה ברמות הכנסה נמוכות יותר, פחות או יותר בהתאם להתייקרות תשומות הבנייה.

ירידה חדה במחירי הנכסים באמריקה הלטינית לא תגרור משבר חד כמו בארה"ב. היקף הלוואות המשכנתא צומח במהירות - בכ-50% בפרו ואפילו יותר מכך בברזיל. אך סך המשכנתאות העומדות עודנו נמוך: שוק המשכנתאות בצ'ילה הוא המפותח באזור ומגיע ל-20% מהתמ"ג. ארה"ב, לעומת זאת, נכנסה למחנק האשראי עם משכנתאות על 66% מהבתים וחובות דיור קיימים של 10.6 טריליון דולר, או 72% מהתמ"ג.

גם נהלי ההלוואות באזור שמרניים: יחס ההלוואה לנכס בדרך כלל לא עולה על 80%. בברזיל לא ניתן לקבל משכנתא על בית שני.

מתחת לפעפוע שוק הנדל"ן, המציאות באמריקה הלטינית היא של מחסור ארוך טווח בנכסים. בפרו חסרות כ-900 אלף יחידות דיור; בברזיל מוערך הגירעון ב-5-7 מיליון יחידות דיור. ממשלות רבות באזור מנסות לכסות על המחסור בהיצע באמצעות סבסוד משכנתאות למעוטי יכולת, אך התקציבים ההדוקים מגבילים את יכולת ההשפעה של הממשלות. אפשר לטעון שעליות המחירים שנרשמו באחרונה הן רק תיקון לאחר שנים רבות של דיור איכותי שהוצע בזול למעטים באזור שהיו יכולים לשלם במזומן. עכשיו יש להם מתחרים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#